每日楼市观察：长沙下半年70项目入市 刚需户型走俏

    长沙9月前楼市跑量为主 改善型需求接力销售

    上半年楼市这波回暖因“以价换量”而起，春节后大面积深幅度的降价率先启动了被压抑了一年的刚性需求。而持续频创新低的价格，使得刚需购房者源源不断入市，带来了成交量的持续回暖。下半年改善型需求会否接棒刚需而全面回暖?

    本报记者陈张书 长沙报道

    9月前跑量为主

    自2月以来，保利地产、招商地产等大型房企加大了项目的降价促销力度，再加上近期银行信贷有所松动，3月房地产市场较一二月显著回升。 不过，为了备战上半年业绩报，开发商们瞄准刚需，以价换量。

    在这一大趋势下，3月长沙楼市通过形式多样的促销终于迎来销售量的回升。虽没有大幅回升的井喷情况出现，但“零成交”谷底的阴影却也渐渐远去。长沙市房产研究中心的数据显示，一季度长沙市新建商品房累计批准预售224.34万平方米，同比减少34.43%;累计销售备案257.62万平方米，同比减少51.43%。从数据上看，一季度长沙楼市无疑是处在楼市低谷，但从2月底开始出现回升，3月延续上扬的成交量也为低迷的一季度带来了一个亮色的尾调。在此之后，一直向下的楼市终于找到了一个暂时的平衡点，有了开始向上的希望。

    不过，现实总是不尽如人意。4月第一周，长沙市内六区新建商品房网签1427套，环比下滑28%;第二周，新建商品房网签2168套，成交量再度突破两千大关。5、6月份，成交量再次回升。

    长沙楼市成交量逐步回暖，价格也一直比较平稳。建发汇金国际项目经理张蕾认为，根据上半年楼市开始复苏的情况来看，下半年开发商仍然是以80-130平方米的户型为主力户型。同时，开发商也会推出一些优惠促销措施进行走量，但不会出现大规模的抛售，更不会打价格战。预计在9月份，无论是成交量还是房价都将会有一定的上涨。

    改善型需求入市

    随着更多改善型刚需购房者的入市，沉寂已久的大宅和高端市场正在缓慢启动。来自恒嘉泊富的市场监控显示，4月，长沙楼市新房成交备案环比增长9.92%，其中，市内六区环比增长4.52%。除了以中小户型刚需为主的市场率先出现回暖外，一些大户型楼盘现场也出现了改善型购房者的身影。

    “近两月来，我们已明显感觉改善型和投资型客户增多。”张蕾说，该项目公寓去年每个月销售在10多套，今年以来每个月销售在30多套，以刚需为主。5月份开始明显感觉改善型和投资型客户增多，最近公寓认筹第一天就储客100多人。

    在刚需的支撑下，楼市成交量回暖。下半年改善型需求将进一步释放，这在意料之中。中一九骏营销总监程启迪表示，随着上半年楼市回暖，下半年楼市市场更加明朗，在利率下调等购房成本降低后，改善型需求观望情绪被淡化，对市场和价格敏感的改善型客户将得到释放。

    一般来说，改善型购房者的经济实力相对更好。由于受限购限贷政策的影响，2011年长沙大户型销量明显下滑。如今，一方面，随着房价的松动，改善型购房者的资金压力正在减轻，这也冲抵了限购限贷政策带来的压力;另一方面，由于销量放缓，可供选择的大户型房源也越发丰富，这成为了吸引改善型购房者入市的另一个原因。“在全国经济大环境影响下，理财产品收益下降，股市低迷，楼市触底。改善型和投资型客户手中有一定资金，他们在经历了2008年的金融危机后，对楼市的走势有了更多认识和理性判断。”张蕾说。

    [市场解码]

    上半年平稳，下半年上涨

    近日，本报和红网共同推出的下半年报趋势调查显示，在调控之下，留在市场的多是有实际住房需求的刚需人群，他们认为调控之后的长沙楼市在上半年受到轻微打压，接下来平衡过渡的可能性更大。

    47.83%的受访者表示，上半年长沙房价的走势出现小幅下跌，楼市受到了轻微打压。但是对于上半年的调控政策，77.27%的网友认为有所放松，而这也会影响到下半年的楼市走向。

    有43.48%的受访者认为，下半年长沙的房价会开始上升，21.74%的受访者仍然看跌房价，认为会持平的占到13.04%。

    即便如此，在下半年是否出手的问题上，观望气氛依然很浓。36.36%的受访者表示还不能确定购房的时机，31.82%的受访者表示将在半年到1年内出手购房，还有31.82%的受访者表示购房的时间将在一到两年后。

    记者刘渝渝

    焦点新闻

    房贷利率再现8.5折

    时间：2012年5月

    今年，差别化信贷开始成为市场回暖的内因推动力。从4月底开始的首套房贷利率85折从杭州、南京开始向全国蔓延。

    而在长沙，首套利率下降的步伐显然比大多数城市都要更慢些。5月21日，记者从五矿万境水岸楼盘置业顾问处获悉，目前跟他们楼盘合作的银行有建行、光大、招行、渤海银行和中国银行，其中渤海银行现在首套房贷可申请到九五折，其余银行尚未松动，都是执行基准利率。尽管首套房贷利率下跌带来的市场预期正在改变，但二三套房的限贷政策并无任何松动，这为后市走向埋下伏笔——在没有得到支持的改善性需求无法大规模入市的时候，希望楼市的全面回暖能够持续，显然有些理想派。来源：潇湘晨报

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