每日楼市观察：住房信贷细则正研究 2套房首付或提至7成

    政策影响继续发酵 楼市走势或将先扬后抑

    随着两会的召开，房子的问题又被推上了风口浪尖。面对媒体关于为何两会前推出新“国五条”、会不会损伤购房者利益的提问，全国政协委员、住建部部长姜伟新说，无论新“国五条”什么时候出台，都会伤及一部分人利益。这个政策不可能让13亿人都满意，只能符合大多数人的利益，符合长远利益。

    征个税本意是打击投机

    3月1日，新“国五条”细则发布，其中明确二手房交易中的个人所得税将会按照个人所得的20%征收，这堪称政府使用税收手段调节房地产的最严厉之举，顿时引起了一系列连锁反应。此外，细则还明确提出，要充分发挥税收政策的调节作用，并总结个人住房房产税改革试点城市经验，加快推进扩大试点工作。

    “从政府整体调控思路来看，未来可能会更多使用税收手段，在此次针对房地产交易环节进行高额征税后，房产税是否将进一步扩大甚至更严厉，目前看来趋势明显。”业界专家认为，下一步政策很可能是针对多套房的持有者征收房产税，而且税率有可能超过1%。

    全国政协委员、住建部副部长齐骥日前表示，城乡和住房建设部对各地房价控制目标没有指导意见，但要求保持房价基本稳定。

    齐骥表示，“二手房交易按照增值额20%征收个税”本意是打击投机，不是伤及刚需。他说，各地出台国五条实施细则，都要以国务院意见为准，不存在房价上涨过快的城市先出、上涨相对较慢的城市后出的问题。

    政策影响继续发酵

    新“国五条”细则近日发布，二手房交易市场出现短期集中过户热潮，购房需求暴涨带动部分区域房价上涨。业内人士认为，各地楼市细则可能在全国两会后陆续出台，3月底或是重要时间窗口。在此前，集中过户现象将持续。

    根据北京住建委的数据，上周（2月25日-3月3日）北京二手住宅网签总量为5191套，环比上涨84.5%，与去年同期相比则上涨151%。其中，3月2日二手房住宅网签达1059套。

    这两天，南京的换房一族中间也开始出现突击过户。此外，从南京多家中资银行获悉，银行方面尚未收到调整二套房贷政策的明确通知，因此仍按照首付比例最低六成、贷款利率最低为基准利率。而对于市民在新“国五条”前能否办理完房贷的担忧，建设银行相关负责人表示，近期银行内部已做出相关指示，敦促二套房贷客户加紧递交材料和办理相关手续，以免政策落地带来的影响。

    细则或使楼市“先扬后抑”

    “20%看上去很美，实施起来很难。”全国政协委员、财税专家、清华大学经管学院教授李稻葵，对新政二手房交易按照增值额20%征收个税发表上述看法。李稻葵认为，长期看，房产增值部分确实应该交个人所得税，但短期却不具有可操作性。现阶段房产价格上涨因素并没解决——如此多的民间货币存量，投资渠道却十分有限；地方财政又依赖土地出让，众多经济活动都要依赖房地产——这些不解决，房价怎么可能下降？此外，城镇化进程如果处理不当，也会带来新一轮房价上涨预期。

    全国政协委员贾康是财政部财政科学研究所所长，也是房产税的支持者和推动者。对于楼市调控不断加码，房产税扩容会对楼市产生怎样影响的问题，贾康表示，对于想买房自住的人，开征房产税会改变他的预期，他们会倾向于更实惠一点，买相对小户型的房子。对于一些买房用来养老，将其作为一种“商业性社会保险”的人，一旦保有环节有了税负，他们会考虑买房后不再空置，而是租出去。于是，在社会没有增加投入的情况下，增加了租房市场的供给，将缓和供需之间的矛盾。对于炒房者，开征房产税后，不敢说他们就完全不炒了，但是炒的时候会收敛。这样一来，需求方整体结构变了，开发商拿了地皮，当然要考虑更多提供中小户型，而且参加土地招拍挂的环节不能像原来想得那么好，要谨慎一点。综合起来，总体的供需情况就会趋于更平衡、沉稳、健康，泡沫少些。

    链家地产副总裁林倩表示，在各地细则出台之后，市场将面临较大下行压力，二手房交易量可能在短期内下调，进而影响整体楼市成交量。对于二手房价格走势，她表示目前尚难预估。就北京市场而言，如果二手房月交易量连续数月低于12000套的水平，价格将面临下行压力。

    多数业内人士认为，受各项楼市政策影响，今年的房地产市场走势可能出现“先扬后抑”局面，下半年房地产投资、新开工和企业拿地等指标的增速可能有所放缓。