2018年长沙楼市白皮书

    前言

    时光荏苒，2018年已成过去；作为长沙楼市的忠实记录者，0731房产网以专注之心，立足长沙本土二十余年，专注打造长沙楼市行业标杆——《长沙楼市白皮书》。始终坚持用数据发掘真相，通过指标描绘长沙楼市发展轨迹，专业解读市场走势，把控楼市脉搏。

    今日，《2018年度长沙楼市白皮书》重磅发布，七大板块——宏观政策、中部对比、土地市场、住宅市场、商业地产、二手房、趋势预判，真实数据——住宅全年供应2271万方，成交2082万方；内五区住宅均价9834元/㎡；全市住宅供销比1.09；二手房成交410万方……还原长沙楼市真相，以数据、文字为2018年长沙楼市画像。

　　TOPIC 1 宏观政策分析

    PART 1 2018中国经济运行基本情况分析

    2018年全国经济保持平稳发展，1-3季度GDP已突破67万亿元，同比增幅6.5%，预期全年突破80万亿元的可能性较大。在供给侧结构改革顶层设计的指引下，尽管当前社会仍处于深化改革、谋求转型攻坚期，且实体经济面临前所未有的困难，两位数增长时代已经远去，但2018年全国上下团结一致，GDP仍然保持了6%以上的增长。

    在经济整体平稳发展的同时，三大产业结构继续优化。2014年是第二三产业对GDP贡献率逆转的分水岭，此前，第二产业贡献率一直高于第三产业，此后连续四年，第三产业贡献率赶超第二产业，且今年1-3季度第三产业贡献率已经超过60%，两者差距越来越大，预期该势头还将继续延续。

    2008年至2018年11月，年度CPI一直稳定在100以上小幅波动(除了2010年出现大幅下跌然后回弹)，物价相对稳定，通胀压力明显较小，人民生活水平稳步提高;而PPI在2015年后一路上升，虽然今年略有下降但仍处于高位，这也反映了当前实体经济不太景气的现状，由于生产物价指数仍然较高，制造商平均出厂价相对走高，也一定程度折射出了实体经济面临的困境;商品零售价格指数目前位于阶段性底部回暖的过程中，相对平缓。

    2008年至今，M0、M1、M2的同比增长幅度整体走势是下降的，期间也不可避免小幅波动，M2几乎在2009年左右稳步下跌，但M1却在2016年前后出现较大波动，目前已经正常回落。M1和M2之间最大的差别在于定期存款，之前连续几年出现“剪刀差”，但数据表明，2018年1-11月这种“剪刀差”似乎不复存在，而且M2出现触底迹象，一方面说明居民动用自身存款甚至撬动杠杆购房的动力不再那么明显，另一方面也说明当前居民手里实际可动用的钱(尤其是活期、定期存款)变少了，大部分钱都变成了固定资产。

    2009年至2018年11月全社会固定资产投资总额一直稳步增长，但增速却稳步下降，2018年1-11月的累计增速处于低位，表明当前建设接近饱和，面临过剩困境。这就要求我们谋求转型，即当前经济主要由依靠投资、出口拉动经济增长向依靠消费、投资、出口协调拉动转变，由低端经济发展向创新型、高科技型经济发展转变。

    PART 2 2018中国楼市整体情况

    中国楼市所处阶段

    从2016年开始，我国房地产投资和住宅投资呈稳中略升、季节性小幅波动的状态，每年5月至6月基本上是房地产投资高峰期。同时，我国房地产投资累计增速就呈波浪式上升，目前正处在2016年以来的第3浪，总体趋势是稳中有降。从当前房地产市场调控的措施来看，堪称史上最严格，随着楼市的逐步趋冷，房地产开发投资的增速也将出现稳中有降。

    2018年1-11月，我国房地产投资仍然以普通住宅投资为主，别墅、高档公寓投资占比最低，刚需住房仍然是置业主流。

    2018年1-11月，我国房地产投资以90-144㎡的刚需户型为主，这是由市场需求所决定的;其次为90㎡及以下的住房投资，144㎡以上的住房投资最少。

    从2016年至2018年11月的房地产业土地购置面积和成交价款来看，2018年年初房企拿地热情相对低落外，下半年开始出现逆转，尤其是11月份拿地面积和成交价款都创年内新高，反映了在楼市转冷时开发商“囤地”的需求较大。

    从施工、竣工、新开工房屋面积来看，施工和新开工面积最近几年呈缓慢上升，但竣工面积却掉头直下，同时，商品房销售面积和销售金额都出现下降趋势，尤其是商品房销售面积，下滑趋势更为明显，整体反映了当前房地产市场趋冷的现象。

    2018年楼市情况

    综合以下两图可以发现，2018年商品住宅施工面积、新开工面均较高，说明住宅市场的投资热情仍在，但引人注目的是竣工面积较低，市场几乎以期房形式出售，可见置业者对于住宅市场需求强烈，存在供不应求状态，直接表现为住宅销售面积较高，去化率较高，市场上几乎没有现房可卖;但办公用房和商业营业用房情况不太理想，库存压力仍然明显，去化效果一般，压力较大，这不仅与投资商业、办公楼资金门槛较高有关，也反映了我国房地产行业商办运营能力还有改进空间。

    从2008年至2018年11月的商品房、住宅、办公用房、商业用房的成交均价来看，一直处于整体稳步上升趋势中，其中，商品房和住宅均价超过8000元/㎡，创2008年以来的新高，办公用房和商业用房均超过10000元/㎡，期间价格波动不大。在当前住宅市场严厉调控的背景下，预期住宅均价将持续较长时间的稳定。

    PART 3 2018中国楼市宏观政策分析

    2018中国楼市宏观政策——微妙的变化

    2018年中国楼市调控政策有四个关键性的时点，3月份的两会重申“房住不炒”;7月的中央政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”;8月份住建部要求“稳地价、稳房价、稳预期”;12月份中央经济工作会议明确要因城施策，分类指导。不得不说其中有了微妙的变化，不过，房住不炒的政策底线不会破，一二线城市以“稳”为基调，三四线城市去库存仍是主旋律。

    从房地产调控政策的力度看，2018年是我国房地产历史上“最严”调控年，上半年多数城市密集出台或加码各项政策，下半年则主要以推行调控政策、保护调控成果为主。整体而言，2018年的调控政策是卓见成效的，目前，一二线城市房价基本得到稳定，住宅投机者几乎被政策“拒之门外”，而三四线城市在经历了2017年的房地产热潮后，也出现明显的回落。未来将继续坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的定位”，中央遏制房价上涨的决心绝不会发生改变，并明确表态决不允许房地产调控半途而废、前功尽弃!

    货币政策方面，稳健中性的货币政策取得了较好成效，宏观杠杆率趋于稳定，金融风险防控成效显现，金融对实体经济的支持力度进一步增强。2018年，央行已经四次降准，释放高达2万亿的货币供应量，进一步支持实体经济发展，优化商业银行和金融市场的流动性结构，降低融资成本，引导金融机构继续加大对小微企业、民营企业及创新型企业支持力度。

    限购限售限贷限价方面，四限政策依旧从紧执行，限购、限售、限价不断扩容，部分省市加码限贷 。2018年上半年是此类政策出台的密集期，越来越多城市房地产开启了调控，不仅仅是“限购、限贷、限售、限价”等政策，还逐渐扩展到限落户、限离婚、限企业、限父母、限未成年人等。

    整顿房地产市场秩序方面，为贯彻落实住房和城乡建设部等七部委治理房地产市场乱象专项行动，多省市相继跟进、多部门通力合作 ，开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动。对投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为、虚假房地产广告进行重点打击，有效保护了当前调控政策所取得的成果。

    引进人才方面，落户突破限购“曲线救国”五花八门。上半年，多数城市降低落户门槛，并提供购房折扣、购房补贴、生活补贴等吸引高素质人才，如：江门、西安、海南、天津、南京、武汉、长沙、成都等，最为震惊的是天津“海河英才计划”实施两周便无疾而终，而房地产成交量创历史新高，大量购房者“曲线救国”合法突破“限购”。当然，一些城市如成都、长沙、天津等迅速叫停甚至细化规范了人才落户购房条件。

    棚改政策方面，因地制宜推进棚改货币化安置 。住建部强调，因地制宜地推进棚改货币化安置。对于商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式;商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。

    租售并举长效机制建立方面，多渠道增加住房供给，要加大租赁房，公租房和共有房的供应，建立租售并举的房地产长效机制，以保证实现广大人民群众住有所居，同时会尽快出台房产税。

    政策展望——稳字当头，房住不炒，因城施策

    2018年我国整体坚持稳中求进的工作总基调，保持了宏观经济稳定，同时，“房住不炒”攻坚战也取得了阶段性胜利。

    中央政治局经济工作会议研究并定调了2019年宏观政策：“稳字当先”，“稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期”，同时明确楼市调控要因城施策，分类指导，夯实地方政府主体责任。而在全国住房和城乡建设工作会议上，谈起2019年的房地产市场调控，住房和城乡建设部明确表示把稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。

    可以预见的是，2019年中国楼市宏观政策仍然以“稳”为主，稳地价、稳房价、稳预期为主要目标，坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，促进房地产市场平稳健康发展，引导资金入实体经济。此外，随着下半年房地产市场的降温，2019年一些三四线城市出现微调放松也在预期之内。总之，无论是一二线城市还是三四线城市，房价一定时期内将很难再出现大幅度上涨。同时，将兼顾供给端和需求端，加快解决中低收入群体住房困难，补齐租赁住房短板，实现广大人民群众“住有所居”。

    PART 4 2018长沙楼市宏观政策分析

    2018长沙楼市政策——“加码”+“执行”两大阶段

    2018年长沙楼市调控政策主要分为两个阶段，第一个阶段调控政策不断升级加码，如首套刚需购房优先、625反炒房政策、全装修政策等，消灭了绝大部分的住宅投机者，保障了房地产市场健康的发展环境;第二个阶段以执行现有调控政策，保护调控成果为主。整体来看，长沙楼市牢牢把握住了“房住不炒”定位，平抑了房价，有力打击了住宅投机，维持了房地产市场的平稳健康发展态势。

    长沙政策预期——稳字当头，抑制投机

    2018年已经过去，在各部门的努力下，长沙楼市持调控目标不动摇、力度不放松，实现了整体稳健运行。在全国住房和城乡建设工作会议上，谈起2019年的房地产市场调控，住房和城乡建设部明确表示把稳地价、稳房价、稳预期为目标，促进房地产市场平稳健康发展。可以预期，2019年长沙楼市仍将是稳字当头。

    近期某些城市出现调控政策松动的迹象，如试水放松限价、限售等，但仅限于三四线城市。尽管市场普遍预期2019年房地产调控政策或将有所松绑，但因城施策、一城一策的政策主基调未变。对于长沙而言，调控政策短时间内不会有明显的放松，打击投机不会动摇，当然也不排除些许微调。主要有几点原因：第一，长沙目前商品住宅库存仍然较低，这与三四线城市库存较高有着本质区别;第二，长沙新房二手房价格倒挂现象仍存，且在全国省会城市中房价一直处于洼地，明确放松限价会导致房价一定程度不可控;第三，长沙是人口净流入城市，支撑房地产的是人，而不很大程度取决于棚改货币化;第四，长沙经济基本面优于三四线城市，等等，所以，短期内不太可能跟进，尤其是限售限购政策，全面放开杀伤力确实过大，2019年仍将坚持“房住不炒”定位，“稳”字当头。