“杭州地价一味蹿高，你根本不能用单纯的供求关系来分析房价上涨”、“杭州楼市其实不是杭州的楼市，而是整个浙江的楼市”、“杭州民间资本太雄厚了，人们的心理预期又普遍高涨，能不涨吗”……

　　在采访杭州楼市现状的过程中，记者听到最多的是含意深刻的一声叹息。

　　住宅销售量价齐升

　　新年伊始，最高人民法院出台的司法解释，在京沪等地掀起了轩然大波，而杭州楼市却对此浑然未觉。

　　这并不难理解。2004年，“期房限转”、“20%房产交易税”等系列严厉的调控政策，实际并未对杭州楼市中的“弄潮儿”构成威胁。杭州房管局网站统计显示，2004年度（1月至12月）杭州市批准预售的住宅面积为547.84万平方米，实际预售面积则达554.08万平方米，销售总量居然超过投放总量，甚至消化掉了前年空置下来的近10万平方米的住宅。并且尽管去年郊区住宅放量巨大，住宅平均价格仍然达到了每方米5286.94元。

　　春节过后，杭州房地产市场热度比气温回升还要快。

　　3月10日，钱江四桥边的水印城开盘，400多套房子仅两天时间就售罄；3月14日，都市枫林推出160套房，截至当晚六点就全部被人预定，第二天就清盘了。其它诸如美达·天成嘉苑（北苑）、锦绣钱塘、大禹·御景城、龙生·钱塘名都、华元·16街区等新开盘项目，销售速度也是势如奔虎。去年9月29日开盘的侯潮路以北金都华府项目，开盘均价每平方米1万元，目前连二手房市价都已突破每平方米1.2万元。

　　3月20日，杭州市房管局网站显示：上城区当日房价达每平方米12040元，下城区11013元，就连经济开发区也达到了每平方米6216元的价格。当日截至中午12时，网上显示有21套住宅成交，另有7套被预订，成交均价达每平方米8918元。

　　这种繁荣中，不排除一些开发商恶意炒作，网上交易记录显示，从1月5日截至3月20中午，共有737套住宅被连续预订，其中最高的被连续预订六次。

　　然而这丝毫也不能抹煞杭州楼市疯狂上涨的现实。去年9月搜房网的张女士和某外贸公司的邵女士各买了一套远郊大盘（已至嘉兴海宁境内）星星港湾的住宅，今年初每平方米就升了千余元；位于钱江南岸某楼盘，去年此时的单价每平方米5000多元，眼下已涨到7000多元了，100平方米的住宅一年内活生生地涨了20万元。

　　早在今年1月13日的第三届浙江省房地产十大风云人物（杭州）峰会上，参会的房产开发巨头们就普遍认为2005年浙江房价还要涨。绿城集团董事长宋卫平的理由最具代表性：一是拆迁成本永远掉不下来，如现在闲林一亩地的拆迁成本也要20万元左右；二是土地成本不可能掉下来，政府不希望房价有向下的趋势，何况杭州有三分之一的人买了近100万元的住房，他们也不希望贬值；三是产品营造成本越来越高。

　　面对杭州房地产市场，浙江大学房地产研究中心主任贾生华教授坦陈：“做不了一个明确的判断，因为影响因素太复杂，涉及面太广。”

　　土地拍卖带动楼市上扬

　　支撑杭州楼市一路看涨的究竟是怎样的一只“无形的手”呢？

　　从目前不少已经交付入住的楼盘在夜间星星点点的灯光来看，杭州用于投资的住宅占了相当大的比例，大量的“空关房”（已售出但长期无人入住的新建商品房）表明杭州住宅并非供不应求那样简单。

　　“在杭州买房投资实际上炒作的是地产而不是房产。”业内一位资深人士深有感触。

　　据杭州市国土资源局网站资料，去年杭州纯住宅类用地平均每亩单价达到469万元；商业、办公类用地为每亩442万元。

　　业内人士分析认为：由于杭州市重点推出城市外围地块，增大了普通商品房的土地供应量，因此地价像以往那样大幅上涨的可能性不大。

　　然而就在新年刚过的3月2日，杭州新年最大宗的土地出让会令很多人惊诧莫名，总量为362亩的土地中共有7宗住宅用地，吸引了88家房地产企业参与，其中两个地块居然经过了32轮竞价才得以成交。

　　位于三墩的3号地块的楼面地价首次达到了每平方米4067元，据业内人士估算，该地块上建造的住宅成本价估计就能达到6250元，和其旁边由坤和建设开发的亲亲家园的售价相当，而亲亲家园自开盘至此已上涨了近3000元。另外，位于上城区的8号地块只有5980平方米，却拍了2亿元的高价；位于留下区域的2号地块，是该区域首次公开推出的住宅用地，楼面地价竟达到了每平方米7547元的高价。

　　就在此次土挂牌出让之后，引发了杭州新一轮的购房热潮和房价上涨，有的楼盘在拍卖会结束不到一周的时间，单价上涨了10%；经常可以看到，购房者看上某楼盘的一套住宅，就在犹豫两小时的工夫，被另一购房者买走。

　　杭州资生顾问董事长黄连友在此次拍卖会后撰文认为，这7块地挂牌出让“用心良苦”，从数量到品质以及分布区域来看，都有足够的理由把市场的氛围搞热，来个“开门红”，“这是所有开发商、包括投资者都希望看到的，”将更大的市场风险交给“后来人”承担，楼市将变得更加残酷。

　　据了解，本月底杭州又将推出五宗住宅用地，面积达307亩，而这五宗土地又分别位于杭州的三个区内，不知那时是否又会像往常那样引起房价的又一轮上涨？

　　投资过度背后的隐忧

　　杭州房地产投资过度增长，所引发的种种负面效应已经日渐显现。

　　今年的头两个月，杭州农工中建四大银行对外公布发放个人住房贷款达60亿元，同比增长10%以上。有关媒体指出房产投资热引发的贷款热，导致杭州年轻家庭负债上升。工行杭州分行信贷部有关人士向记者分析说，因为房价不断上涨，同样地段100平方米的房子，按贷款80%算，两年前买房者负债可能是50万元，那么现在负债就要高过80万元了。

　　中国社会科学院研究生院的刘建昌不久前撰文指出，根据各地统计局公布的城镇居民人均可支配收入、城镇人口、个人消费信贷余额计算，杭州家庭债务比例高达91%。

　　从积极的角度来讲，负债一族的出现有利于推动经济的发展和社会的进步，但负债的量应该是适度的，从国外经验来看一般不应超过家庭收入的50%。杭州家庭债务的比例显然是过度了，这不仅影响到居民的生活品质，甚至会影响到他们的身心健康，如果有不可控的情况出现，将会产生恶性的连锁反应。

　　杭州当地就有媒体分析杭州房价的过度上涨阻碍了人才入杭，虽然人才入杭的政策门槛越来越低，但房价门槛越来越高，不少人因此而放弃了到杭州安家置业的念头。

　　日前，央行又出房贷新政，个人住房贷款利率取消优惠，此举在杭州的房地产市场上引起了一些波动：首先，浙商银行和杭州商业银行率先将按揭首付提高到至少三成；其次，杭州商品房预订量跟着锐减，从平时的60套左右减少到20多套；二手房市场也出现投资客抛售迹象；股市上房地产板块遭遇全面抛压，地产股指数受到重挫。

　　当地业内人士分析，房贷新政的实施预示杭州楼市即将降温，导致一些购房者持币观望。另外，首付门槛的提高把部分跟风投资者挡在门外，导致交易量的减少。

　　像这样的房贷新政究竟能在多大程度上抑制杭州楼市的步伐呢？从以往的调控政策来看，即使是征收房产交易税和期房限转这样的“杀手锏”，也并未使高位运行的杭州楼市降温，因此其警示的作用仍然可能大于实际意义，是一个从繁荣走向紧缩的信号。当然，杭州楼市现状是土地、供求、购房者的心理预期等多种因素共同作用的结果，要想有效遏制显然还需要更加严厉的调控措施跟进。

　　(作者：伍文龙)