每日楼市观察：住房信贷细则正研究 2套房首付或提至7成

业内观点:地方细则应在“年限”上再作文章

满堂红市场部研究经理周峰认为，如果真的出于打压短炒的目的，地方细则完全可在“年限”上作更多的文章，“譬如持证在2年内转让的，按差额的20%征收个税，持证在2年以上(含2年)、5年以下转让的，继续按成交价的1%征收个税，超过5年(含5年)且是唯一住房的，继续免税，这样相对会人性化，税费和持证年限倒挂的现象也不会那么严重。”

举例算账：“新政”后买房证过五年房源税费不一定笋

假设2007年以1.5万元/平米购入一套珠江新城100平米的房屋，卖出价为4万元/平米，非唯一住房且房产证过五年，按新政前的算法，买家可省去5.6%的营业税，个税为房屋全款的1%，即4万元。

而如按新“国五条”的细则计算，这套房屋要缴纳的个税为房价差额的20%，即250万元的20%为50万元。

假设这套400万元的住房是2010年购入，当时价格为3万元/平方米。按新政前的算法，目前由于房产证不过5年，要缴纳5.6%的营业税，即22.4万元，再加上1%的个税4万元，共缴税26.4万元。

而按照新“国五条”的细则计算，该套房屋的个人所得税为差价100万元的20%，即20万元，加上营业税，合计税款为42.4万元。比新政前纳税仅仅多了不到60%。

交易提醒

1.现贷款购房不一定能赶末班车

按照日前住建部副部长在公开媒体上的言论，预计3月底之前，地方政府细则将会出台。

记者从二手中介处了解到，如果是一次性付清房款购房，可以在网签第二日递件，并在当天拿到地税局出的税单之后，第三日便可以交税。

如果是贷款购房速度则慢很多。如果是走商业贷款，光是出同贷书这一步就要花费5至7个工作日，从网签到银行出同贷书再递件，至少需要两个星期以上。如果是使用公积金贷款，手续可能更为繁杂，因此，现在才抓紧入市的客户，如果是贷款购房，不一定能赶上“末班车”，应尽量采用一次性付款为宜。

2.细则出台后应注意计算税费

如果广州细则严格按照“国五条”细则，新政后，假如不是卖家唯一住房，有可能证过五年的物业要比不过5年的物业税额更高一筹。这意味着如果卖家“实收”，在放卖价格相同的情况下，买家购买楼龄较新未过五年的物业或者从短炒客手中购房，所付出的税费比从长期持有的业主手中接盘更为划算。因此，一旦“新政”实施，买家应该注意税费计算方式，不要一味追问房源是否“证过五年”。

3.装修费用和利息等可抵扣个税

杨红旭在其微博上“支招”称，转让住房过程中缴纳的税金中是可以抵扣“合理费用”的，包括贷款利息、装修费用等费用都可以抵扣在卖房所得中，再计算个人所得税。因此，房屋所有者应该保留好装修费用的税务统一发票等证据，以便未来卖房时抵扣。