每日楼市观察：调控政策再升级 开发商见招拆招积极应对

    商业地产成重要收入来源龙湖短期内财务压力不大

    在“国五条”细则公布的前一天，龙湖刚刚宣布了其商业帝国的宏伟蓝图：“2013年是龙湖商业地产快速扩张的一年，集团预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。2012年全年龙湖商业项目的零售总额同比增长13%，优于国内50家重点大型商业零售房企3个百分点，租金收入达到了5亿元。”

    相比其他地产公司，龙湖对于新政的担心也许会小一些，原因在于除了持有型商业地产租金收入外，销售型商业地产对龙湖销售收入的贡献在逐步加大。

    商业项目大量回笼资金

    根据龙湖公布的数据，2009年至2011年全年租金收入复合年增长率达42.5%，2011年毛利保持在80.1%。作为商业地产的主打，去年其城市综合体项目——天街系列的总销售额超过130亿元（包括了部分住宅），占到去年龙湖销售总额的三成以上。而天街只是龙湖持有型地产商业的三大产品系之一，龙湖持有的商业项目还包括星悦荟和家悦荟。

    今年，龙湖有进一步加大销售型商业地产销售力度的倾向。根据龙湖推出的“金苹果计划”，捆绑龙湖同一城市不同项目多套房源或者不同城市不同项目多套房源的投资项目组合，正在被捆绑销售给龙湖的高净值客户，总金额最低322万元，最高超过4500万元。

    这些商铺不仅有城市综合体项目，也有龙湖的社区商铺，同时一些度假、旅游类的产品也被捆绑销售。根据龙湖地产的2012年半年报，龙湖可以出售的商用房分布非常广泛。除了极少数项目外，多数项目都涵盖了住宅、商业、停车场等多种类型的产品。

    因此，一旦“国五条”导致住宅市场出现波动，龙湖就可以通过销售部分不限购、不限贷的商用项目，成功回笼现金。

    财务状况优于2011年

    和龙湖一样，目前有大量可供销售商业地产产品的开发商不在少数。比如今年成立商用事业部的万科，就在上海开发了一定比例的商用物业用以销售。去年，绿城以11.8亿元出售了旗下位于上海南外滩的写字楼绿恒大厦18套房源，均价达每平方米7.5万元。该项目于2009年被绿城以6亿余元拍得。

    此前，《每日经济新闻》记者曾报道，全国的待售商铺面积超过7000万平米，巨量的商业地产库存一定程度上增加了投资者的风险。但龙湖的商业客户资源解决了投资者的后顾之忧。根据“金苹果计划”，龙湖有接触并建立联系的商户超过3000家，有1526家被引入到了龙湖商业体系，达成战略合作品牌的近200家。

    不过，不限贷、不限购的商业地产带给龙湖的收入仅仅只是部分。数据显示，龙湖在去年下半年购买的多幅地块规划为开发各种类型的别墅、花园洋房、中高端公寓。这些产品中的相当一部分，是满足改善性需求的购房者。而这些产品的销售是否会受到“国五条”政策影响目前还是未知数。

    熟悉龙湖的业内人士表示，由于“国五条”的具体实施细则尚未出台，对市场的影响究竟有大，尚难以评估。

    不过对龙湖来说，半年内不会有较大的财务上压力。

    截至2012年6月30日，龙湖的现金及银行结存高达174.7亿元，而扣除预收款龙湖的短期负债总额也不过180亿元左右，净负债率只有49%。

    在短期还债压力已经非常小的情况下，龙湖又通过一系列的财务融资降低风险：先是通过增发配股筹集30.89亿港元，又先后在去年9月和今年1月先后两次发行优先票据融资，融资金额将近9亿美元。

    目前龙湖的财务情况要优于2011年。龙湖2011年中期报显示，扣除预收款外的短期负债约为140多亿元，而当时的现金及银行结存只有121亿元。在2011年年末，龙湖曾在上海、青岛、杭州等地开展抢收华东计划，降价销售回笼资金。