 | | 与其匆匆忙忙交钱买房，事后麻烦上身，不如事先多花个心眼。 |  | | 要投诉，要维权，也要讲究法度。 |  | | 买房“下定”前最好先咨询一下律师。 | | |
记者谭璟舜
南方网讯纠纷，是发展商和购房者都不愿意发生的事情。不过事情一旦发生，购房者就不得不面对一系列令人头疼的问题：到底是谁做错了？哪里出错？出错后又如何追究？到哪里追究？买房出了问题，换了谁心情自然也不会好，不过，气愤归气愤，投诉、抗议的行为还是不要过激的好，弄不好麻烦就更大了，因此，我们的建议第一是冷静，第二是看看这购房的“三大纪律八项注意。”
“三大纪律”
一，购房合同上有双方约定的解决纠纷方式。购房合同上的补充条款都有买卖双方共同约定的解决纠纷的方式，如果没有特别著名，遇到纠纷，买家可以通过法院裁决，如果买家希望通过仲裁解决问题，在合同就要著名这一要求。
二，购房问题上的纠纷一般最终均可到法院寻求法律救济。即使双方约定解决方式为仲裁委员会，只要被告不发出异议，照样可经由法院审理并执行仲裁与法院具同等效力，但仲裁只有一次审讯机会，不得上诉。但有些情况下，法院不接纳约定仲裁的案子。
三，购房合同始终是保障权益的有力工具。就是说，签订购房合同的之前，消费者要对此进行详细阅读，最好携律师同去现场，一般购房陷阱就是埋伏在这些合同条款里面的，如果消费者轻率签下合同，将会后患无穷。
“八项注意”
一、关于预售许可证。根据２００１年６月１日起施行的《商品房销售管理办法》及有关规定，“商品房销售包括商品房现售和商品房预售”，进行预售的商品房必须符合相关条件并办理预售许可证。购房者须注意预售楼盘的预售许可证是否已经办理，以确保其销售的合法性。
若购房者在落订后才发现楼盘未有预售许可证，可携定购书、楼书及定金收据到房管局市场处或建委开发处咨询投诉。
二、关于预售契约的鉴证。购房合同签订之后，必须在一个月内送入房管局进行鉴证方为有效合同。
购房者可在合同签订后约两个月到房管局交易所查询合同是否已经做了鉴证，为此购房者应在签约时记下预售证号、契约号码以便查询。若发现延期仍未进行鉴证，可向房管局投诉。
另外，购房者应向发展商索取合同复印件，和原件核对后保留，作为保障自己各项权益的有力工具。
三，关于首期缴纳款项。一般来说，大多数楼书上都有类似“认购须知”的宣传单张列明业主须缴纳的款项。但消费者在缴纳订金、领认购书之前，最好要求发展商或其销售代理以书面的形式列出首期需要缴纳的款项清单，并仔细阅读，确认每一项收费的合理性以及是否应该由业主来缴纳。如果出现首期不应交纳的款项而又已经交纳定金，可尝试向消费者协会投诉。
四、关于收楼。业主在收到收楼通知书之后，应检查发展商是否能出示具备验收资格的证明，最基本的包括消防验收、单位竣工质量备案和规划验收。负责这三项的部门分别为消防局、质监站和规划局。如有疑问，可向相应部门反映。例如楼盘的建设没有按小区规划图进行，可拿楼盘的预售证号向规划局信访接待处查询其原有规划的情况。如果不合规划，规划局可以马上对其建设采取禁止行动，并予以拆除。而房屋发生质量问题时，可向广州市质监站投诉。另外，购房者应实地考察单元内外环境是否完全按照合同规定，否则购房者有权拒绝收楼。
五、关于物业管理。有关物业管理的费用应在物业管理合同中列明，并经过物价局许可。购房者须留意合同中的有关费用是否具备物价局的许可证明。否则可以提出异议或到消委会投诉。
六、关于房产证。购房者首先应注意每月贷款的准时还清。若发展商延期办理房产证，则可到法院对其进行诉讼。
七、有关楼宇质量。合同上一般应列明楼宇设施的保修期，若在保修期内，则由发展商免费保修；若超出保修期，则报物业管理公司进行维修，费用由业主承担。
八、关于仲裁委员会。房屋纠纷可由法院或广州仲裁委员会进行审理判决。两者都由法院强制执行，在效力上是等同的；不同的是仲裁委员会是一审终审，而法院则可提出上诉、进行二审。
■记者手记
由于我是弱者
下午，听完钟律师关于消费者购房维权的“ｎ大纪律，ｎ项注意”之后，我的第一个冲动就是：俺就不买房了，俺干嘛买房啊？咱租房子得了！
不是吗？你看，首先我们去看房子——这要花去大量时间；看房子的时候，还要注意抵御发展商的“糖衣炮弹”：售楼小姐彬彬有礼地跟你纸上谈“房”，带你参观在时尚杂志上才见过的示范单位，加上销售现场悦耳的音乐、精致的布置、免费的饮料、十足的人气共同营造了一个理想美好生活即将实现的激动人心的场面——在这个关键的时候，我更要保证不能就此晕菜，数分钟内决定多年积蓄的去向；等到真的看中了，我还要像一个专业人士那样，仔细考察合同的各项细则、咨询律师意见、制定贷款计划……不能有一点疏忽；买了楼之后，除了担心每月准时还款外，还要关心一下工程的进度和质量，以便及时发现问题及时处理；好不容易交楼了，还有什么查证各项验收资格、实地规划，不能傻乎乎地不对版就收货；就算住进去了，还有什么物业管理、楼宇质量维护等等问题要操心……
而最麻烦的一点是：只要这众多的环节中稍有疏漏而出了差错，即便我懂得“抓起法律的武器”保护自己，其实就是宣告投入诉讼大军，从此再难有宁日。
你说，我干吗买房？
我妈听了，说这叫“斩脚趾避沙虫”。她说，房子对于传统中国人来说意义是非常重大的，并不仅仅是栖身之地那么简单；她还说……（此处省略约五千字）好啊，既然执意如此，那么“吃得咸鱼抵得渴”，请你多长两个心眼儿——面对财大气粗的发展商的时候，不要那么容易就“缴械”以求“不杀”；事实证明那是徒劳无功的。这并不是说发展商就是老奸巨猾、处心积虑地抠你钱包，关键在于无论在专业知识、还是财力、物力、时间上，一个小业主都是无法与发展商抗衡的——这意味着一旦发生纠纷的时候，你的承受能力比他要差很多：你比他更不希望发生纠纷！
由于你是弱者，所以你更需要在纠纷发生之前就尽量阻止它的发生，更需要懂得防微杜渐——这是弱者的生存之道。正如前两天秦律师来广州时所说的“面对发展商的这门大炮时，消费者更加应该端起自己的小手枪”；我想应该再补充一句：枪开不开是另一回事——反正，先揣着吧。
■个案分析
消费者是怎样掉进陷阱的
为提醒消费者购房之前就要打起１２分精神面对开发商的欺诈行为，记者特地采访了方圆至诚律师事物所的房地产方面的权威律师钟桂斌，向她索要了几个现成的案例，以供参考。
案例一：没有预售合同不要买
某男，去年５月在中心区某大型楼盘预订一套９５平方米住宅，落订１万元。由于发展商牌子极响，规模极大，该人士根本没有留意其预售证问题，匆匆交钱，匆匆走人。
３个月之后，开发商没有如期让他前去楼盘签契约，他咨询，开发商言，契约没有准备好。再３个月之后，依然没有收到任何通知，他再去，答复依然一样。他心生气愤，再去看楼，结果发现自己心意已转，钟情的对象似乎又另有他者，于是他想退订。开发商死口不退。磨蹭一个多月后，他愤然找到律师，寻求“解脱”。律师赶紧查资料，然后颓然相告，如果早来一个月，你的钱定可拿回。但是现在对方的预售证刚刚拿到手，这样法庭的判决必然偏向开发商。
特别提醒：预售证是房子交易合法进行的依据，有大开发商违背规定私自销售，但业主那保护自己的眼睛应该是雪亮的，不要被这一把戏迷惑，买之前一定要检查预售证，如果真的在没有预售证之前落订，在预售证办出来之前退钱还是来得及的。
案例二：不该交的钱不要白掏
某女于去年１０月在天河区看中一楼盘中的房子，心怡不已，达不买不能入睡的状态。于是在楼盘新一期单位推出之际，抢先订购，订购期间没有看清订购要约清单。一个月过后，正式的契约签订日期到，该名准业主欢天喜地前去签收，谁料补充条款一行黑字赫然在目：业主需按规定交纳物业维修基金！
这几万元于一套房是个小数，于她的收入却是个大数。她急问，为什么事前不知道还要交此费用？销售人员“狞笑”，认购书有写啊，你没看而已。女士差点捶胸顿足，交还是不交？难啊。
特别提醒：在签认购书之前，业主必须清楚地向销售人员了解清楚自己在首期时应交的款项，在这个时候发现不合理的收费，那一笔定金就不要交了，免得以后生波折，落个房财两空。一般而言，这类款额在认购书都要写清楚，假若没有，让销售人员把它写上去，并盖章，好以后追数。
案例三：小心购房合同的陷阱
购房合同的陷阱必然要机警的律师才能帮你迈过。
一女子前去签购楼合同，合同上有如此字样申明：“若购房者迟交款，开发商就相应延迟交楼时间。”看似很公平的合约，经其律师朋友提醒：你迟交款已经有违约金作为惩罚，开发商为何还要给另外一种附加的延迟？女子如梦初醒。与开发商义正辞严地声明，方逃过一“劫”。
特别提醒：购楼还是要带自己相熟的律师一同去，前期把问题搞清楚好过出事后才投诉，省事，省时间。
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