全国两会上，李克强总理明确表示要加大城镇棚户区和城乡危房改造力度，提出今年新安排保障性安居工程740万套，其中棚户区改造580万套，增加110万套，并且还提出，要把城市危房改造也纳入棚改政策范围。此外，还将完成农村危房改造366万户，增加100万户，统筹推进农房抗震改造。根据规划，到2017年时，将要完成棚户区改造1500万套。

    作为改善民生、拉动经济的抓手，推进棚户区改造工作在2015年政府工作报告中被再度明确。近年来，随着城市化进程的加快，长沙棚户区改造工程也在加速稳健推进中。按照计划，长沙市将用4年左右时间，按照“四增两减”（增加公共绿地、公共空间、配套设施、支路网密度，减少居住人口密度，减少开发强度）的要求，基本完成城区集中成片棚户区改造，增强中心城区的承载能力。

    棚改，正在将越来越多的刚需或刚改型客户持续释放，在楼市新政利好和央行信贷放松的双重刺激下，转化成实际购买力。而在楼市库存高企、去化压力大的当下，长沙棚改会带来多大程度新的居住或改善型需求入市？对未来几年长沙楼市住房供应结构和销售结构是否会产生影响？从长远来看，棚改对长沙城市发展有何作用？在各位专家和社会各界的眼里，棚改对于房地产，也许不仅是带来了发展机遇，如何把握住这一轮城市化发展的浪潮迎头而上，也许是更值得深思的问题。

    专家观点

    短期内棚改能拉动经济增长积极带动楼市去化

    湖南省房地产开发协会首席经济学家、宏观经济研究领域专家 王义高

    长沙市2009年以来，按照“政府棚改公司为主、集中改造”的模式，先后组织实施以南湖、滨江、三角洲、中山西路、黄兴北路5大片区为重点的棚户区改造工程。从2009年至2014年底，长沙市共改造659万平方米，这些成绩斐然的业绩并不全是住宅，大部分仍然是商业地产，每年搬迁的市民大约只有1万人，显然工厂矿区和城市周边的棚户区改造并不那么迫切。

    棚户区改造过程中，绝大部分被改造市民无法回到他们熟悉的地方，假如是厂矿和郊外那会这样吗？政府采用货币补贴方式，让市民去购买商品房，客观上帮助了开发商促销，增加市场商品房销售。六年来，所谓棚户区改造中的六万多户居民圆了一个又一个家庭的住房梦的方式最大收益并不是棚户区居民，他们只是客观上有了新房。

    棚户区改造最容易和一个城市总体改造相关联。长沙老城区经过文夕大火，半个世纪基本上是私搭乱建，现代城市的基本功能无法体现，而现代城市的诉求越来越多，已不是拥有住房居住那么简单。长沙老城区严重制约城市品位提升，交通拥堵疏导和商业发展。

    棚户区改造是一个新探索。当新土地上的房地产供给过剩的时候，我们需要注意到这个重要变化，特别值得开发所予以关注。我们来比较一下，中央明确提出来把棚户区改造的政策范围扩大，今年要建740万套保障房，其中580万套是棚户区改造。因此，我们认为，这不仅意味着一贯思维上的低端保障房的重心有所调整，也让保障性住房的多元化模式逐步让地方政府找到了出路，而且意味着城市化的路径从原来的外延扩张进一步加强对老旧城区的改造，让老城区改造提质城市现代化水准成为市政的重要任务。因此，棚户区改造的重要性不仅仅是所谓圆老百姓的住房梦，而是让整个城市人口享受现代都市生活。

    棚户区改造背后隐含着几个重要的房地产发展的变化。我们看到这不仅是城市棚户区改造，而且棚户区改造最容易和基础设施，重新设计改造和城市新功能配套联系起来，特别是交通道路改造联系起来。老城区全面升级，去交通拥堵化成为首先考虑的问题，解决街头巷尾缺损配套设施来促进商业业态的升级，城市产业结构调整。因此，改造多少面积并不重要，解决好现代城市的问题才至关重要。我认为棚户区改造的基本意义在于：

    （1）棚户区改造可以有效改善居民住房条件。住房制度改革以来，房地产开发发展迅速，人民群众通过购买商品房、政府大院不断改善居住环境，条件和居住面积，但是棚户区居民大多数都是低收入困难群体，虽有老城区经商户，不过是以自雇方式维持生计，他们内心要求改善居住条件的愿望十分强烈，尽管他们在改造中会与开发商和政府讨价还价。通过棚户区改造，能够有效改善困难户的住房环境和条件，以增强城市社会的凝聚力，促进和谐和稳定，达到让普通老百姓安居乐业的目的，体现棚户区改造的政治功能。

    （2）棚户区改造是推进城市化进程的必然要求。棚户区几乎都是平房，或者缺乏功能配套的多层楼房，土地利用率很低，街道狭窄，消防安全隐患很多，内涝常有发生。通过棚户区改造可提高建筑容积率至少2～3倍，提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市楼宇经济，总部经济和商业服务业发展提供了空间。棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民居住环境，而且改善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

    （3）棚户区改造是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造除解决了棚户区居民的住房条件外，还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业发展，在住宅开发逐渐饱和的转型时期，无疑弥补了土地财政下滑局面，对于利用土地开发进行产业结构调整、扩大内需发挥了决定性的积极的作用。

    只有我们遵循现代城市的标准和一切应有的基本功能，以及满足富裕起来的城市居民的基本生活方式，棚户区改造的功利主义倾向必然少很多。