棚改有助于房地产去库存催生新增购房需求

    中原地产湖南分公司总经理 胡治钢

    自从习李政府上台以来，尤其是新任住建部部长陈政高履职后，棚改被赋予了多重意义，它既是城镇化的重要组成，也是稳经济的手段。2014年，楼市全面下行，棚改还被赋予了房地产去库存的使命。

    就长沙来看，棚改对于商品房需求拉动作用到底有多大，我们先来看几个数，2015年内五区计划棚改项目35个，12967户，一季度共完成了32个项目的立项等工作，完成改造2233户，完成进度17.22%。如果今年能够按照这个计划全部拆迁到位，理论上可催生158万方的置业需求，我们按照货币补贴与实物补贴各占一半来算也有79万方的需求，而这个量占到去年五区住宅去化的1/10，所以我个人认为，随着棚改的持续推进与深入，棚改客源的逐步释放，对于长沙楼市的影响只会越来越大。

    基础设施的密集建设与逐步完善能加快城市发展，基于此，区域房地产市场住宅供销结构的变化是必然的。首先，从最近五年来看，长沙市住宅户型供销方面一个明显特征：由极刚需向偏改善型转变，2014年内六区90-120㎡产品成交30520套，占有率34.8%，较2011年上涨10.6%，而与之相对的是60-90㎡极刚需型产品成交占比下滑3.5个百分点。其次，棚改区家庭至少是三代同堂，从换房需求和心理来看，更偏向于三室及以上套型，所以，销售方面，中大及大面积房源占比增大是长沙楼市的趋势。

    综上，对于城市发展来说，棚改能够改变城市面貌，促进城市升级与提质发展；对外，有利于吸引外来各行业企业与投资方进入，拉动投资；对内，能够定位调整区域功能，棚改区多占据各行政区的中心位置，由以前的居住区向现在的商务区转变；最后，棚改还能拉动经济增长。而对于房地产行业来说，棚改能催生内在新增需求，加快去化，盘活库存，推动复苏；此外还能促进城市形象的提升，使地州市及外来客户的吸附力增加、购买力增强；棚改带来的需求多样化将从长远意义上影响楼市发展格局。