3月11日，0731房产网联合长沙律协推出“共建和谐，楼市在行动——3?15品质盛典”特别企划活动，为广大购房者置业保驾护航，同步开通的3·15房产维权咨询平台仍然陆续收到来自网友的维权线索和咨询信息。今日推出“律师答疑”栏目第6期，特邀长沙市律师协会建设工程专业委员会、房地产法律专业委员会、物业管理法律事务专业委员会资深律师，为大家答疑解惑。
【律师答疑第一期：热点普法| 买房遭遇闹心事 可以参考这些案例】
【律师答疑第二期：@长沙业主，小区电梯坏了，维修费由谁出？权威解答来了！】
【律师答疑第三期：遍地是坑？买房有问题，资深律师来答疑！】
【律师答疑第四期：律师答疑| 签了购房合同后，开发商降价可以申请退差款吗?】
【律师答疑第五期：开发商拖延办理不动产权证怎么办？】
问题一：
验房时量出来的面积和合同约定面积不符，怎么办?
律师解答：
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：
（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”
因此，房屋验收时面积与商品房买卖合同约定面积不符时，首先应考虑商品房买卖合同中是否有相关约定，有约定则按约定内容处理。其次，如果商品房买卖合同中没有相关规定，则考虑实际验收面积与合同约定面积误差是否超过3%（含3%）。如果不超过3%，按合同约定价格据实结算：房屋实际面积小于合同约定面积的，房价款及利息由出卖人返还给买受人；房屋实际面积大于合同约定面积的，房价款由买受人按照约定价格补足。如果超过3%，买受人可以请求解除房屋买卖合同、返还已付购房款及利息。如买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还给买受人。
问题二：虚假宣传
我购买的房子所在楼栋与另一楼栋被开发商设为连体楼，与其宣传严重不符。本来应该是分体单栋楼的，现在两栋楼内的房间阳光光线严重不足，一年四季内房间都必须开灯。要如何维权？
律师解答：
根据业主的描述，若开发商未如实宣传，根据《合同法》相关规定，开发商的行为属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，业主可以向开发商主张缔约过失责任，请求赔偿。
同时，若业主与开发商所签订的合同中约定，房子为单栋楼而实际交房为连体楼的，开发商的行为属于履行合同不符合合同约定，业主可以向开发商主张违约责任。因开发商履行合同不符合约定致使业主需要长时间开灯所遭受损失的，业主可以主张开发商对该损失承担赔偿责任。
若楼栋不符合设计规划可以向规划部门投诉，以督促解决。
问题三：虚假宣传
售楼时宣传是学区房，可当购房手续办完之后，发现小区并不在意向学校今年的划片招生范围内，孩子难以上学。
律师解答：
若《商品房买卖合同》明确约定了有关学区房的内容，则开发商应承担相应违约责任；
若有关学区房的内容未写入正式合同，仅体现在宣传资料中，则应根据宣传内容是否具体明确来进行判断：如果宣传广告中具体明确承诺了“学区房”的内容，则根据有关法律规定该宣传广告将被认定为要约，开发商亦应当承担违约责任。
问题四：拖欠归还诚意金
我在中介带我去看房前上交1800元诚意金，并签订合约，注明“若房子不满意则在三日内退还”，然房子中介没有谈下来，诚意金也拖欠一个月至今未还，在这一个月内，中介多次向我承诺明明退钱，却又以各种借口未予退还。我要怎么拿回我的诚意金？
律师解答：
可依据《合约》直接要求中介返还1800元诚意金。若中介拒绝返还，则可向当地工商行政管理部门或房地产行政管理部门进行投诉；亦可向有管辖权的人民法院提起诉讼。
问题五：楼盘质量问题
户外自来水管道保修期内反应漏水，维修后过保后，老问题再次出现，开发商以过保为由拒绝维修，物业对于管道漏水无能为力。这个要找谁？
律师解答：
根据业主描述，该小区于保修期内就有自来水管漏水情况，保修期过后漏水情况仍未得到妥善的解决，且开发商与物业均以与自身无关为由推脱。对于这种情况可以认为是开发商在建设过程中即未做好漏水防患，而在保修期内尽管有维修行动，但未将问题妥善解决，开发商有责任继续履行保修责任。根据《合同法》相关规定，开发商的行为属于不完全履行合同义务，对业主构成违约。业主可以向开发商主张违约责任。
物业应当对小区内房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。而该小区的物业称自己对管道漏水无能为力，显然违反《物业管理条例》中的相关规定。因此小区配套设施存在隐患的，业主可请求物业对小区配套基础设施进行维修养护，或向人民法院提起诉讼，以维护自身合法权益。
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