中国奥园11.6亿拿下两地块商住双线发展规避风险
就在“国五条”实施细则出台的前一天,中国奥园刚刚完成一轮新的土地储备。
2月28日,中国奥园同一天分别在佛山和重庆拿下两幅地块,涉及资金约为11.6亿元,两幅地块的土地用途均涉及到居住用地和商业用地等。
去年下半年截至目前,中国奥园在土地市场的举动显得较为高调,一旦新的调控政策出台,新增项目受到的冲击或许难以避免。
盛富资本总裁黄立冲在接受《每日经济新闻》记者采访时指出,“国五条”以及“按照差额计征20%的个人所得税”可以被称之为楼市调控十年来最犀利的“狠招”,受此影响,一线城市会出现交易平淡的局面,而大户型(指面积在150平方米以上的户型)产品受到的冲击尤甚。
黄立冲认为,配备不完善的二线城市的需求将会减少,而三四线城市,特别是旅游地产集中的城市,将会“很惨淡”。
从区域布局上看,中国奥园此次新增的项目依然位于其已经有项目进驻的二线城市。截至目前,中国奥园的项目主要分布在环渤海、长三角、珠三角以及重庆等地,按照黄立冲的观点,中国奥园的布局相对安全。
除此之外,对于中国奥园来说,能为其承担避险功能的策略或许应该是其近几年一直在奉行的“商住双线发展”。
从中国奥园近几次拿地的思路来看,商业用地开始占据了主流。此外,中国奥园去年半年报的数据显示,截至2012年上半年,其商业物业的销售收入占比已经达到了49.5%(2011年同期仅为36.7%),已经呈现出了与住宅产品并驾齐驱的局面。
香港永丰金融的一则研报透露的数据显示,2009年至2011年间,以合约销售计算,中国奥园住宅项目由23.7亿元下跌10.9%至21.1亿元,洋房项目由4.1亿元增1.63倍至10.85亿元,而商业项目则由9400万元大幅上升至18.15亿元。
永丰金融指出,内地楼市调控主要是针对住宅市场,而奥园过去几年积极增加商业物业的比重,商业物业比重的持续增加有助于分散调控风险。
相关分析认为,从目前政策走势来看,中国奥园在贯彻商住双线发展的同时,或许会有意增加商业物业的持有比例,而《每日经济新闻》记者了解到,在商住双线发展的同时,中国奥园其实也在有意加快项目开发和销售的速度,以实现资金的高周转。
但与恒大、保利等房企相比,中国奥园历来不以高周转著称,因此如何保证充足的现金流成为中国奥园能否实现这一策略的关键。
记者注意到,截至去年上半年,中国奥园现金及银行存款约为5.76亿元,但是一年内到期的银行贷款则达到了27.57亿元,短期还款压力并不小。在此情况下,中国奥园仍需要在调控可能加码的情况下寻求突破,以通过快速销售来缓解资金的压力。