每日楼市观察：长沙商品房成交回升 下半年楼市更趋活跃

     长沙楼市回暖正浓 市场加快消化库存房

    随着年后信贷的放松以及楼盘价格的松动，刚需群体入市者增多。

    长沙2月底楼市成交开始回暖，3月份之后继续升温。房地产开发商抓住“窗口期”，以各种形式大打优惠牌进行营销，去库存化速度随之加快。

    本报记者陈张书 长沙报道

    “振作起来，楼市中的人们!”这句为中国房地产市场打气的话正是渣打银行一份最新研究报告的标题。

    渣打银行一份最新研究报告称，最坏的时候已经过去了。房地产业的好时光可能将出现在一年以后甚至更久，因为需要时间消化库存，尤其在一些二三线城市，但是造成现在库存量增加的因素正在发生改变。比如，现在全国建设面积增速出现反转，表现为完工面积增速在下降、销售面积增长率已见底，同时，在建面积增速骤减。

    无法回避的库存高位

    这个春天，来得似乎特别早。经历了冷清的2011年年末楼市后，今年的长沙房地产市场“向好”正在成为主旋律。

    随着年后信贷的放松以及价格的松动，刚需群体入市者增多。与全国楼市走势相似，长沙2月底楼市成交开始回暖;3月份之后继续升温，长沙3月新房成交量大幅回升至2000套以上。

    据了解，从3月开始，天麓就推出了购房送宝马的活动，随后也有着各种优惠促销的活动在持续。 在5月份主办的长沙房产交易会上，房地产开发商更是以丰富的形式大打优惠牌，抓住“窗口期”进行营销。同2009年一样，如今开发商再次走上了去库存的轨道。2011年长沙累计批准预售2012.82万㎡，同比减少5.65%;实现商品房销售面积1796.38万㎡，同比减少16.08%，市场的供给量要高于成交量，加上以往的库存，开发商的库存依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，整体房地产市场仍将呈现供大于求的局面。

    据长沙市房产研究中心的数据统计显示，2010年至今年3月底，长沙已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积在800万㎡-1000万㎡之间，处于库存高位。

    去库存化速度加快

    在政策调控不容松懈的背景下，长沙楼市坚强走过了这半年。随着需求逐步释放以及开发商低价入市等多个因素的刺激，楼市迎来了今年以来的第一个销售小高峰。“5月份应该是今年以来楼市的第一个销售小高峰，刚需大量释放，同时在开发商积极推盘、大幅促销活动的推动下，市场回暖迹象显露。”华晨世纪广场营销总监杨静说。

    在恒嘉地产的市场监控数据中，2012年5月长沙市内六区商品住宅价格有所下滑，为6237元/平米，而成交面积达85.71万平米，环比增长23.75%。值得一提的是，5月，长沙市内六区网签面积为75.37万㎡，商品住宅批准预售面积64.89万㎡，自2011年11月以来，长沙市内六区在5月首次出现网签成交面积超过新建商品房预售面积的“反转”，去库存化的速度有所加快的苗头显现。

    据记者不完全统计，今年1-6月，在长沙楼市200个抽样楼盘中，77个楼盘为了迎合市场快速走量，出现不同程度的降价，约占样本的40%。而根据监控，长沙楼市今年下半年有超过70个项目会开盘或推新，其中纯新盘42个，占据主导地位。

    湖南泊富恒嘉发布的5月份长沙楼市市场研究报告显示，如果按5月的销售情况计算，当前的库存量在10个月能全部消化，加速去库存的市场竞争也将成为长沙的开发商在今年都要面对的主要课题。

    [市场解码]

    部分楼盘仍会降价

    长沙新鼎房地产顾问有限公司

    1.对调控的认识 调控仍处在进行时，调控是否结束取决于何时完成房地产企业的洗牌。

    2.对下半年价格的预判 价格在主流企业完成15%左右下调后，只会再出现5%左右的波动，这种波动可能是上下波动。

    3.对下半年量的预判 下半年依然会维持上半年相当的量，但竞争会更加激烈，因为新推货量有明显增加，同时有大量项目为了获取资金，会继续下调价格而走量。

    4.对后市房地产市场的认识 房地产主流市场通过洗牌进入垄断竞争阶段，房价和销售量也会显得比较有序，价格会根据不同季节、不同区域、不同产品线在20%以内区间上下波动。

    5.对房地产消费市场认识 刚需市场明显供过于求，相比较首改市场供应显现不足。城市中心区豪宅、写字楼及全市商铺市场依然有较强后劲。

    10大关键词

    住房拥有率第一

    6月，浙江大学不动产投资研究中心、清华大学媒介调查实验室与《小康》杂志联合发布《中国居住小康指数》显示，长沙在“40城市拥有住房比率”排行榜中位列第一，居民拥有住房比率高达90.1%。这份报告体现出，越是房价高的一线城市的住房拥有率越低;而长沙之所以排名第一，和其房价的相对合理不无关系。中原地产给出的最新数据显示，上半年长沙住宅的成交均价在6000元左右，同比有小幅下滑。房价一直在同类城市中排名靠后的长沙，在住房方面也给了长沙市民更多“幸福感”。来源：潇湘晨报

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