近来，关于楼市政策“微调”的动作不断，从银行对刚需首套房贷利率回归的调整，到芜湖楼市“松绑”3天即被紧急叫停、上海放松二套房限购一周即“夭折”，再到央行又一次下调存款准备金率，等等…种种“微调”迹象，是否刺激了大多数公众降价心理预期，放弃观望而选择出手呢？政策“微调”真的刺激楼市回暖了吗？我们担心的是各种调整，会不会再次引起投资投机房地产行为的滋长？坚持了一年的房产调控将是否会成为“空调”？3月5日全国两会召开了，之后的房地产市场会不会再出现新的调控动作呢？现在市场上是猜想不断，众说纷纭……带着这些疑问，0731房产网特意邀请到了克拉美丽山庄项目策划总监蒋威扬，一起来论道楼市。
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克拉美丽山庄项目策划总监 蒋威扬
记者：进入2月份以来，全国一线城市楼市多数都出现了一定程度的回升。而我们二线城市长沙，来自长沙市房产研究中心数据显示，年后新房网签量也是在环比攀升，特别是近几周更是回升至千套以上，楼市真的回暖了吗？请您谈谈年前和年后相比的变化情况。
蒋威扬：其实，回暖和回升虽然只有一字之差，但意思差不多。年前，2011年由于限购、限贷，政府一剂猛药，通过很强力的政治手段来打压，主要是针对投机性的炒房客，以及投资型的客户。但是，政策出来是一刀切的，里面包含了刚性需求的、改善性需求的，涵盖在一起进行压抑。压抑之后，投资性投资者突然刹车，导致楼市火爆增长的行情突然中断，中断以后带动刚性需求回归理性，造成了楼市在年底进入了非常低谷时期。
那么，年后，交易量出现了回升局面，这里面有很大一部分是刚性需求。那么，说到楼市松绑的迹象，虽然时间比较短。但是，也反应了政府在“微调”方面的一个迹象。另外，从银行方面来看，首套房贷利率开始回调到基准利率，释放了一部分刚性需求客户的需求，不对他们进行抑制了。就是说，政府的政策回归理性了，不是一刀切那么盲目了。
那么，依我看，从政策面和银行稍有放松的手段来看，刚性需求在年后得到了一定的释放，造成了现在的一种回升迹象。
记者：您怎样看待各地新政夭折的情况？比如，芜湖楼市新政，以及上海放松政策，您觉得反映出什么？
蒋威扬：各地的“微调”就是地方政府来试探市场的情况，这一两年来，房价和房地产市场在政府的工作报告中出现次数很多，但中央政府的重点是想刺激房价合理回归，让房价回归到大家能够接受的价位。那么，最近芜湖和上海出现了放松政策，有可能通过去年一整年“组合拳”式的调控政策，年初执行，年后又开始出现地方性的政策，应该说中央政策在疗程期之内出现类似这样的“微调”政策，一是试探；二是地方政府的土地财政，有可能出现了资金问题，表达了中央一个试探性的决心。因为，这些放松政策有可能导致市场放射性反弹，如果出现第一个放松政策，就会有第二个，有第二个就会有第三个，有可能会导致中国某一区域出现房价报复性增长。所以，出台一两天就悄然而止了，应该说它与中央政策有相违背的地方。
记者：现在市场上有两派，一派是乐观派，另一派是消极派，乐观派认为楼市曙光即将来临，而消极派则认为楼市会在相当一段时间低迷下去，您是哪一派？为什么会这样认为呢？
蒋威扬：应该说，通过去年政策的调整，2008年也经历了大风大浪，中国股市里面的股民也是经历过大风大浪的，习以为常了。刚性需求也好，投资性需求也好，他们对房地产需求都会回归理性，开发商对利润的追求也日趋理性，高利时代已经不如以前了。那么，房地产行业作为一个行业来说，会有低迷期。但是，应该只是在某个时间点。如同炒股的两个顶尖高手不可能在最底端买到最低的股票，也不可能在最高端抛掉。现在，大家都迟迟不出手，是大家认为抱着抄底的想法在观望。如果经历一段时间回归理性之后，该买房的人还是会买，只不过在你选房的时候会做性价比上面的调整，综合因素进行分析以后，才会决定出手买房。像刚需一族，结婚一族，定了婚期，需要买房了，那就不会等了。整个市场相对于2009年的疯狂来说应该会有所下降，但整个市场应该是稳中有升。
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