Part 1 棚改人群需求分析

    一、长沙棚改群体的基本特征

    棚改一直是本届政府施政的重要发力点。

    在今年4月2日李克强主持的国务院常务会议上，总理强调，加快棚户区改造，让亿万居民早日“出棚进楼”，是改善民生的硬任务，也可以有力拉动投资、促进消费，是以人为核心的新型城镇化的重要内容。这是继两会政府工作报告后，总理对新常态下棚户区改造思路转变的再次强调。

    这种强调就是引导高库存城市，少建停建安置房，让政府收购存量商品房，降低地方的库存压力。去库存已经成为上下统一的认识。而长沙正是这样一座高棚改存量，高商品房库存的“双高”城市。

    长沙的棚改区域很有南方城市的特征，老城区结构复杂，老巷弄道路狭仄。特别在抗日战争期间的一场文夕大火，使原有的城市布局彻底凌乱，各种棚户区在各中心城区扎根发展，成为城市化进程中不得不面对的一道难题。

    棚户区的用地和房屋产权关系非常复杂。从用地来看，既有划拨用地又有出让用地，既有开发商用地又有单位用地，既有住宅用地又有经营用地；从产权性质来看，既有完全产权又有有限产权，既有共有产权又有独立产权，特别是非住宅占比较大，达到27%左右。理顺用地和产权关系是棚改征收安置的关键，而货币化安置是破题的有效途径。如文夕大火后居民自发建设了大量的2-3层房屋，这些房屋一楼大都已改为商业门店，作为家庭主要生活来源，在征收补偿时本着既尊重历史又面对现实的原则，对“住改商”房屋采取货币补偿的，可以参照改变使用性质后相应非住宅用房进行适当补偿，其补偿款高于相应住房安置价值，深受住户欢迎；又如，很多私房历经多代传承产生了多名共有产权人，共有产权人往往不愿通过实物安置方式继续保持共有产权关系，更愿意通过货币补偿的方式获得现实利益。货币化安置既尊重了被征收对象的自主选择权，又能有效破解棚改征收中的难题。

    长沙市从2008年起对棚户区改造中的中低收入住房困难群体实施棚户区改造安置补贴，对棚户区改造征收对象累计发放6750户。发放对象为在棚户区改造和其他市级以上重点工程征收中选择货币补偿、在规定期限内签订征收补偿协议且他处无房、未申请其他住房保障的征收对象，包括被征收房屋产权人，落户长沙三年以上、户口在征收范围、符合低收入条件的被征收房屋关系人（指被征收房屋产权人的父母和子女），直管公房住宅和单位自管房住宅合法承租人。从2014年开始，补贴标准由原来的5万或8万元调整至15万元，补贴资金列入项目成本。

    那么，根据最新的棚改规划和货币补贴标准，究竟长沙棚改人群具备怎样的购房消费能力，其购房行为体现怎样的特点，对于购置的住房又有怎样的需求偏好呢？