我国目前的经济适用住房政策，是关系到国计民生、社会稳定与发展的重要战略部署

　　一、我国经济适用房政策的作用

　　经济适用房的供应对象，是指在社会发展领域的弱势居住群体，即在社会性资源分配上具有经济收益的贫困性、生活质量的低层次性和社会承受力的脆弱性的特殊居住群体，它是一个随着社会经济发展而逐渐演变而来的多层次多元化的群体。这类人群一般是占社会绝大多数的中低收入者。城镇超低收入者的住房问题可以通过廉租房政策加以解决，而经济适用房政策指向的群体主要是中等偏低水平的社会群体。

　　根据经典的纺锤型的社会结构模型分析可知，中间阶层的比重与其稳定性直接关系到社会的安定。我国全面建设小康社会的一个重点就是扩大中间阶层的比重。因此，我国的经济适用房政策的主要作用，一方面体现在满足中低收入家庭的需要，提升中低阶层的生活质量，为其提供社会保障，同时对我国的社会进步、经济发展起积极作用，为实现创造一个和谐、安定的社会创造良好条件；另一方面，政府通过建设大量经济适用房，以较低的价格投入市场，旨在保障需求的同时起到平抑房价的作用。这也是由我国当前房地产市场的发展状况所决定的。按照世界银行的衡量标准，一个国家的房价与家庭年总收入比为3-6倍时是居民经济能力可承受的范围，这个标准已成为世界各国对房价和家庭年总收入进行相关分析的重要参考标准。有关资料统计表明，我国目前的房价收入比在8.4倍左右，远远高于居民的可承受能力，这是我国的住房价格偏高和居民收入偏低两方面因素共同作用的结果。尽管考虑到我国在个人收入统计准确性上存在的问题，但房价收入比较高，早已是不争的事实。在现阶段城市化发展进程中，提高农民收入的举措很难体现效果，所以这种房价收入比的差距仍有扩大的可能。经济适用住房由于政车上对其土地成本、开发商利润、税费减免上的各项优惠，以较低的价格优势入市，只要定位合理、目标明确，不但能解决一部分弱势群体的居住问题，而且能够释放市场有效需求，减缓较高预期压力，从而实现平抑房价的目的。这对我国房地产市场的健康发展、优化供给结构、防止经济过热，都将起到积极的作用。

　　二、我国经济适用房比例的探讨

　　目前我国城市住宅主要由商品房、经济适用房及廉租房三个层次构成。对于经济适用房的供应份额的探讨，最近有人提出了楼市黄金分割比，即商品住房占60％，住房保障的比例为40％，其中经济适用住房占20％，可支付租赁住房占15％，廉租住房占5％。经济适用房是政策性的保障住房，介于完全市场化的普通商品住房和保障性的廉价住房之间，适应中低收入阶层的住房需求，房价明显低于商品住宅。经济适用房在市场上的地位只能是补充，原则上不能进行流通，供应过范围和规模要以不干扰市场的正常运行为原则，因此经济适用住房的保障面应控制在20％左右。笔者认为，该设想所提出的经济适用住房在住房市场中的比重由原来的80％降低到20％，并不意味着削减了经济适用住房的作用，相反，此举是结合前几年实际工作中的经验，在进一步推进我国的住宅市场化改革方面，提出了更加合理、更加贴近市场化要求的住宅市场结构。缩减比重，可以使有限的资金与资源更加集中地针对城镇低收入家庭进行补贴，进一步凸现经济适用房的社会保障作用，从而进一步拉大经济适用房与普通商品房之间的价格差，使市场层次划分更加明晰。配合严格的准入审核与监管制度，以及限制其转让交易条件，可以排挤抱有投资心理参与到购买经济适用房中的一部分需求，转而可以采用建立如基金、债权等合理投资方式，吸引民间游资进行投资，以此保证经济适用房现有需求旺盛，社会效益提高，体现社会公平。

　　三、发展经济适用房的几点建议

　　1、进一步细分市场，使资源配置更加公平合理

　　针对一些地区经济适用房购买审核标准过于宽泛的问题，应根据当地的实际情况，区别对待、细分市场。经济适用房不单是一种商品，更具有社会福利的公共属性。过宽的准入标准，不利于资源配置的公平性。应根据科学统计数据确定合理的结构、比例，通过严格的审核有针对地供给。

　　2、经济适用房的开发建设应突出经济性和适用性

　　对于经济适用房的选址规划、规模控制、建筑质量、户型面积方面，应体现以人为本，尽量选择在接近就业中心区，健全公共交通、基础设施的配套；建设规模应控制在合理范围之内，不能为搞形象工程、政绩工程而盲目贪大；建筑质量应体现适用性、耐用性，真正提高居住品质；户型与面积的选择和设计更要兼顾经济性与实用性。

　　3、完善经济适用房的产权结构，引入合理的退出机制

　　对于暂时没有能力知富经济适用房价款，而未来收入预期较好的家庭，考虑售租结合，由政府暂时拥有产权，以租代售。待时机成熟时，租户可享有优先购买权。对经济条件改善较明显的家庭，应设定合理的退出机制，鼓励其退出经济适用房的补贴范围，并在不增加财政负担的情况下收纳新的应补贴对象，使经济适用住房资产更具活力与效率。

　　经济适用房政策是我国在经济转型时期的一项重要的改革举措，是针对现阶段我国的现实国情发展起来的。尽管是一种阶段性政策，但它在我国的住房市场中所起的作用是不可或缺的。在一个较长的时期里，它仍将是我国住房制度改革的重点，是摆在我们面前的一项长期的历史使命。

　　（文/张跃松 丁锐）