南方网讯“地根”向来是开发商的生命线，因为只要有土地，就算没能力开发转手也有利可图。2004年，在政府严控土地供给政策的引导下，土地市场的竞争进入白炽化，很多开发商不惜一切代价拿地，今天甲公司拿了5000亩、明天乙公司拿了1万亩———回顾过去的一年，可以发现土地资源稀缺、投资者增多、而游戏规则也变了。狂热的背后，有的人也担心是否会受到市场“冲动的惩罚”，土地的“囤积”，是否真的能让开发商占地为王？

　　土地资源稀缺

　　其实，去年可以说是全国范围的地根严控年。5月，《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》暂停了农用地转用审批、暂停新批的县改市（区）和乡改镇的土地利用总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改。不少市场人士都认为，在“三个暂停”到期后，相关的土地政策将会转向宽松。但10月22日国务院印发的《关于深化改革严格土地管理的决定》打碎了相当一部分等待宽松土地政策的人士的梦想。与此同时，国土资源部连续下发了《关于基本农田保护中有关问题的整改意见》、《建设项目用地预审管理办法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》、新的《土地利用年度计划管理办法》等11个办法，严防用地反弹。

　　在这个背景下，去年广州经营性土地的出让计划用地350万平方米，虽然与上一年度的水平相去不远，但是在整个城市市政基础设施大规模扩张的拉动情况下，却难免捉襟见肘。而且，其新增建设用地面积只有90万平方米，使得市场倾向使用原有建设用地和消化闲置土地。

　　有业内人士感叹，偌大的华南板块，早已被十来个大小发展商提前占据，后来者只能见缝插针了。前些年大开发商大规模的圈地，也间接造成了土地资源的紧缺。广州已没有地可以“圈”了，市区内只能是拿，像在珠江新场，万来平方米地只能“一点一点拿”；想要郊区较大的地块，要“投”；而上千亩的圈地，则要到周边其他城市或外省。

　　投资者增多

　　国家土地政策收紧，嗅觉灵敏的开发商在去年开展一场土地争夺战。粗略估算，在广州地区以及以广州地区为中心的周边地区，集中在大开发商手中的土地超过3万亩。除此之外，一些原本土地储备不丰富的地产集团或中小型企业也使出浑身解数四处求地。

　　在去年年中的网络的论坛上，发布着大量的求地信息，其中不乏在深交所上市的大型房地产开发企业。与此同时，网上的“卖地”或“卖项目”的信息也大量涌现，仅去年5月22日一个房地产项目转让信息的帖子就多达30余条，其中合作资金最高的几个项目，其“卖断价”几乎均在5亿元以上。

　　一方面，广州市商家明争暗斗。去年，由广州市或番禺区、花都区、增城市等房地产交易中心主办的土地拍卖会接连不断，几乎每周都有土地挂牌出让，尤其是增城市新塘镇几次地块的竞卖，竟然吸引了四百多位发展商前去咨询。

　　另一方面，外来商家也过江抢地。深圳万科地产进军广州金沙洲，显示出广州及周边区域在全国地产界的热门地位。当招商地产在番禺闪电圈地2000多亩的消息传出后，包括华南大盘在内的广州发展商都倍感惊讶。业界有消息称，一家北京的品牌发展商已在临近钟村新火车站区域圈地200万多平方米。而据说，新希望集团的刘永好在番禺考察过不少地块，由于种种原因未能达成，于是在风景如画的南海仙湖囤地数千亩，准备开发旅游地产。

　　游戏规则变了

　　“8.31”大限，彻底改变了用地游戏规划，拍卖场成为开发商角逐的主要舞台。

　　去年5月下旬，广州2004年度第一次国有土地使用权公开挂牌出让即获开门红，白云区同和永泰村旧广从公路以西、集贤庄以南地块，天河区珠江新城L9-1-L9-4地块经过激烈竞争，分别以6700万元和23600万元的高价成交。白云地块此前曾被拿出来拍卖过，但是最后无人举牌而流拍。昔日无人问津，今日却成香饽饽，竞拍现场广东利海集团有限公司和广州市时代丰晋贸易有限公司展开激烈争夺，最后时代以6700万元竞得标的。

　　而计划在去年年底拍卖的“种鸡场”地块，虽然拍卖会未开，但商家之间的竞争已经非常激烈了。报道称，有记者前去该地块实地察看，但保安极其敏感，拒绝让记者进入，表示需通过有关人士授言方可。而空气压缩厂地块，争夺的买家也多达6家，最终时代集团与南航集团较量了30个回合后，由南航集团以4880万元竞得。按照最后竞得价计算，楼面地价早已经远远超过2000元/平方米。

　　提防“冲动的惩罚”

　　针对这种情况，不少人也担心，市场狂热的背后是否会带来“冲动的惩罚”？截至去年年中，广州市被取证已认定闲置土地926宗，其中已收回土地使用权233宗，已注销用地批文81宗。而年底国土资源和房屋管理局57宗闲置土地依申请举行听证、质证，首批无偿收回达27宗。

　　有行家表示，土地的“囤积居奇”，是否真的能让开发商“占地为王”尚有很大疑问。现在土地政策抓得很紧，一不小心可能会血本无归。建议投资者在拿地的时候，一是要正确评估土地的价值，以动态的、发展的眼光来看待土地的价值；二是要有高质量的开发构想，实现土地价值的最大化。

　　终南捷径：上有政策下有对策

　　去年国家土地资源部71号令，让土地协议出让在去年8月31日寿终正寝。为了稳坐钓鱼台，市场嗅觉灵敏的广州开发商，从国家开始整顿房地产市场开始前，就已经行动起来，加大了拿地的力度，不只扩大圈地范围，而且开拓了一些其他拿地渠道。

　　抵债项目成为“香饽饽”

　　发展商的争夺战火，从5月底开始就燃烧到银行放出的抵债土块。有消息称，建设银行在洛溪的一块300多亩的地块，初期有些中小型地产公司前来接触，都有意接手该地块开发，后来广州一家财大气粗的开发商以50万元／亩的高价一下子把其他的地产公司都吓走了。

　　而有广州第一烂尾楼之称的中诚广场，引来了不少香港、广州房产巨头的目光，最后被北京一家房产公司“一刀拿下”。业内人士称，在土地资源日益紧缺的今天，抵债项目也成为争夺的“香饽饽”，因为它们如果能理清债权关系，启动的周期将比新项目要快得多。更何况，目前在老城区的版图内，已经不会再有新的住宅地块出让，使这种资源变得非常珍贵。

　　收购有土块公司

　　早年，一些中小房地产企业囤积了些地块，因为“有了点口粮”就一直维持着生计，但因没有充足资金交地价办齐用地手续，土地闲置了多年，最终或是难逃被政府收回的命运。本来，办齐用地手续后还可以转让给其他急切觅食的企业，但“8.31”之后，这条协议出让的道路也被堵死了。

　　为了得到这些土地，急切的开发商找到了另外一个变通办法：注资控股或者直接收购拥有地块的公司。据行家介绍，以前较多的是被用于处理一些行政划拨土地，但从去年下半年开始，就在业内流行起来，很多开发商通过这种途径拿到地。它和协议出让的一样，交易双方直接进行，却规避了协议出让的限制，只要通过工商注册方面的变更程序就可以。

　　记者手记：成王以后……

　　“8.31”大限被炒得沸沸扬扬的时候，潘石屹与任志强的“鸡蛋换粮票”成为业界笑谈。与内地部分开发商的惶惶不可终日相比，已经习惯了市场模式操作的广州开发商似乎未受多大影响。但回顾过去的一年，却可以发现，广州的土地争夺战可谓汹涌澎湃。市场是无情的，但也是公平的，在优胜劣汰的法则下，有人圈地为王，有人郁郁而终，这是再正常不过的事情了。但在幸存者中，我们更关心的是，新形势下，开发商面临资金、土地、后续开发等等难题的同时，如何赢得更大的市场空间？是降低产品质素？还是涨价？