Part3 长沙市商办地产市场总体分析
1.3.1 长沙市新建商办市场供应情况
（1）内六区+长沙县新建商办市场供应情况
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2019年-2021年商办供应面积呈整体稳中有升态势，2022年出现断崖式下跌。2022年，六区一县商办供应面积297万㎡，同比下降47.93%，六区一县商办月均供应面积仅25万㎡。
（2）内五区新建商办市场供应情况
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2022年，内五区商办供应面积214万㎡，占六区一县商办供应面积的72.30%，同比下降52.25%，内五区商办月均供应面积仅18万㎡。
（3）全市各行政区新建商办市场供应情况
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2022年，各行政区中，岳麓区商办供应面积居首位，为68万㎡，其次为长沙县、雨花区，浏阳市和宁乡市商办供应面积都在10万㎡以下，体量较少。
1.3.2 长沙市新建商办市场成交情况
（1）内六区+长沙县新建商办市场成交情况
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2022年，六区一县商办成交面积247万㎡，同比下降36.98%，六区一县商办月均成交面积21万㎡。近5年来，2018年商办供应面高达471万㎡，为近5年来最高值，2019年至2021年商办供应面积相对稳定，约在400万㎡左右。
（2）内五区新建商办市场成交情况
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2022年，内五区商办成交面积187万㎡，占六区一县商办成交面积的75.71%，同比下降36.85%，内五区商办月均成交面积16万㎡。
（3）长沙市各行政区新建商办市场成交情况
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2022年，全市各行政区中，岳麓区商办成交面积居榜首，成交面积71万㎡，同比下降41.36%，其次为雨花区，成交面积48万㎡，同比下降34.26%，芙蓉区、宁乡市、浏阳市成交面积居全市各行政区末三位。
1.3.3 长沙市新建商办市场成交价格水平
（1）内六区+长沙县新建商办市场价格情况
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2022年，六区一县商办成交均价10592元/㎡，同比增长7.03%。2018年以来，六区一县商办成交均价稳中有降，其中，2021年为最低值，9896元/㎡，2022年小幅回升。
（2）内五区新建商办市场价格情况
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2022年，内五区商办成交均价11363元/㎡，同比增长6.66%。
（3）长沙市各行政区新建商办市场价格情况
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2022年，全市各行政区中，内五区商办成交均价均在10000元/㎡以上，其中，芙蓉区商办成交均价高达13045元/㎡，居各行政区榜首；望城区商办成交均价为四县市“领头羊”，宁乡市因恒大御景半岛网签了不少100000元/㎡的商办用房，均价突飞猛进，剔除这部分后商办均价将回归常态。
1.3.4 长沙市新建商办供销比情况
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2022年，全市商办供销比为1.15，市场整体处于均衡态势。其中，芙蓉区商办供销比高达2.47，居各行政区榜首，市场处于供过于求的状态；其次为长沙县、天心区，商办市场也是供过于求；浏阳和宁乡商办供销比分别为0.68和0.43，由于库存去化压力，全年供应面积偏少。
1.3.5 长沙市新建商办成交月度趋势
（1）内六区+长沙县新建商办成交月度表现
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2022年，六区一县各月度商办成交面积略有起伏，6月成交面积最高，29.65万㎡，2月成交面积最低，13.17万㎡；从成交均价来看，大体在10500元/㎡上下波动，月度最低值出现在2月，仅9592元/㎡。
（2）内五区新建商办成交月度表现
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2022年，内五区各月度商办成交面积略有起伏，6月成交面积最高，23.46万㎡，2月成交面积最低，仅9.53万㎡；从成交均价来看，大体在11000元/㎡上下波动，月度最低值出现在2月，仅10684元/㎡。
1.3.6 商办库存及去化周期
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2022年，全市各行政区商办库存面积总计2015万㎡，各行政区均应推进商办去库存。其中，岳麓区商办库存面积最高，去化周期71个月，是各行政区中去化周期最低的区域；芙蓉区商办去化周期最高，高达165.08个月。
1.3.7 新建商办市场成交排行榜
（1）新建公寓成交金额TOP5
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在公寓市场，运达中央广场商业三期以23.3亿的销售成绩位列2022年公寓劲销榜第一，成为各方的焦点。
运达中央广场商业三期另辟蹊径，面向高净值人群，主打大平层“商业住宅”，主推大平层起步约160㎡，最大约516㎡的户型，全景落地玻璃窗及开放式阳台，营造出了270°天幕级视野；约2000㎡的实景会所，内有恒温泳池、健身房、瑜伽室、棋牌茶室等活动空间，满足全龄人居需求的多样化社区，提供幸福感更高的奢享环境。
（2）新建商铺成交金额TOP5
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在商铺这一细分市场上，龙湖铂金岛以2.85亿元的成交金额位列2022年商铺劲销榜第一，让我们眼前一亮。
项目位于长沙滨江金融中心核芯区，作为龙湖重仓长沙滨江金融中心板块重金打造的第一座商业地标，龙湖铂金岛依托精准的定位及龙湖的专业规划，为长沙市民带来更为丰富的休闲、娱乐、生活、文化、消费方式的选择。
