当不动产信托投资形式在世界范围内逐渐成为房地产市场投资主流的时候，英国政府也致力于引入旨在为投资者提供更为多样化的不动产投资组合的信托投资机构，并将其定名为“房地产投资基金”（Pifs）。但房地产投资基金从商用房地产市场扩展到住房市场运作困难重重。

　　政府力推房地产信托投资 藉此消除住房市场的泡沫

　　早在2003年3月，英国政府就已开始商讨不动产投资信托机构———房地产投资基金进入市场的可行性。英国财政大臣戈登·布朗希望引入房地产投资基金以帮助凝缩、消除住房市场的泡沫。他建议，以商用房地产为目标而创建起来的房地产投资基金同样应在住宅房地产市场投资，发挥其应有作用。英国政府希望房地产投资基金能够为购房者提供新的有能力购买的房屋，同时还希望房地产投资基金通过鼓励房屋出租来提高劳动力的流动性。但是在英国出租住房中，超过７０％的私人出租房屋为手中掌握几处房产的屋主，这势必造成投资和管理的低效率。因此，购房出租远不是英国政府所看重的房地产市场投资形式。根据政府发布的咨询文件，英国政府认为，美国住宅不动产投资信托公司的成功经验表明，在英国，类似的投资机构同样“能够提高管理经营效率、在更大程度上更新和维护房地产以及保证更为源源不断的住房供应。”与此同时，房地产投资基金的倡导者们也希望，这种新的住房信托投资形式能够引入英国，并成为比购房出租这种投资形式更为安全稳妥的投资替代形式。

　　房地产投资基金面临成交艰难赋税繁重障碍

　　住房房地产投资基金以信托投资形式投在住房市场运作。按照国际市场惯例，作为在房地产市场运营的信托投资机构，这些基金无须缴纳租赁收入税以及资本收益税，但投资者在享受它们带来的高投资回报时，必须缴纳个人收入所得税。英国房地产联合会认为，在英国房地产市场投资困难重重，而且还要承担沉重的纳税义务。首先，投资者需要费尽心思建立个人房地产投资组合；其次，由于房地产交易过程缓慢、成交艰难，投资于房地产的养恤基金所占份额目前也正呈下降之势；最后，通过证券投机股本直接投资于房地产公司还须付双倍税额。

　　房地产投资基金进入住房市场缺乏市场动力

　　英国房地产联合会表示，在欧洲国家当中，英国在房地产市场的团体投资处于最低水平。而在另一方面，英国却是业主入住住房比率最高的国家之一，多数房主和房屋的关系是居住使用关系而不是投资关系。这在很大程度上解释了英国不动产投资改革，即引入信托投资形式的房地产投资基金的提议姗姗来迟的原因。同时，业界专家们认为，如果政府只是将房地产投资基金引向社会住房，而社会住房的租金低且对住房转手交易有着严格的限制，那么想获得丰厚的回报是相当困难的。此外，据世界最大的地产投资商德意志银行房地产公司６月１日公布的一项市场调查，商用房地产租金上涨以及商用房地产收益率上扬成为英国房地产投资市场的主要支撑力量。在商用房地产投资占主流的英国，投资住房地产所带来的收益相比之下要微薄了很多。这样，住房市场对于投资者而言缺乏足够的吸引力。因此，房地产投资基金从商用房地产市场扩展到住房市场缺乏相应的市场动力。

　　住房市场信托投资不敌购房出租

　　在英国，选择购房出租这种投资形式的投资者认为，资本通过信托投资升值的可能性并不比靠其资产获得收益（如出租房屋获得收益）更具吸引力。对于一个经营10多处房产的基金而言，要实现与购房出租相当的经营业绩则需要进行经常性的买入和售出交易。这在一个流动性不是很强的英国房地产市场，其操作难度可想而知。只要英国房地产市场的流动性没有明显改善，投资者就有理由认为，手中持有实实在在的房地产，靠稳定的租金在住房市场获得收益是更为明智的选择。因此，在英国住房市场，不断升高的利率以及对房地产市场回落在即的担忧并没有消除投资者对购房出租这种投资形式的热情。信托投资形式的房地产投资基金进入住房市场虽然遇阻，但进入市场运作却是大势所趋。随着不动产信托投资在世界投资市场的不断扩张以及英国政府对相应政策（如税务政策）的调整、英国房地产市场流通环节的逐步畅顺，房地产投资基金成为英国住房市场投资主流应是情理之中的事情。 作者:齐 威