每日楼市观察：长沙商品房成交回升 下半年楼市更趋活跃

     房地产三大关键词：以价换量 政策微调 调控不动摇

    一边，中央“坚持调控不动摇”，一边，地方政府“微调”小动作频频，一边开发商“以价换量”，一边降息刺激。2012年上半年，房地产市场始终伴随中央政府、开发商、地方政府和购房者之间的深度博弈。

    根据中原地产统计，截至7月11日，22家上市房地产企业公布2012上半年销售业绩合计4149亿元，同比上涨14%。一些业界人士分析，对房地产企业而言，顶着史上最严调控的压力，完成如此销售业绩，难能可贵。但专家表示，飘红数字背后，是开发商以价换量、断臂求发展的结果。

    观察地产企业的成交结构可以发现，多数开发商今年前两月成交低迷，而从3月开始有明显增长。例如，两大房地产标杆企业中，万科3月份实现销售金额115 .2亿元，环比上升56 .9%;恒 大 则 实 现 销 售 收 入48 .6亿元，超过前2个月合计销售金额之和。中国指数研究院统计，3月份北上广深四个一线房价成交面积 环 比 上 涨 幅 度 别 为7 3 .8 4 %、32.77%、58.76%、76.20%。

    而让销量实现“U型逆转”的不二法宝是：降价促销。从3月起，全国范围内的以价换量带动了成交量的回升。广东中原地产总经理黄韬总结，甚至可以说“无降价、不成交”，降价楼盘贡献了80%以上的成交量。

    而在调控下面临压力的不仅是开发商。如果说以价换量是开发商自救的措施，而开发商也从未放弃另外的途径：在调控进入关键时期，落实房地产调控政策，也面临地方土地财政利益的更大掣肘。实施限购带来的房地产市场萎缩、土地出让金减少对依赖土地财政的地方政府而言影响巨大。

    暨南大学管理学院教授胡刚分析，由于对土地财政的依赖，一些地方政府不曾放弃与中央调控抗衡，使用的方式就是各式各样的“政策微调”，这也成为上半年观察楼市的另一个关键词。

    据不完全统计，上半年先后有佛山、芜湖、中山、成都、扬州等30多个城市出台了各类“微调政策”，包括提高普通住房标准、提高最低限价、提高公积金贷款额度等等。

    而记者注意到，由于佛山、芜湖、成都等城市出台的微调由于明显违反“限购”“限制投机”等红线而被叫停，一些地方政府在出台政策时更加谨慎，稳妥的方式则是“打擦边球”跟风。

    不少专家和业内人士担忧，掌握政策实际操作的地方政府屡屡与中央调控政策“跟不上”“有偏差”甚至“唱反调”，不仅会误导市场，带来信息的混乱，也会直接导致调控打折扣。

    于是，当5月楼市成交量回暖企稳、看房和购房人数有所增加之时，一些松绑调控、房地长将暴涨的声音再度有所抬头。而中央的应对举措则是住建部等相关部委密集表态“调控不动摇”。

    7月初，温家宝总理在江苏常州调研时就房地产调控再次表态“要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。”有业内人士统计，这是总理半年内第五次就调控发言，而态度一次比一次坚决。

    “总理和部委多次表态，背后则是中央和地方体现在调控的博弈不断深化。”胡刚表示。来源：潇湘晨报

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