 | | 图：该投诉的都投诉了，还解决不了问题的话，除了官司，消费者别无选择 |
刘根勤
过去有句话形容战争：“兵连祸结”。一旦打起仗来，双方都讨不了好。古语说得好：“杀人一千，自损八百”。由于目前国内诉讼成本“高企”之故，消费者与开发商之间，轻易诉诸于官司，“讨个说法”，也颇值得商榷。不过，在投诉无果、走投无路的情况下，消费者唯一的办法也就只能寄希望于打官司了。
有关房地产的投诉和纠纷越来越多，这是不争的事实。特别是一部分购房者付了房款不能按时拿到房子，或不能拿到产权证，引发纠纷。按照通常程序，消费者先谋求与开发商协商解决，再投诉至有关媒体和消费者协会，再提交行业仲裁，不得已时，才起诉至人民法院。
东山区人民法院研究室潘生告诉记者，在他们所受理的民事案件中，有关房地产的诉讼就占了很大比重，但达成调解结果的却很少，不到３成。原因不外是房地产标的额巨大，关乎双方切身利益，待到法庭相见之日，就很难罢休了。
买房者伤心是一种说不出的痛
家住芳村花地湾三洪社小区的陈伯，谈起自己的买房和住房经历时，满腹辛酸。１９９５年时，他们买房时，“芳村热”还没“过气”，５０００多元的均价，这在现在看来无疑是天价，其实早先到１９９３年时更贵，达到７０００多元。但问题不在这里。７年来，他们没有房产证，所有的物业管理也无人过问，这里的治安、卫生、水电气等基本问题也无法解决，居民的身心健康受到很大影响。
陈伯是江苏镇江人，６０年代在包头钢铁公司当过负责人。遇到这些问题，他在小区内发起组织了业主委员会，先与开发商协商，但对方总是以问题太多为由予以拖延。年前，他们发现势头不对，提起诉讼，但开发商广东国际信托投资公司却已申请破产，有关产权和债权正在清理中，法院也总是以此来推托他们。
在今年“３·１５”消费者权益日时，陈伯遇到负责接待的记者，叙述了自己和其他业主的遭遇。记者深表同情，但只能说等待有关清算程序的终结。相比之下，不少业主陷入官司中不能自拔，等也不是，放弃也不是，那更不好受。
律师代理费不是我们的全部
有人说，业主遇到问题，不要轻信律师，原因是没有律师不希望别人打官司——这是空想社会主义理论家傅立叶的说法。根据也很多，消费者买房，首先要替开发商“买单”，为从没见过面的律师付钱。而遇到纠纷时，这位律师就变成打手来找自己麻烦，这时自己还得付上同样的钱，另请律师。因此，大多数业主对律师，总是不太感冒。
格林律师事务所张燕律师告诉记者，自己从中国政法大学研究生毕业后，就从事民事诉讼代理业务。３年来，房地产业务有５—６宗，相关法律援助也做过一些，极少调解。收费方面，因为没有统一标准，基本上每宗收取１０００元左右，但比照同行，只能说属于中间层次。有不少律师为拓展案源，收得很低，但这明显属于不正当竞争，并不利于行业和市场。因此，要说律师在民事诉讼中，有很大的赢利空间，她不敢苟同。
开发商不欢迎，也不怕打官司
广州开发商几乎无一例外都被官司缠身，有些甚至同时承受着几十宗、以至几百宗的官司。
近日，几位知名广州代理商告诉记者，他们当了很多次“第二被告”。我们看到，买家懂得用法律武装自己，相对“死不入衙门”这种传统观念来讲，无疑是一大进步。不过，买家不单要知法，还须懂法，不少购房者动不动就推出一句“法庭上见”。殊不知，法律是重“据”不重“理”的，有理也未必就能胜诉，这在广州房地产官司中实属司空见惯。
某开发商在开发楼盘时，因为规划路的问题，引起消费者不满。但他们没有通过协商解决，而是成群统一着装，联合到售楼部“阻挠”卖楼，开发商因此大为愤慨，准备起诉这些人。
一位律师告诉记者，这时，双方民事关系已经发生转移，不再是生产销售环节对消费环节了，而是开发商作为合法经营一方，其权利受到侵犯，有权起诉。他说，消费者即使要打官司，也得明白法理。
法院诉讼成本与资源有关
成本与效益是市场经济运行过程中最基本的观念，所谓“成本出效益”，恰恰是其真正的意义所在。
广州中院一位不愿透露姓名的专家告诉记者，司法资源的合理化配置，在个案中表现为诉讼成本的降低。这种诉讼成本不仅包括诉讼当事人的诉讼成本，还包括作为中立裁判者的法院的诉讼成本。因此，提高司法效率，降低诉讼成本，是市场经济对法院行使司法权的必然要求。
市场经济主体本身所蕴含的投入与产出的成本意识，更使诉讼当事人将其在诉讼中的投入与诉讼结果的产出进行慎重的衡量，从而决定其诉讼行为。比如说因为住房侵权发生的纠纷，消费者必须对产品本身的价值和价格、提起诉讼所带来的经济损失和相关以及预期经济效益作全盘审核。
尤为重要的是，法院对个案的司法投入，往往成为当事人判断诉讼是否公正的标准，而且法院的司法投入有时与当事人的对公正的期待呈相反的比例，投入越大，当事人越认为不公正。
显然，当事人此时对公正衡量的标准是诉讼是否符合效率，只有符合效率的公正，才是当事人期待之归依。
在司法资源有限的条件下，降低诉讼成本的惟一手段就是科学的审判管理。市场经济的高效运作基础是规模化、科学化的管理系统。一个结构合理、层次分明的管理体系才能发挥其最大的效能。审判管理亦是如此，法院行使司法权的过程，必然是一个按照严格的程序制度运行的过程。因此，这种程序制度作为一个管理系统，其发挥高效作用的条件就是制度设计上的精确与科学。只有在科学化运作的情况下，程序制度才能发挥规模效应。
程序一样都不能少
在房屋交易过程中，买卖双方发生纠纷，在广州楼市中可谓“小菜一碟”。为了解决纠纷，买家往往最终采用诉讼解决的方式，其好处是有最高的执行效力。但为了保证最终裁决的公正，不可避免地要用复杂的法律程序来保证，而如何“打”就成了赢输的关键了。为什么很多人在诉讼过程中感觉疲惫，在诉讼终结后感觉不满意，原因就在于“懂法”程度上存在的差异。
法院作为中立的第三方，在诉讼程序开始之前，首先要了解当事人双方争议的事实，当事人双方的陈述和各种证据将事实重现出来。但法院一般不会主动取证，当事人需要为自己的主张提供相应的证据，如果等法院受理后再去寻找证据往往会变得很难。例如，要诉讼房子的质量问题，质量的鉴定结论是非常重要的证据，如果等起诉以后再去要求法院取证，承建方就可能以“买家在使用中造成损坏”来推卸责任。由此，诉讼前一定要有准备充分的证据。
有人对“谁主张谁举证”的规定不满，其实有关房地产的纠纷可以采用“产品质量侵权”的有关规定，就是“举证责任倒置”。房地产即有投资作用，更多的属于耐用消费品一类，与医疗等“特殊”消费同类。开发商作为产品制造者，代理商作为产品销售者，都有责任提供自己无错无罪的证据。
打起官司来，有些业主以为自己交了律师费，托了律师，就可以省心了。其实，委托律师只能适用于程序代理，而不适用于实体代理，就是说律师可以代你取证、诉讼，但到了改变诉讼请求时，比如说放弃诉讼时，还得自己出面，这个麻烦是省不了的。
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立案须知
原告在立案时需出示身份证原件或企业法人营业执照（副本）原件；被告户口、住址应属于起诉法院管辖范围，地址、联系方式须明确、具体。提交有关证据复印件
身份证、房产证、租赁合同书、拆迁补偿协议书、安置协议书、房屋买卖、认购合同书、企业法人营业执照等。
当事人问题解答起诉条件
（１）原告必须是与本案有密切利害关系的公民、法人和其他组织；
（２）有明确的被告，被告住所地必须在起诉法院管辖区，地址必须具体、确切；
（３）有具体的诉讼请求、事实、理由；
（４）属于人民法院受理案件范围，属于起诉法院管辖范围。管辖
因房屋、土地等不动产的纠纷而提起的诉讼，由所在地人民法院管辖。时限：根据案情复杂与否，分为３个月与６个月，还可延长。申请执行时间已经生效的判决、裁定、调解书。期限：双方或一方是公民的为一年；双方是法人或其他组织的为６个月。从法律文书履行期间的最后一天开始计算。
最高人民法院《人民法院诉讼收费办法》补充规定
根据审判工作发展的实际需要，为了进一步规范人民法院诉讼收费，有利于当事人依法进行诉讼，现对《人民法院诉讼收费办法》（以下简称《办法》）作如下补充规定：
一、《办法》第一章第四条有人民法院认为的应当由当事人负担的其他诉讼费用，具体内容为：
１、财产案件和行政案件的当事人自行收集、提供有关证据确有困难，人民法院认为确有必要的异地调查取证和异地调解本案时按国家规定标准所支出的差旅费用。
２、人民法院异地调查、取证时所支出的差旅费用，由人民法院决定负有举证责任的当事人负担；人民法院异地调解案件时所支出的差旅费用的负担由人民法院决定。
二、聘请律师费用
１、律师劳动报酬，参照法院收费标准协商决定；
２、差旅费、材料费、市内交通费据实支付。
三、自己的费用自己掌握
■记者手记
一个人的战争
“房地产官司，不好打”，广东省联合律师事务所的一位朋友，听我跟他聊到这个时，正色跟我说，“要准备好大把的钱，还有时间，你耗得起吗？”诉讼成本高，渠道也不是很畅通，这种现象即使是法院也得承认。但短期内不会有太大改变。对于消费者，只能呈上这样的“废话”观点：打官司要慎重，当然，该打的还得打。
研究生时学过“中西法律文化比较研究”，知道自孔子始，中国主流社会即追求“无讼”境界，与西方“好讼”氛围相反，但求一团和气。其实，“无讼”只应该是一种追求的境界，我们还是需要最起码的法律意识，对条文有最基本的认知。
房地产纠纷越来越多，２０４条款只是预防，发生了问题，我们不能依赖律师、法院甚至有关行政部门。要知道，“法治”社会的成扎基于每一个人的观念成熟。
正如战争是政治冲突的最高形式，诉讼或者说“打官司”也是民事冲突的终结形态。能否打得赢这场战争，取决于我们自己。不过，之前还得记住“自古兵家乃凶器，生人不得已而用之”这句话。
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