第四，建立完备的个人信用历史记录及全国范围信息共享机制，大大简化了抵押贷款发放的资格审核程序，为购房者提供了方便快捷的抵押贷款。

    信贷繁荣,次贷膨胀,隐患则接踵而至。美国次贷发放量从1994年的350亿美元增至1999年的1600亿美元。2003年以来，次贷年均增长率超过50%，2006年次贷发放达到创纪录的6000亿美元。到2006年底，次贷总额达1.5万亿美元，占美抵押贷款总额的10%。但是,由于利率持续走低，房价不断上升，房价上涨预期又刺激了住房投资，房贷机构为逐利而放松放贷标准，信用评级机构为求利而降低评级标准，政府监管不得力,不断积聚了次贷风险。

    次贷益损 一分为二

    公平地讲，次贷与优贷等抵押贷款一样，对美国房地产业繁荣及经济增长有着积极推动作用。截至2006年，房地产业持续增长，成为支持美经济的重要支柱产业。次贷发展还对解决低收入阶层和少数裔群体购房问题起了重要的支持作用。目前美国家庭住房自有率从上世纪90年代初的64%提高到67%。

    "水可载舟，亦可覆舟"。由于次贷借款人的信誉和收入水平低于优贷借款人，次贷风险高于优贷，其出现拖欠和丧失抵押赎回权的比率也高于优贷。据估算，次贷的拖欠率和丧失抵押赎回权比率分别是优贷的6倍和10倍。另外，大部分次贷是2/28或3/27方式的可调利率抵押贷款，即在获得贷款头2或3年按固定利率付息，以后28或27年则按市场行情重订利率。在利率较低、房价上升等顺景下，次贷的拖欠和丧失抵押赎回权的比率仍较低。由于2002年到2006年初房价猛涨，美国家庭把住房变成了自动取款机，每个季度通过二次抵押与再融资获得近2500亿美元的房产净值，相当于可支配收入的10%。但随着利率上升和房价下降使美国次贷市场迅速恶化，许多借债过度的购房者的房产净值由正转负，既无力偿付房贷到期本息，又无法再融资，在借债头几年享受固定低利率或不付息的优惠期结束后，便不得不按市场高利率支付。结果，2006年以来，次贷市场违约拖欠债务率陡升，特别是可调利率抵押贷款违约率从2006年初的7%提高到2007年第三季度的15%以上，从而引发了2007年夏季次贷危机的爆发。次贷危机不仅使美欧金融机构严重亏损和全球金融市场动荡，加剧了房地产业衰退，还导致美国经济放慢甚至濒临衰退边缘。

    尽管从目前看，抵押贷款市场和房地产业的发展从繁荣到衰退，对美国经济增长的作用从动力变成了阻力，但是美国政府调控住房信贷的相关经验仍然值得关注。比如,善用政府干预这一"看得见的手"管理住房金融市场，以政府信誉担保来防范风险和降低融资成本，促进住房融资体系的稳定发展；政府在解决中低收入家庭的住房问题上承担了重要的社会和经济责任，通过税收抵扣、对低收入阶层进行直接补贴等财政手段支持居民购房；等等。在次贷危机发生后，美联储联合多国央行屡屡出手"救市"，对缓解危机也有积极意义。

    (作者： 甄炳禧　)