2004年是房地产的“政策年”,在宏观调控大背景下，土地政策和金融政策层出不穷，抑制投资规模进一步扩大，加上央行近9年来的首次加息，这些因素都将对房地产市场的发展起到深远的影响。2005年对于开发商来说，影响最大的毫无疑问是土地政策。“招、拍、挂”对开发商的影响，决不仅仅是土地供应减少和土地成本的提高。更重要的是它将彻底改变开发商操作项目的方式，并在行内建立全新的游戏规则。对于这一点，不少开发商已经看到了，并正在努力适应新的规则和方式。

　　如果说2004年中国房地产市场表示出来的态势是谨慎乐观、有惊无险的话，那么2005年的看法是否应该是十分谨慎的一年。从2005年1月1日起，又有一系列影响楼市的国家政策以及行业管理规定正式开始执行，为2005年中国房地产行业的发展布局探路，同时也预示着2005年房地产发展的趋势与方向将更加明朗。

　　以下为本次聊天实录：

　　主持人：各位朋友，各位嘉宾，各位网友，大家下午好，感谢各位朋友在百忙之中光临新浪嘉宾聊天室，今天到场几位嘉宾有中房协副会长兼秘书长顾云昌，《安家》杂志社总编辑刘文斌，麦卡伦地董事长关玉江先生，成通地产总经理王嘉敏小姐，刘文斌先生是由我们今天请来的嘉宾主持，今天的节目由刘文斌先生来主持。

　　刘文斌：各位网友大家好，非常高兴非常荣幸能够在新浪的直播室来跟大家一起探讨，今天我们探讨的题目是2005年楼市向何处去，我们非常有幸请到在北京，甚至在中国都非常有影响的一些房地产界的嘉宾朋友，老总们，坐在我左边这位是中国房地产协会的秘书长顾云昌先生，可以说对于中国房地产的情况或者说全局情况顾秘书长是最了解的，待会他会把他的想法跟网友交流。坐在我右手是关玉江董事长，关董事长是北京众益房地产开发公司的老总，也是北京很有名的一个项目麦卡伦地的开发商，这位漂亮的女士是王嘉敏总经理，王总她开发的一个项目就非常有名气了，是在陶然亭那块，可以说是南城第一个豪宅的项目，现在正在进行比那个还要好的一个项目，朱雀门，我刚才开玩笑说，王总用她的胆识和创造的精神把南城的价值提升，创造了一个新的奇迹。我是《安家》杂志的刘文斌，今天非常有幸跟几位嘉宾朋友一起探讨。

　　今天探讨的题目是2005年楼市向何处去，2004年已经过去了，对中国的楼市乃至中国的楼市都是变换的一年，一系列政策的出台，包括市场面的变化，极大的影响了楼市，必将影响到2005年的楼市，包括8.31大限和银行加息等等，对楼市的影响不仅限于2004年，而且一定会影响到2005年，再加上2005又有一系列影响楼市的国家政策和行业的管理规定，正式要实行，相信也还会有新的制度出台，到底2005年会是什么样的情况，这是每一个房地产的从业人员都在思考的问题，也是无法回避的问题，相信也是各方面人士非常关心的问题。

　　今天我们准备了这一次大家的研讨，我想分成两块：

　　第一块请几位业内的老总、专家先简单讲一下，对2004年楼市的感觉、回顾和判断。因为建立在2004年准确判断的基础上，朋友们会准确得出对2005年的看法，首先从顾秘书长这么开始。

　　顾云昌：2004年是中国的宏观调控年，对房地产市场来说，是一个减肥年，对房地产业来说是一个健身年，我仔细用这两个词来表述2004年，就是说在国家宏观调控的形势下，中国的房地产市场和中央的宏观经济唱同一首歌，它增长的速度有所放慢，由于宏观经济的要求，特别是投资的增长速度、开工的增长速度放慢，竣工的增长速度过慢，来适应宏观调控的要求，宏观调控的要求之一要使过快的投资增长降下来，使国民经济保持平稳的态势，房地产也适应这样的要求在2004年适当减了肥，从它的投资增长来说，现在我得到的数据1—10月份的数据，它比去年同期增加了29.2%，整个房地产的开发投资。这样的一种速度比年初的一季度41.1%明显放慢，同时比去年的增长速度下降了3.3个百分点，投资的增幅下降了3.3个百分点，更明显的减肥的表现在新开工的面积和竣工的面积下降幅度比较大，去年1到10月份，全国房地产新开工的面积同比增长11.7%，这个11.7%的增长速度比2003年的29.9%的增长放慢，1到8月份的竣工的面积也是11.7%，04年1—10月份比03年1—10月份的竣工面积增加了11.7%，这比29.9%的速度下降11.7个百分点，在宏观调控当中，房地产业根据自己的要求投资的速度有所放慢，新开工和竣工的放慢，达到了国家对房地产业的宏观调控的要求。

　　刚才我讲的是房地产的供应，1到10月份的房地产销售的幅度增长是18.5%，这个增长速度保持了比较高的位置，比起32%的速度下降了13.5个百分点，由此可见在宏观调控的条件下，中国房地产市场的供应量的增长速度有所放慢，这是宏观经济相匹配的。

　　在这样的情况下，出现了一个值得注意的问题，就是2004年1—11月份的房地产的供应量和房地产的销售量之间出现了一个差额，以商品住宅为例，今年1到10月份，全国的商品住宅竣工是19645平方米，销售面积达到21212平分米，卖的比盖的要快，其中的差额是1745万平方米，去年1到10月份，卖出去的房子比竣工的房子多了1745万平方米，市场出现了供不应求的情况，由于这种情况，去年的房地产价格上升比较快，从1到10月份的统计来看，全国商品房的售价比去年同期上升12.5%，商品住宅涨价11.6%，这样的房价的涨幅和98年到2003年比较有很大的差别，98年全国房地产价格的涨幅只有平均只有4%左右，04年1到10月份价格上升11—12%，这个问题应该说是在2004年房地产市场上出现的新的情况，所以各地反映今年的房地产涨价比较快，销售比较好，因为需求旺盛。

　　除了我刚才讲的结构性的问题、材料涨价问题和土地涨价问题，主要的问题出现了供不应求的局面，从一所房子来看，从宏观调控的情况上面，房地产市场的供应增速的回落快于需求增速的回落，出现这样一种情形，2004年反映出来的情况各地房地产市场大小幅度不同在涨价，这是市场供不应求产生的，我想对2004年房地产市场市场方面的回顾，同时我想对2004年刚才我说了减肥是这个概念。

　　第二个概念是健身的概念，大家知道2004年房地产界有三个数字是大家不能忘记的，或者说有三个数字影响了中国房地产业，有三个数字掀起了中国房地产数字的风暴第一个是121，就是央行的文件，对于房地产金融政策要进行改革，要加强房地产金融的监管，开创房地产多种融资渠道。

　　第二个数字是831，就是2004年8月31号是个大限，凡是过去由于协议办法出让的土地统统要进行清理，从此以后，凡是经营性的土地必须由招、拍、挂来获得，不能协议出让。121和831实际上是房地产业主要运营当中的两大游戏规则的改变，一个是融资游戏规则的变化，由融资方面的如果再讲多一点，不光是融资游戏规则的改变，而且整个的项目的资本金从20%提升到35%，整个的银行的贷款集中体现在121里面，8.31体现了土地的使用制度，公地制度的改革，从过去的协议批准为主，改变成了招牌挂，这对中国房地产业来说也是深刻的产业改革。

　　因此在宏观调控下面中央发了文件，暂停半年的农用地变成非农用地的制度，土地既加强了监管，又改变了游戏规则，又加强了严格的管理，由于资金和土地两个方面的门槛的提高，中国房地产业是一个严峻的考验，在这样的情况下，我把它叫做对中国房地产业是一种健身运动，是对整个房地产业的健身，市场的要求，宏观调控的要求，要求房地产比较健康的向前发展，必须改变以前的融资单渠道，而且有很多的违规的行为，必须改变土地过去暗箱操作的局面，对于行业来说是健身的运动，在这样的减肥和健身运动当中，我们房地产业2004年经受了考验，我们的接受了一次体检，各种企业都做了体检，合格的能够适应新的游戏规则的企业顺利过关，如果不能适应新的游戏规则的，资金链断裂的就办不下去，过去靠关系拿土地的，今后靠招拍挂来拿土地的过去的办法就受阻了，对行业来说是一个健身运动，对行业是一个体验。

　　经过2004年的考验或者说一种减肥健身的考验来说，使中国的房地产业更加的成熟起来了，更加为新的一年健康成长奠定了比较好的基础，这就是我对2004年中国房地产市场的一个简单的描述。

　　刘文斌：谢谢顾秘书长，总结出来印象比较深的三个魔鬼的数字影响了中国的房地产市场。

　　顾云昌：第三个数字还没有说，就是0.27的银行升息。

　　刘文斌：购房者跟开发商之间的关系的改变，三种数字代表了三种的改进，谢谢顾秘书长，先请关总讲一讲，你判断一下2004年房地产市场的一个感觉？

　　关玉江：我感觉到2004年有三个一次，这是我的感受，归纳起来，一是受政策和影响，主要是金融政策和土地政策，是一次冲击，一次洗礼，对于房地产来说，这可能是必然的。

　　第二个一就是由于这个冲击引发在调整期的一次思考，为什么叫调整期，就是批的土地政策，现在采取了招拍挂，土地是房地产最大的载体，没有土地房地产就无从谈起，房地产这个资源，土地掐死了之后，大家在思考，一个是思考我要不要继续做下去，能不能做下去，再一个我怎么样做，实际上是把房地产的门槛抬高，更加规范了，更加有序了，这是一个思考。

　　再一个定位，产品定位，一个是产品定位，再一个是价格定位，产品定位，我想这个引发的思考是比较深刻的，产品如何做，怎么样做含量高，科技含量、文化含量、历史含量更高的东西，在价格上，价格上我想也是一个向上的趋势，这个东西是这样的，刚才秘书长谈到了，去年开发量还不是很高，所以说这是一个供需矛盾的问题。我谈一点去年政策的调整对房地产引发的三个思考。

　　刘文斌：关总也是用了三个一次，一次冲击，一次思考，一次定位的调整，也是精辟的总结了作为市场第一线的代表者，精辟了总结了他对房地产市场的感觉。下面请王总感觉一下。

　　王嘉敏：我想从三个方面来总结一下2004年，第一个方面对开发商来说叫政策变化多端，顾秘书长提出的减肥是由于政策的变成多端，2004年是房地产政策推出最多的一年，无论是金融、土地还是销售等等方方面面，这是第一个。

　　第二个开发商面临众多的选择，这对大多数，不仅要健身，要生存就要健身，健身的结果能推出一个象样的产品，健身的结果能让他拿到土地，还有一个要不就是逃脱，我认识一些朋友也是，不得不选择其他的行业，包括下一步如何发展。

　　第三个问题是北京市的房地产价格进入了新一轮的启动性的增长。为什么叫启动性，因为2003已经有所苗头，但是2004年这一年各个项目，从项目本身来说，价格也有所上涨，而且新推出的楼盘的起价也有所上涨，这个价格上涨不是房地产本身造出来的，起价一段时间以后再涨价，不是，新推出来的楼盘也有所增长，这觉得这是一个结果，由于减肥、由于逃脱，由于供应量的减少，市场的价格本身就提高了。

　　第二个来说，由于土地成本不断的加大，使得售价本身也提高了。

　　第三个房地产在北京市新一轮的启动，不是开发商利润的加大，而是利润的产品和品质的提高，比如说朱雀门，都知道我们的起步高，但是我们成本也是同步增长了许多许多，这是成本造成的。我是觉得新一轮的启动也是预示着我们北京市奥运之前，或者说全国经济增长的一个必然的趋势，因为我们是首都，我想2004年我总结出这三个方面。

　　刘文斌：我们开发商确实是房子盖的好，总结也总结得好，在秘书长的带领下，秘书长是三个数字，关总是三个一次，王总是三个方面，一共是三三得九，几乎对北京的地产市场和对2004年的表现非常全面深刻的概括了，王总讲了第三个方面，北京市场进入了一个启动性的增长阶段，这是对2005年的预测，您就提前预测了，我觉得这个问题，一直是地产市场永恒的话题，每年到岁末年初，大家各方面都会就这个问题发表看法，咱们漂亮的王总已经把这个题目提出来了，我们就来探讨一下，是不是以2004年为契机，2005年北京的地产市场要进入一个启动性增长新的阶段呢？顾秘书长您觉得会这样吗？

　　顾云昌：关于价格问题是一个很敏感的问题，开发商很关注价格，买房者很关注价格，政府也很关注价格，如何来看待这个价格，如何看待2004年价格的势头和预测2005年价格，这个问题值得讨论。

　　首先我想决定房地产价格主要有两个方面的因素：第一个因素是成本推动价格，刚才王总讲到的我的品质提升了，也就是说我用的材料的价格好了，用了好的材料，用了好的设计要花很多钱推动我的成本上升，开发商的成本在土地上上升了，钢铁和水泥的价格上升也会导致房地产售价提高的一个因素。这方面我发现2004年无论是北京还是全国都有这个因素，或者说2003年以前的房价上升当中有很大一部分是由于成本加大而发生的，这是其中的一个原因。

　　第二个原因是需求拉动，一个市场的产品和供和求之间，如果是供大于求的这样的价格很难往上推，如果一个市场当中供不应求，卖的很快，供应不上，价格可能也上升，这是一种市场规律，在市场经济当中任何的产品都是这样的，从2004年表现看出来，这方面的因素比较大，由于土地的收紧和资金的收紧还有其他方面的原因，使得我们的供求关系发生了改变。我曾经统计过数字，在02年全国的竣工面积和住宅的销售面积之间的比例是1.2：1，我生出来1.2，卖到1.2：1的数量，03年是1.13：1，就是竣工了1.13卖掉了1，还是供大于求的，02年价格上升3%多一点，03年上升3.8%，04年1到10月份变成0.92：1，倒过来了，所以说供不应求，所以04年价格上升了11—12%，这就是供求发生了变化产生的。

　　所以我们要研究未来得发展趋势，中国的发展趋势和北京的发展趋势恐怕都要从这两个方面来研究，比如05年我们的土地价格会不会涨，建材的价格会不会涨，我们的品质是不是要继续的提升，如果是，得到肯定，价格往上涨的可能性又有了一个方面。第二个方面我们的供求关系怎么样，是保持2004年的供不应求，还是供略大于求，还是供求平衡，就决定了供求的关系，刘总让我对供求说点看法，房地产市场很大的一个特性就是区域差别性大，不像家电市场和汽车市场，家电可以流通的，汽车可以运来运去，房子是不能搬动的，所以各地的市场表现是不一样的。

　　比如说前几年北京的房价比较平稳，连续三四年房价平稳，不升不降，平均价格有所微落，上海和杭州的房价三年就翻了一番，在上海房价翻快的时候，广东人看不懂，还能涨这么快，广东的房价是稳中有降的，同样是三个大都市圈的城市，房地产有如何的差异，说话房地产的差异严重。这个差异是怎么引起的，由于房地产是不动产，房地产的供应是一种需求弹性很少的产品，所以某个地方的产品一时供应不上的时候，供求量旺盛的时候就会产生需求，供大于求的时候会产生另外一种情形。2005年的市场一个是全国大势来看，另外要看各地市场的差异。

　　比如说北京的市场，北京前几年的房价基本上是稳定没涨的，甚至均价降了零点几的情况，2004年北京房地产市场，房价平均价格涨了3.7%，尽管这个涨幅要低于全国12%的涨幅，但是它涨了3.7%，这是平均价格，而我们开发商感觉到，无论是关总还是王总，你的感觉绝对不是3.7个涨幅，为什么？均价是3.7，每个楼盘涨幅不仅仅是3.7，主要的问题是楼盘郊区化，经济适用房也在郊区，盖的许多房子往郊区走了，这个价格平均起来，尽管市区楼盘涨了，平均起来是3.7，真正好的楼盘绝对不是3.7，这是北京的情况。

　　所以北京的这种情况可能刚才王总她预测了一下，因为现在需求仍然很旺盛，北京市的需求也很旺盛，而从现在看，北京市的土地供应量和整个楼盘的供应量相对来说不是宽松的，房价的上升的可能性还是很大的，这是一个情况。

　　从全国看也是这样，刚才我已经讲到一个全国的例子，04年的房地产供应量尽管上升11.7%这样的幅度，但是由于销售的增长率要比它快，产生的这样一种供不应求的情况，所以房价也在上升，就看05年房地产市场的供应和需求之间的关系如何把握，全国的供求和需求是怎么样的关系，平均下来供应和需求是什么样的关系，如果能放大供应量，需求的盲从能够控制住，那么使供求环境平衡下来，这个房价得到平稳一点，05年仍然是需求很旺盛，但是供应量方面一下子跟不上，就可能会造成房价继续攀升。

　　刘文斌：能不能这样理解，目前房价也上升了，外界有很多的房价上升，所谓的泡沫，又把这种所谓的哲论又拿出来，按照秘书长这个理论的话，成本的升降和供求关系的升降都不是开发商所能决定的，目前的市场上对开发商群体的很多看法，我们能不能理解为不公正的，开发商无法决定建材市场怎么样，修多少房子也是政府的宏观调控或者说一系列政策左右的结果，如果从我们的政府来看，房地产很快要怎么怎么的话，是不是有一些悖论，很不公平，能不能这样理解？

　　王嘉敏：当然是这样了。

　　关玉江：其实顾秘书长谈的很好，谈到价格这个问题，从两个方面，一个从价格规律谈，一个是供不应求和供过于求，供求之间的矛盾的问题，去年的土地政策和金融政策的态度，最起码土地政策调整之后，供不应求，物以稀为贵，价格必然攀升，这是必然的，再一个从产品的本质来讲，价格和价值的关系。

　　第二个引发了思考，思考大家要不要做，不是你要不要做，是你能不能做；再一个你要做怎么样去做，我做什么东西。土地资源本身就少了，有资源的人一定要把这个东西做好，越来越注重产品的品质了，再一个有一部分的开发商确实不具备这样的资格，按照市场的游戏规则就淘汰出去了，以往做的粗制滥造的东西，给大家造成就是这个价格，这也是一个问题。比如说我的麦卡伦地我设计了三年的时间，我找了设计师就换了三家，这本身就是一个很大的成本，所以说你这个产品本身不可能卖的很低，不能说简单我一年做一个。从我这个来看，价格的问题。

　　还有我们在亚运村北边的项目，大家都注重产品本身的质量问题，品质问题，从这个意义上讲，价格攀升是必然的，就看是幅度大和小了，我再想秘书长谈的经济适用房的问题，这些房价如果卖得越高的楼盘，不仅仅楼盘卖的高，把当地的经济附加值提升起来了，任何一个东西生产的商品处理好三个关系，一个是群体就是企业，这个国家，这个个人，个人去买，我企业最大化实现我的利润，国家税收最直接的，同时增加了地区的经济增加值，有很多的楼盘一下子先把地区带起来了，这个地区比如说这个楼盘，原来这个只有两千块钱，我这个楼盘把这个土地炒火了，卖到5千和8千，这个地区最可怕是什么东西呢，大家近距离的复制，开车都找不到家了，千楼一面的，这个东西很可怕的，我做东西，宁可少做也要做精，很多开发商包括大家在内都是这样的想法。所以价格的问题还是要攀升的。

　　刘文斌：关总还是坚定的相信价格会上升，顾秘书长的理论是对的，价格因素属于是成本其次是供求关系决定的，王总非常肯定地说，北京地产市场要进入一个启动性的增长，你觉得是一个基本的判断作为前提，你觉得在2005年，或者在2005年以后，市场继续在这一块上促进价格的提升，也就是说由于政策面的各种变化，由于土地资源的日趋稀缺，2005年供应整体上来说，难以满足国内目前，或者说市场的需求，会导致增长的一个判断？