TOPIC三 长沙新建商品房市场形势预判
Part1 政策形势预判
3.1.1 全国层面
自2017年提出“房住不炒”以来，楼市政策从“严格调控”逐步转向“用足用好因城施策工具”，但“房住不炒”的基础定位从未改变；两会、二十大均重点提及了加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，为未来住房制度改革指明了方向。
供给侧政策方面，央行、银保监会及证监会等部门，从信贷、债券、股权三方面“三箭齐发”全面支持房企融资，“金融16条”、支持房企股权、债券、贷款融资等陆续出台，整合了股权、债券、信贷融资等多种手段，帮助优质房企恢复经营“造血”功能，最大限度实现“保交楼”，体现了监管层对于地产金融的坚决支持态度，2023年“保交楼”仍然是行业重点，专项借款及配套资金有望取得更多实质性进展，房企融资链条有望进一步畅通，金融支持政策有望加快落地，促进购房者预期修复，促进房地产与金融正常循环。
需求侧政策方面，全国共出现三次大规模的需求端放松政策潮，第一波出现在上半年，各地从实际出发，密集出台完善房地产市场的政策，不少重点城市拉开因城施策“救市大幕”。9月左右全国各地掀起第二轮调控潮，各地稳楼市政策逐步落地。第三轮调控潮发生在12月，南京、武汉等城市对需求侧再调整，核心二线城市明文取消限购、一线城市人才落户政策进一步深化和购房社保年限缩短等，对全国楼市稳定发展具有标志意义。2023年，需求端政策仍有继续优化空间，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、认房又认贷等方面或将继续调整。从中长期来看，改善性需求将成为支撑中国房地产市场发展的“主力军”，下一步，在如何更好支持改善性住房需求方面，仍有较大的优化空间。
3.1.2 省市层面
全省各市州一直坚持“房住不炒”定位，同时响应中央一城一策、租购并举等号召，今年以来，长沙等多个市州先后发布房产新政，省政府新闻办公室、省发改委明确提出稳定住房消费政策，发布生育配套“组合拳”方案、长沙市恢复二套房契税优惠、住宅网签满4年可购第2套住房、试点租赁房不纳入家庭住房套数等措施，将楼市“破局点”重点放在激发潜在需求上。
今年以来的多轮政策调整大多针对改善群体，但由于房地产下行、疫情等因素的影响，在当前购房政策下，有效需求仍相对不足，改善性购房者购房成本仍然相对较高。鉴于当前整体形势的严峻性和复杂性，今年刚需类产品比重呈全线收缩态势，而改善类住宅产品成交占比全面上扬，在改善性需求有较强支撑的情况下，明年有可能加大政策支持力度，2023年或将继续从一城一策，从改善需求、片区差异、房屋档次、项目开发、二三孩生育、租售同权等方面出发，对当前政策进行优化，探索适合房地产健康发展的政策，满足合理购房需求，促进房地产业健康良性循环发展。
Part2 土地市场形势预判
2022年全市土地市场规模明显缩量，供求量均创近4年新低，其中平台公司拿地占比较2021年明显提升，涉宅地块楼面价地价有所下降。2023年，土地市场或将出现四大趋势：第一，房企拿地积极性将有所恢复。随着融资环境的改善，销售的复苏，2023年土地市场或将呈现小幅缓慢回升态势，整体呈现前低后高走势。第二，收并购或将成为土地获取的重要方式。经历了2022年的跌宕，房地产市场经历一场大洗牌，头部优质房企通过土地二级市场将有机会以较低的成本拿到出现房企手中的更多优质土地。第三，城投托底拿地或将退潮。2022年城投托底拿地成为土地市场的明显特征，但这一方面为地方财政带来更大压力，随着政策的落地，2023年城投托底拿地将逐步退潮。第四，涉宅地块楼面价有望回升。随着房企拿地积极性的逐步恢复和新房市场的复苏，平台公司托底现状得到改善，楼面地价或将略有回升。
Part3 新房市场形势预判
3.3.1 供应形势
当前新房供应逻辑已由投资推动转为需求拉动，尽管融资环境、政策环境、经济环境逐渐改善，但全面奏效还需一定时日。从总量来看，预计明年企业以需定供的决策思路不会轻易改变，对待新增库存态度也将维持谨慎，短期内全市开发商推货节奏不会明显加快。综合政策优化预期和新房市场底部修复预期，2023年新房住宅供应面积将小幅高于2022年，高品质住宅的供应将会较2022年有所增长；从区域分布来看，全市新房供应区域分化态势依旧明显，供应量主要集中于岳麓区、雨花区、开福区，宁乡市供应由于低基数效应或将发力实现增长。
3.3.2 成交形势
新房住宅方面，随着保交楼、地产三支箭、居民收入预期相对稳定、疫情优化政策取得实质性进展，消费者对购买新房的观望情绪将得到一定缓解，新房市场加速底部修复，尤其是改善型购买政策优化微调后，高品质项目或将成为市场主场，2022年积压的部分延迟购买需求有望在2023年逐步释放，新房市场有望迎来小幅复苏，高品质住宅仍然是2023年的主打产品。非住宅方面，在全省大力推进非住宅去化的背景下，政策优惠吸引了部分购房者，同时也由于部分项目不惜降价以加速去化导致市场陷入恶性循环，全市商办库存面积仍相对较高，去化周期较长。2023年将是全力拼经济的关键期，随着防疫措施持续优化、经济社会运行恢复常态，明年房地产行业整体活跃度将提升，加速促进市场底部修复，商办投资信心偏高于2022年，预计2023年商办去化工作将取得一定进展，但依然任重道远。
3.3.3 均价形势
尽管当前房地产市场受多方不利因素的影响，但全市住宅成交均价同比涨幅创近5年来新高，一方面是全市区位、配套、交通不断升级，内生动力较强，同时，年内全市不少高端项目销售态势良好，非刚需客群需求叠加产品品质迭代，推动住宅均价一路上涨；另一方面是房企的拿地成本没有明显下降，覆盖掉拿地成本、建设成本、适当利润后楼面价没有下跌空间，2023年，住宅均价稳中向上的态势不会改变。六区一县商办成交均价2022年同比实现小幅上涨，但由于当前商办市场库存较高，竞争相当激烈，个别行政区商办均价呈下降势头，从短期来看，六区一县商办成交价格将难以持续当前上涨率。
Part4 置业趋势预判
3.4.1 区域偏好
2022年，岳麓区居年度商品住宅成交面积榜首，尤其是谷山片区多个项目热销，如：万科森林公园、龙湖舜山府、新城观山印，是备受购房者青睐的区域。同时，其他各个行政区都有热销项目大放异彩，如长沙县万科松湖天地、望城区嘉臣道等。随着今年天心区新开铺、芙蓉区浏阳河东、岳麓区大王山、梅溪湖、市府等片区拍出“王炸”地块，预计2023年岳麓区大王山、市府、谷山、梅溪湖；天心区新开铺；望城区月亮岛大泽湖；长沙县松雅湖等片区都将成为购房者偏好区域。
3.4.2 产品偏好
2022年，六区一县商品住宅成交套数占比最高的120-144㎡区间段达41.90%，144㎡以上面积段的住宅成交套数占比高达22.34%，总价200万以上的区段的成交套数占比高达20.84%，单价14000元/㎡以上的区段成交套数占比20.68%，均高于2021年同期，购房者对于产品的品质、面积、配套等方面偏好度进一步提高。2023年，一大批改善大平层、大洋房项目将入市，品质、配套过硬，客户的价格承受能力也强，客户一步到位的需求偏好愈发明显，改善市场将不断上行。
结语
《2022年长沙楼市白皮书》今日发布，作为长沙楼市最忠实的记录者，《白皮书》以一个服务者的姿态，20余年来坚持服务于购房者与开发商，用数据刻画楼市的点点滴滴。展望2023年，我们共同期待长沙楼市别样的精彩。
