三、置业需求偏好分析

    通过对2012-2014年以来，利用货币补贴购买普通商品住房的购房者成交信息进行统计分析，总结出近几年货补人群在购房区域、户型面积、成交金额、成交价位段、付款方式等方面的消费特征。

     购房区域：偏好开福区

    从2012年的以来的货补人群置业的区域特征可以看出，货补人群首选开福区的物业项目占比最大。这或许与近年来开福区棚改拆迁面积较大有关。大部分的棚改人群倾向于居住在自己熟悉的环境，反映出货补对象对原有居住地附近置业的消费偏好。此外雨花区，岳麓区也是货补人群的偏好区域。

    棚改人群置业区域倾向

    户型面积：以90-120平米三房为主

    我市货补人群购买普通商品房住宅的成交面积段主要集中在60-90平米、90-120平米的户型。其中，棚改人群更加偏好90-120平米的三房户型。这与棚改人群习惯多代同堂的居住环境有关。尽管拆迁后子女分别购房，但还是希望能够有足够的房间供家人回家居住。

    棚改群体：购买新房为主

    根据在清水塘棚改区的抽样调查得知，目前长沙的棚改群体置业首要考虑的还是新建商品住宅，新房置业与二手置业的成交比值约为6：1。由于2014年新房市场的低迷，中心城区的二手房有回暖的趋势，棚改群体对二手房的认可度也在提升。

    棚改人群购买一二手房的比例

    置业次数：

    在长沙首次置业为主，占比近九成。

    因为棚户改造区大部分是城市中低收入人群，且经常几代同堂，因此大部分都没有在长沙购置商品房，属于首次购房，是棚改刚需。据统计，棚改人群为首次购房的比例高达87.22%，3次及以上置业的人群占比5.46%。

    棚改人群购房次数情况

    户型特征：

    二居室、三居室为主力户型，占比接近八成。

    从购房户型来看，棚改群体的购买户型倾向二、三居室的住宅，分别占比33.28%、41.09%，其次是一居室，占比11.5%。

    棚改人群购房户型倾向

    价格偏好：

    1.单价结构 5000—6500元/平米为主力单价区间，占比42.69%

    具体来看，棚改人群对单价较为敏感，5000元以下及5000-6500元/平米受到最多人关注，接近八成。其中5000元以下的占比为32.21%，5000-6500的占比为42.69%,6500—8500元/平米的占比16.62%，8500-10000元占比4.86%,10000元以上的占比3.63%。

    棚改人群购房单价偏好

    2.总价偏好 40-60万元为主力总价区间，占比为36.51%

    从套成交总价来看，棚改人群对总价在40—60万的总价最为接受。总价在40万以下，占比为22.81%；总价超过60万-80万的，占比29.85%，超过80万的占比20.83%。

    棚改人群购房总价偏好(单位：套）

    3.付款方式：以银行按揭为主

    棚改人群的货币补贴由于只能用于购房，因此100%转化为购房款，大部分棚改人群都选择商业贷款，占比为66.94%，一次性付款的为31.29%，选择用公积金贷款的为1.77%。

    棚改置业付款偏好

    四、小结：

    1. 棚改置业人群年龄主要分布在25—55岁年龄段；

    2. 棚改人群的置业更倾向于偏大户型的三房，其中120平米的需求占比最大；

    3. 棚改人群趋向于抱团购房，团购的形式最受棚改群体欢迎；

    4. 5000-6500元/平米区间的商品住宅最受棚改群体的追捧，绝大部分是银行按揭购房；

    5. 大部分棚改人群均是首次购房。

    *注：报告中的抽样样本均来自2015年长沙市棚户改造计划区域，主要调查对象为朝正垸城中村改造项目，黄兴北路棚改项目，清水塘炮后街棚改项目，新下河街棚改项目的棚改拆迁人群。