近来，关于楼市政策“微调”的动作不断，从银行对刚需首套房贷利率回归的调整，到芜湖楼市“松绑”3天即被紧急叫停、上海放松二套房限购一周即“夭折”，再到央行又一次下调存款准备金率，等等…种种“微调”迹象，是否刺激了大多数公众降价心理预期，放弃观望而选择出手呢？政策“微调”真的刺激楼市回暖了吗？我们担心的是各种调整，会不会再次引起投资投机房地产行为的滋长？坚持了一年的房产调控将是否会成为“空调”？3月5日全国两会召开了，之后的房地产市场会不会再出现新的调控动作呢？现在市场上是猜想不断，众说纷纭……带着这些疑问，0731房产网特意邀请到了湖南中原资源中心总监陈世霞，一起来论道楼市。
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湖南中原资源中心总监 陈世霞
记者：进入2月份以来，全国一线城市楼市多数都出现了一定程度的回升。而我们二线城市长沙，来自长沙市房产研究中心数据显示，年后新房网签量也是在环比攀升，特别是近几周更是回升至千套以上，楼市真的回暖了吗？
陈世霞：我们这边监控到全国一、二、三线城市都有成交量的上升，最低幅度有2成，像长沙上周是最明显的，住宅成交量上升了45%左右，这是成交面积，成交套数50%多，我们是环比的，基本上成交量都是往上走的。那么，我们再看2008年的平均水平还没有达到，从这个角度来讲楼市回暖还为时过早。
那么，相对春节前来讲，确实成交量有一个大的飞跃，这种飞跃可能基于三个原因。第一个原因是很多老总都讲到了的原因，2011年是历史上最严厉的调控压制了很多需求，宏观调控
也压制了有效需求。第二个原因是2011年一整年调控下来之后，品牌发展商打前站，品牌发展商的促销手段，据我们了解无论是长沙和一线城市现在的成交量，top前10在年前或年后都做了价格的调整。那么，可以看看在长沙每周排前10的，起码前8位都是这种情况。第三个原因，应该是一剂兴奋剂。最近，有很多政府，尤其是地方政府做政策上的“微调”，包括最开始有佛山一天直接限购的放松，到后来成都在项目条件审核环节的放松，再到前阵子芜湖政策的放松，其实地方政府有些按捺不住了，未来大的趋向是调控政策不可能长期延续，消费者也可能明显这一点。在这个时候，消费者可能觉得价格OK了，达到心理价位了，他们就出手了。
所以，基于以上三种原因才会有目前的小小高潮，才会有成交量的上升。那么，成交方面主要是基于这三个因素吧。
记者：各地楼市有不同程度的“微调”政策，芜湖新政、上海放松政策只有几天都出现了夭折，这反映出什么？
陈世霞：2011年的调控一是限贷；二是限购。限贷是根据国家PPI来决定贷款是放还是紧的，这不是地方政府能够决定的。地方政府能够决定的是自己的那一亩三分地，在年前可以看到一个动作，佛山、上海有意变相放松投资和投机的需求，是变相的，可能触及到了中央的底线。当时，上海出来放松政策的时候，集团公司那边在讨论，出台了政策，肯定是与中央领导有过沟通的。但是，发现政策放出去以后，听说以长沙为代表等十几个城市的相关部门也去和中央提要求，说我们这边的房价也是比较低的，也要申请政策方面的放松。中央就意识到严峻性了，如果放一个口子，就有可能如黄河之堤，收不拢了。
那么，这次佛山、上海的放松政策出台几日即被收回，可能是因为有前车之鉴。前两天，温总理也出来讲话了，大的政策有所放松应该不太可能，在国家没有做好整个市场的调整之前，哗啦一下子放开是不太现实的，我们也不要去作这个幻想了。但是，中央底线遇到挑战的时候，其实地方政府还是有做一些调整的。比如，中山、厦门、武汉、天津、上海，他们从首套自住需求优惠汇率和普通商品房税收标准上有所调整，调整完之后在税收方面是有一定调整的，公积金贷款的额度也放大了，还有购房政策的放宽，媒体也没有对其进行错误的引导，给到政府的影响力就会弱一下，中央是允许这一部分情况的。中央最受不了的是变相放松，如果有利于投资和投机，基本上就是一刀切的，是这样一个方向。那么，在2012年大政策上有放松是不太可能的，我刚才说到的小政策，所说的四大块，包括
长沙是有可能会跟随的。我今天问到，长沙的农行也恢复到了基准利率，一线城市有9折和9.5折，长沙的四大国有银行还是没有利率折扣的，农行率先恢复了基准利率。今年，已经调了两次存款准备金利率，贷款利率可能不会作更多的调整，但应该会根据CPI的走势去走的，基本上大的方向不会变。
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