每日楼市观察：长沙土地频底价成交 住宅用地趋紧

    上半年长沙楼市缓慢升温 以价换量显成效

    长沙楼市限购已一年多了，庞大的库存量，“供大于求”的市场格局正在逐渐形成，购房人群的出手意愿受到房价回落的影响已日趋强烈，政策微调在各地逐渐展开。银行基准利率下调等政策逐渐出台，虽意不在救楼市，但对资金紧张的房地产市场仍是一剂强心针。这促使部分购房者心态发生变化，有经验的购房者在这种环境下提前了购房时间，导致市场继续回暖。 本报记者龙涛 长沙报道

    上半年楼市缓慢升温

    经过两年的严厉调控之后，长沙楼市在今年上半年又迎来了新一轮降价潮。

    今年2月央行再次下调存款准备金率，给市场释放近4000亿元流动资金的同时，给房地产市场带来了利好。差别化信贷政策下，首套房贷款利率和门槛都有了下调的迹象，购房者的贷款环境有了改善，刚需人群的置业压力有望进一步缓解，加之多地出台了针对房地产市场的微调政策，其指向和信号意义明显。

    市场层面，今年春节7天假期内，长沙的网签量仅40套，与去年的400套相差甚远，但相比北京、广州、深圳等市场重灾区，长沙楼市的需求活力仍存。政策层面，存款准备金率今年首次下调，信贷有放宽之端倪等，让调控变数深不可测。有部分专家预言，无论是从市场表情，还是政策层面分析，极有可能已是见底之时。

    “下半年依然会维持上半年相当的量，但竞争会更加激烈，因为新推货量有明显增加，同时有大量项目为了获取资金，会继续下调价格而走量。”业内人士介绍。

    长沙楼市持续升温，1-5月份成交额逐月递增。数据显示，2012年下半年开盘项目预计超过70家，纯新盘成主力，占比超过60%。从楼盘推出的户型来看，下半年刚需户型仍是市场的主力军，但商业地产的占比也会逐步加大。

    “以价换量”已显成效

    新鼎(鼎兴)房地产策划代理透露，未来楼市将出现分化，平庸的楼盘仍然卖不动，弱小的房企将会淘汰出局。据统计，1-5月，15家标杆房企销售业绩同比上涨7.15%，平均年度目标完成率接近四成。万科、保利、恒大、中海四家龙头房企首次出现单月成交同破百亿的情况。

    在“买涨不买跌”的房地产市场上，人们买房的决策除了居住需求，最主要的是对房价走势的预期。如今，从观望到入市，市场预期正在发生微妙变化。尽管住建部、央行表态要坚持调控不动摇，但事实上目前已进入降息周期、降准周期。业内人士普遍认为，今年信贷政策比2011年有了明显的松动，尽管放松银根是为了稳增长，并不是要救楼市，但资金一旦开闸，仍将通过各种渠道进入房地产业。

    报告显示，今年一季度长沙市新建商品房累计批准预售224.34万平方米，同比减少34.43%;累计销售备案257.62万平方米，同比减少51.43%。“一季度总体楼市处于低谷，但随着3月份成交量回升，目前刚需群体逐渐开始进入市场，这给市场一个托底的效应。“如果这样的趋势得以延续，长沙房地产市场会逐渐趋向健康。”长沙市房产研究中心相关负责人表示。

    “自2010年开始的‘史上最严厉’的房地产调控重压之下，去化率的大幅下降正让开发商不断积累了越来越多的库存，随着信贷政策大幅放松预期的降低，这些巨额的库存正在成为未来房价上涨的压力。”华远地产董事长任志强表示，今年房地产市场很难有明显反弹。

    刚需购房者对于房地产开发企业“降价换量”的行为比较认可。在房价已连续下行半年多的情况下，刚需逐渐被激活，全国楼市呈现回暖迹象。

    [市场解码]

    楼市大逆转短期难实现

    在5月份以价换量策略下，长沙不少次中心及远城区楼盘取得了不错的销售成绩，开发商资金状况得到一定缓解。业内人士分析，5月份这个楼市分水岭过后，开发商降价欲望便没那么强烈，出于市场利益考虑，为了迎接即将到来的传统“淡季”，部分开发商选择了“悄然涨价”来试探市场。但成交量的回暖仍处于相对较低水平，“以价换量”仍为二季度长沙楼市主基调。

    不过，高层对于楼市调控的公开态度从未放松。就在6月，住建部称，要进一步巩固调控成果，“坚持房地产市场调控政策不动摇。”

    与此同时，“双限”政策积压的巨大存量仍然需要时间消化。恒嘉地产的市场数据分析认为，目前长沙市场存量高达1060万平方米，加上下半年长沙楼市市场供应巨大，市场竞争压力较大，长沙楼市大逆转很难在短时间内到来。来源：潇湘晨报

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