时下主张叫停经济适用房的声音不绝于耳。其主要论点如下：

　　（1）经济适用房的社会保障性质决定了其公平性，然而经济适用房的小比例供给难以实现满足大多数人应该得到的需求。（2）享受经济适用房的住户收入提高后到二手市场上出售，只是象征性地补缴土地出让金，依旧享用政府的福利资源。因此，政府的立足点不是保障户户有房产，而应当是保障户户有房住，实行廉租房，一旦租户不符合帮困条件，廉租房就可被腾出来，可使政府的福利资源得到效益最大化。（3）应当把经济适用房市场与普通商品房市场合并，把现行的政府补贴经济适用房开发商的做法改为直接补贴购房者购买商品房，政府只需将监督的对象放在领取补贴者的资格认定上，这样可以杜绝开发商的“寻租”兴威，防止权钱交易。持这种理论的根据是：在住房定价中不能应用歧视价格，因为住房商品不能满足实行歧视价格的两个条件：商品不可转让，要由购房者直接消费；可以用客观标准区分不同消费者，否则就会引起投机性套利活动。这些论点值得质疑。

　　第一，长期以来，我国几亿城镇人口的人均居住面积才6平米多一点，所有公房和私房都不可出售。从80年代初开始房改到1994提出建经济适用房，1998年才把经济适用房作为城镇住房建设和制度改革的重点，至今不到10年；随着一部分城市居民收入的提高，商品房也只是在90年代初中期崭露头角。我国城镇居民中，中低收入者占绝大多数。住房改革的目标之一，就是要实现居者有其屋。是尽快使绝大多数中低收入者拥有私人产权的经济适用房好呢，还是由政府大量提供只有使用权的廉租房好呢？这是毋庸争论的问题。

　　经济适用住房是面向中低收入家庭的普通商品住宅，它的社会保障性质源于我国住房制度从计划经济体制向市场经济体制的过渡期，源于众多的中低收入者不能一下子购买商品房，政府有责任偿还在计划时期欠下的住房债。它的社会保障性质体现在政府的政策上；在符合土地利用总体规划和城市总体规划布局要求下，实行性质划拨方式供应；经济适用住房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收；政府负担经济适用住房项目小区外基础设施建设费用；个人住房贷款利率执行中国人民银行公布的贷款利率，不得上浮；经济适用住房建设单位可以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款；用于个人购房贷款的住房公积金，可优先向购买经济适用住房的个人发放；价格以保本微利为原则，在建设、管理成本和不高于3％利润的基础上确定，销售价格不得超过公示的基准价格和浮动幅度，不得在标价之外收取任何未予标明的费用；一些单位也可以用自用土地自筹和联建供本单位职工拥有的经济适用房等等。正是在政府的这些优惠政策下，1998－2003年期间，经济适用住房累计竣工面积4.77亿平方米，解决了600多万户中低收入家庭的住房问题；同期居民购、建经济适用住房（含集资、合作建房）累计支出金额超过5000亿元，刺激了房地产市场供应结构，平抑了商品房价格的不合理上涨；许多城市把经济适用房用于安置被拆迁居民，缓解了城市旧城改造和房屋拆迁的矛盾，改善了城市环境，提升了城市功能。由于经济适用房建设的时间并不很长，因此，不能指望在这么短的时间内满足所有中低收入阶层的经济适用房需求。从实际情况来看，开发商没有动机也没有能力在这么短的时间内提供全部满足中低等收入阶层需求的住房。

　　第二，如果没有特殊的限制，在二手房的交易市场上，按政府优惠价购买的经济适用房按商品房价格出售，然后再购买经济适用房，不仅得到较高的差价好处，而且还能再一次享受政府的福利。如果有了特殊的限制，这个立论就不能成立了。1994年建设部颁布的《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》规定，已购公有住房和经济适用房上市除了需要交纳相关土地税费外，出售后不得再按成本价或标准价购买经济适用住房以及其他政府优惠政策提供的住房；建设部等部门于2004年上半年办法的《经济适用住房管理办法》（简称《办法》）规定：经济适用住房所有者在取得房屋所有权证和土地使用证一定年限后，方可按市场价上市出售；出售时，应当按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳收益；个人购买的经济适用住房在未向政府补缴收益前不得用于出租经营；经济适用住房购买人以市场价出售经济适用住房后，不得再购买经济适用住房；如需换购，必须以届时经济适用住房价格出售给取得经济适用住房资格的家庭后，方可再次申请。这些规定阻止了购买经济适用房者的套利行为。

　　第三，在经济学关于商品价格歧视策略分析中，一是无诧异商品的价格歧视，即同一种商品对需求价格弹性不同的购买者按不同的价格销售。这类价格歧视的实现除了需要垄断条件外，还需要市场由于信息、交通等因素被分割为条件，否则投机者实行价格套利会导致价格歧视失效。二是同类商品按纵向差异（质量诧异，对住房来说譬如有建筑材料的质量、建筑结构诧异、建筑技术等建筑标准）和按横向差异（对住房来说有地理位置环境好坏、交通便利与否、同一楼房中的楼层和朝向等等）定价。这两类价格歧视有一个共同点，即都要考虑消费者的收入水平。一个城市内和住宅市场信息比较畅通的条件下，完全无诧异住宅的第一类价格歧视很难成立。住宅的第二类价格歧视诧异是成立的，而且是系列化的；譬如经济适用房的价格与商品房的价格差异、商品房本身的差异化价格歧视、经济适用房与廉租房的价格歧视等等。如果只涉及经济适用房和商品房的价格歧视，那么不论两个市场如何开放，经济适用房的价格很难转化为商品房的价格，除非两类住房的实际差别已经很小。在经济发展水平不高和居民收入水平差异比较大或存在特殊贫困居民的情况下，要求两个市场合并，并且要求厂商根据居民的收入水平提供不同质量和有横向差异的住房，要求政府据此支付补贴，才会造成极大的不公平：因为，购买高档商品房的买者得到高补贴，购买便宜商品房的买者得不到补贴或得到的补贴小于购买高档商品的补贴，从而激励开发商只生产高档商品房，结果是造成大量商品房闲置和大量居民没有自己的住房，只能住廉租房。

　　第四，关于在经济适用房问题上不能区分不同收入的消费者问题。能否区分具有不同需求价格弹性或不同收入水平的消费者，是实行价格歧视的重要条件。譬如，铁路对学生和其他旅客用学生证加以区分从而实行不同的价格，民航对同一座位分时段定价赖区分旅游的顾客和商务顾客，等等。区分消费者需要累积经验和成本，当有了经验后，只要区分的成本小于收益，实行价格歧视就是值得的。一方面它能最大化地向市场提供不同弹性区位的商品，另一方面能使不同收入和需求价格弹性消费者都得到自己想要的商品。实行经济适用房制度同样需要积累价格歧视的经验和支付其成本。在经验不足的条件下，一段时期内政府部门对购买对象审查把关不严，部分高收入者购买了经济适用住房，使政府的优惠政策不能真正落实到中低收入家庭上。《办法》吸取了经验教训，除了规定政府检验购买经济适用房者的家庭可支配收入外，还增加了检验居住面积，家庭人口结构并向社会公布、购买面积超过核准面积的部分不得享受政府优惠、经济适用住房严格控制在中小套型（前者面积控制在60平方米左右）等等；如果加上核查所得税、增大对出具假证明的惩罚力度等措施，那么，只有符合条件的人一旦被查出则要付出很高的惩罚成本，投机者会因怕麻烦而退出。只要累计经验和继续增加投机者投机的成本，就能够做到较好地区分不同收入消费者。此外，我国居民个人诚信制度不完善，通过收入证明、住房面积证明，尤其是税收证明制度的建立，对此加以完善，岂不是很好吗？此外，对于同一座经济适用房，在总价格限定条件下，对户型、景观、位置、楼层和朝向等差异收不同的价格，也能在购买经济适用房人群中区分出不同的收入人群，并能缓解目前同一楼房价格单一，从而炒好房号和排队抢好房号的问题。

　　第五。关于开发商“寻租”问题。土地按性质划拨方式供给，容易产生寻租活动。去年实行招拍挂出售的土地所得净收益划归财政专户储存，作为经济适用房购房户的专项补贴费用，由符合条件的群众直接领取补贴款，在市场上自由选购经济适用房，实行先购后补，不购不补，一年内有效；年度户均补贴标准为土地净收益金除以计划供应户数；政府对整个过程实行全程监控，对申请户的资格进行严格审查，并实行公示和有奖举报。有的城市采取“锁定房价、拍卖地价”的方式，即先去定地块建造的经济适用房价格，再按市场运作方式拍卖该地块。这些方法增强了对市场机制的运用，又能防止开发商向政府“寻租”，对于繁荣房市和遏制腐败都收到了较好的效果。

　　经济适用房是我国由计划经济向市场经济过渡时期的产物，当整个经济发展和人均国民收入达到更高的水平、居民人均收入差别出现较大程度的下降，中低收入人群中绝大多数人有了自己的住房后，经济适用房也就到了退出历史舞台的时候了。

　　（文/胡文政）