每日楼市观察：长沙崛起高铁新引擎 成交供应双双走高

    2013年长沙楼市展望

    供应方面：从城市化进程加速、经济快速发展和得天独厚的土地资源优势方面考虑，长沙市未来商品房供应量依旧充足。基于灰色关联度和项目施工进度两个角度预测，2013年，内六区商品房新增供应量有20%的上浮空间，约1685万平方米。分区来看，雨花区和岳麓区依旧将成为供应市场主力军，分别突破450万平方米，350万平方米。

    价格方面，与中部六省省会城市相比，长沙楼价依然有较大上升空间。从城市自身发展来看，随着轨道交通逐步完善，品牌房企抢先进驻，高品质楼盘如雨后春笋，未来城市商品房价格上涨动力较足，或有4%-10% 上浮。

    产品结构：2013年依旧以中小户型的刚需产品为主，紧凑型的两房两厅和实用型的三房两厅将继续成为供销市场主流产品。从成交土地类型来看，近两年，长沙楼市正从纯住宅和纯商业单一物业向商住混合开发方向快速发展。从产品品质来看，在各种趋势利导下，购房者对精装修产品的接受度依旧有提升空间。此外，中高收入潜力消费群增加，将激发市场对改善型产品需求。刚需和改善共同发力，未来市场产品将更趋多样化、个性化，产品品质整体提升的同时，层次将逐步鲜明。

    区域发展：综合来看，雨花区和岳麓区发展优势较明显。区域内重点打造的热点板块对品牌开发商、综合型企业和高精尖人才形成强大吸引力。岳麓区滨江新城、梅溪湖、洋湖垸和雨花区武广片区一度成为土地市场和商品房市场“宠儿”。2012年，梅溪湖、洋湖垸和滨江新城三片区成交土地宗数占比41% ，且多为商住用地。商品房方面，金茂梅溪湖开盘热销，刷新梅溪湖乃至河西房价和产品新标杆。

    开发房企：2012年，入驻长沙房企呈现两大明显趋势。龙湖、合能、楷林、和泓、亿丰等首次抢滩长沙。此外，万科、保利、中铁、佳兆业、华润、恒大等迅速扩张，加快热点区域拿地步伐。城市较强综合竞争力及区域良好发展前景是长沙市房地产分布格局形成的决定性因素。随着专攻专业写字楼、高端物业和大型商业的开发商纷纷进入，未来整体市场将走精细化发展之路。

    新房市场：楼市探底回升，市场显著分化

    2012年，长沙市新房住宅市场整体呈现先抑后扬态势。从年初开始，长沙市新建商品住宅销量出现同比负增长。6月份，在宽松的货币政策和信贷政策刺激下，成交量逐步回升，9月，销售面积同比止跌回升。

    2012年1-11月，内六区新建商品住宅新增917万平方米，同比下滑14%。近半年来，月度住宅供应保持稳步增长，各项目依旧随市而变，适时调整推量。4月份以来持续收窄的跌幅表明，相比于去年同期，开发商入市积极性有所提高。2012年11月，内六区住宅供应同比增长58.3% 。

    今年以来，随着政策环境变化，楼市成交市场走出底端，显现回暖迹象。6-10月份市场成交量保持较高位。截至2012年12月22日，内六区住宅网签成交量1038万平方米，同比上涨27% ;总套数接近10万套，同比上涨三成;均价5966元/平方米，同比下滑8个百分点。成交价格方面，6000-7000元/平方米依然是当前主力价格水平。从1-11月累计价位结构来看，6000-7000元/平方米成交备案比例达到26.68%，略有缩小;5000-6000元/平米价位段成交备案比例居第二位，达到2.81%。8000元/平方米以上价位段成交备案比例为9.73%，较前10月累积量提升0.44%。

    成交结构方面，2012年1-11月，长沙市内六区新建商品房住宅供应套均面积为103.45平方米，同比缩小3.55% 。从整体供销比来看，内六区供销比为1.22，住宅新增供应量连续8个月高于同期备案量，连续3个月有扩大趋势。从供销比分项数据来看，所有户型供销比均大于1，小于60套型超过1.7。从供销具体数据来看，前11月90-120套型供销占比均超过31% ，60-90供销占比超过27%，两套型供销总占比接近60% 。