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陈雪根
受“8·31”等因素影响去年住宅售价大幅提高
戴德梁行旗下的泛城（中国）综合住宅服务网日前表示，2004年房地产市场受“8·31”等政策的影响，未来土地供应量减少，廉价土地未来供应量大大减少，开发商投入土地的成本增加。这一信息不仅影响了开发商，也直接作用于购房者的心理，使购房者意识到未来市场的变化，纷纷将购房计划提前，造成市场热销的局面。
2004年1月至11月，北京市商品住宅现房销售面积1330．8万平方米，同比增长28．2％，竣工面积1203．5万平方米，同比增长14．8％；商品住宅现房平均销售价格为4653元／平方米，同比上涨124元／平方米，涨幅为2．7％。商品住宅期房批准预售面积2524．65万平方米，同比增长1．4％；预售登记2359．2万平方米，同比增长66．1％。预售率为93．4％，同比增长36．4个百分点；商品住宅期房买卖价格为5584元／平方米，同比上涨272元／平方米，涨幅为5．1％。业内人士分析，此涨幅的支撑点与热点区域所在的城八区内大幅的供应量有着直接正比的关系。朝阳、海淀两大热点区域已占城八区总预售登记面积的64．9％，成为房价上涨的有力支撑点。
政策对北京房地产市场的影响将在2005年得以消化。据戴德梁行统计，“8·31大限后2005年城八区及大兴、房山、通州、昌平的总规划建筑面
积达4277．4万平方米。这些土地全部已取得项目建议书批复和规划批准文件，前期工作基本到位。按照正常的开发周期，这些项目将成为2005年商品房市场上的主流产品，必将主导2005年的商品房供应格局。
从此次过关项目规划建筑面积的区域分布上看，内城四区（东城、西城、崇文、宣武）规划建筑面积923．6万平方米，占城八区总规划建筑面积的26．2％；朝阳区1738．3万平方米，占49．3％；海淀区443．2万平方米，占12．6％；丰台区381．3万平方米，占10．8％；石景山区42．6万平方米，占1．2％。按此比例推算，朝阳及内城四区已占城八区总规划面积的75．5％，所以预计在2005年的供应量中，该五个区域将占据主要部分。
如果把城八区的规划建筑面积与2004年商品住宅预售登记面积区域比例联系起来分析，朝阳区和内城四区在供应量上及房价的支持上还是起了决定作用。因此，2005年房价将继续大幅上扬；当然也不能忽视大兴、丰台、房山三个南城区域，预计2005年有近1／5的商品房项目将出现在南城。而这些项目因为地段的关系，绝大多数是中低价位的商品住宅，大量中低价位商品住宅的涌现将有利于控制北京房价的统计数字过快上涨。因此戴德梁行预计2005年全年平均售价提升的比例将会高于2004年售价提升比例。
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