王铮

　　请注意，抑制房地产投资与抑制房价并不是一回事，政府的房地产政策根本无意打压房地产价格，相反，一直是在为维持高位的房价做着努力。

　　当现实又一次嘲弄人们的希望之时，有必要来认真思考一下这个问题：

　　在最近的两年中，中国政府对房地产行业的政策出台之频繁，让人们记忆深刻。

　　所有的政策都旗帜鲜明地抑制房地产过热，但是为什么房子价格却越抑越高？

　　2004年10月29日，中国央行宣布9年来第一次加息。房地产业是与利息最为密切相关的行业之一，为火箭般蹿升的房价而叫苦不迭的人们欣喜不已，大部分人认为,加息不管是对开发商还是炒房者，都是直击要害之举，房价将会下跌。

　　果然，至2004年10月末，统计结果显示，全国商品房销售价格分类指数为102.13，比9月份下降0.53点。国家统计局当时的报告说，全国房价在持续3个月破纪录地上涨后，涨幅回到了7月份以前的水平。“全国房价的涨幅在10月份首次出现了一次较大幅度的回落”。

　　可是，当人们沉浸在喜悦中还没有完全回来神来的时候，11月份房地产价格强劲反弹。国务院发展研究中心市场经济研究所的一份报告明确无误地说，“房产价格仍然上涨，2004年的平均涨幅更将远远高于上年4.75%的上涨幅度”。

　　对于房价的反弹,一般的看法是加息幅度太小，引不起市场足够的反应。 北京首旅华远房地产开发有限公司董事总经理徐培建说：“从行情分析，如果持续不断进入加息周期，可能影响会比较大一些。”

　　但事实上，希望再一次落空的人们一开始就是错误的，他们误读了政策，政策本意与他们的希望根本就是两码事。

　　政府加息政策本意是抑制过热的房地产投资，确实政策对地产投资方的影响效果明显。据有关数据，从2004年10月后，北京新开盘的房产地项目数量开始明显减少，10月份北京新开盘项目在18个左右，而11月份亮相的新项目不足10个，也就是说，房子供给减少。

　　但另一方面，加息对大部分消费者来说，只是“每月多交一两百块钱的月供”，影响并不大，而且对于大部分人来说房子是一种必需品，价格弹性不大，所以“月供该交还得交，房子该买还得买”，需求并没有因加息而冷淡。

　　需求依然旺盛，而供应减少，价格上涨当然在情理之中。那些把政府加息政策解读为抑制房价政策显然是有些南辕北辙。抑制房地产投资与抑制房价并不是一回事，甚至相反的。

　　政府房产政策的真实意图

　　事实上，消费者关心切身利益的房价，而政府关心的是宏观经济稳定。

　　“宏观政策根本不是针对房地产价格的。”戴德梁行副经理叶子华说。回顾近两年中频繁出台的一系列地产行业政策，尽管每一次的政策出台都有其具体的情况，但其中一脉相承之处是：每一条政策都是为了防范经济过热，限制房产投资。政府从来没有公开宣称政策的意图是使房地产价格下降。

　　早在2002年，当学者们为中国经济是通货膨胀还是通货紧缩争执不下的时候，财政部突然提出，积极财政政策是否可以淡出。这表明决策高层倾向于通货膨胀论。与此相匹配，房地产土地政策的应声出台。

　　2002年5月9日，国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。此前，北京市近90%的土地是通过协议方式转让的，11号令被业界称为“新一轮土地革命”。

　　11号令只是一个序幕，此后土地、金融和宏观政策接踵而至。

　　2003年，决策层已经很清楚地认为经济出现通货膨胀。长期建设国债发行由1500亿元减到1400亿元。2003年6月5日，央行印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，要求商业银行进一步落实房地产信贷政策，防范房地产信贷风险，促进房地产金融健康发展。

　　2004年的形势已经相当明朗，中央明确提出宏观调控，防止通货膨胀。

　　2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令)，要求从即日起就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行全国范围内的执法监察，各地要在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，否则国家土地管理部门有权收回土地，纳入国家土地储备体系。8月31日因此被地产界称作“大限”。

　　与此同时，房地产业被国务院列为5大过热行业，明确限制投资。为配合政策执行，银监会和央行多次联手检查商业银行对房地产业贷款，或常规或突击，以严令其提高门槛约束放贷。

　　由消费者埋单的两全之策

　　全国房价尤其是大城市的平均价格与居民收入之比远远超出国际标准，这已经是人所共识。政府有关部门并没有反驳这一说法。在这种背景下，大众皆寄希望于政策的干预能把过高的房价压下来。

　　实际上，政策对房地产行业一直是重点看顾。从2002年或者更早一些，对于该行业的各种政策法规也是层出不穷。不过政府每一项政策的实施，都意图使房地产价格上涨。

　　“政府主观上是并不愿意房价降下去的。”一位分析师说，相反，政府为维持高位的房价在做着努力。

　　“一边是经济稳定一边是消费者利益，政府取了前者，”西南证券的房地产分析师段海瑞说，“政府真要想让房价降下来，他可以从需求上堵截， 个人首付款提高到30%—40%就可以。”

　　确实道理很简单，供大于求自然价格下跌。但政府没有这么做，政府不愿意去控制需求。

　　其中的原因，段海瑞认为：一、如果开发商房子滞销，那么第一损失的是开发商，第二损失的是银行，如果房地产崩盘，最终的烂账都要压到商业银行的头上，将会酿成金融风险，而目前几大国有商业银行都处在等着上市的关键时刻。

　　但另一方面，政府又面临着巨大的通货膨胀压力。如果房地产投资降不下来，那么水泥、钢铁、电解铝的价格就降不下来，如果水泥、钢材的投资不降下来，诸如煤炭、石油等其他行业的投资也降不下来。

　　所以政府是在小心翼翼地走着一条钢丝。一方面非常希望房地产投资能降温，以免通货膨胀，另一方面又要避免房地产崩盘，导致金融危机。

　　从这点出发，就非常容易理解政府的政策含义，抑制投资，减少供给，才是两全之策。当然这样就会导致房价的居高不下。那么对不起，只好由消费者来为宏观调控的大局埋单了。

　　政府的政策目标是，房地产通过几年或者更长的时间缓慢地过渡，慢慢平稳。

　　“中国政府是一个强势的政府，它要调整的事情一定会马上起作用，对于房地产市场，它现在做的是尽力避免衰退危险，维持相对稳定。”一位分析师说。

　　由此看来，近几年房地产价格将有可能再度攀升。戴德梁行副经理叶子华说：“至少不可能下调。”

　　政策制造垄断利润

　　在所有房地产政策中，政府手中的两大重型武器是土地与信贷。具体分析这两大政策手段可以发现，它们分别包含了政府垄断与市场垄断的基因，从而使得房地产成为一个有着垄断利润的行业。

　　“房价上涨主要是国家政策造成的，如果没有土地的招拍挂政策不会有这种情况，”华远集团董事长任志强说。

　　“土地是一个源头，而且在整个房价中比例相当大，”段海瑞说，“比如2004年开始实施的土地新政策主要内容是，严禁低地价招商，其中有5部分25条全面涵盖土地管理内容，包括严肃法纪，防止乱占土地现象反弹和加强土地用途管制。这条政策直接导致土地供应量减少而诱使土地价格上升。”

　　任志强说，“上半年协议出让土地的平均价格下降为每平方米10万元，而招拍挂的土地是协议出让土地价格的6到8倍。”

　　其实这可以理解为，以前土地是地方政府、某集体或者中央政府的多头垄断，可以由其中一家协议出让，但现在通过行政命令变成一个声音，成了独家垄断。并且采取招投标方式获得更高的卖价，从而政府获得相当的垄断利润，付账的当然是最终消费者。

　　国土资源部土地利用司司长胡存智在公开场合表示，土地管理新政策下，归纳起来有三个方面的影响。第一个影响就是对已拥有开发权的土地，新政策使土地的开发价值得到提升；第二对原可开发但不具开发价值的土地，新政策使土地的开发机会增加；第三对具有开发价值的土地，新政策使获得土地的成本提高。

　　与此同时，政府实施越来越严厉的信贷政策，2004年开年，银监会和央行即制定《商业银行房地产贷款风险管理指引》，意在严控商业银行对房地产开发的贷款。

　　资金和土地的严控导致的结果是，开发商加速“洗牌”， 当市场上的开发商集中在几个寡头垄断时，就容易产生价格联盟，左右市场价格。“他们的集中客观上让房价进一步上涨成为可能，”一位业内分析师说。

　　2003年政府实行的四大房贷政策调整：主要包括“只发放现房贷款，期房贷款要经过国家有关房地产部门批准”和“四证俱全方能申请银行贷款”。北京大兴城建开发集团公司注册房地产估价师王俊成说，“如果四证俱全，我们就不要贷款了，因为按办四证的规格，非得是自有资金开发不可，那谁也没有那么大的实力。如果要现房才能贷款，我们的资金起码会延长半年回笼。50万能拿下来的盘子凭空就要多背20来万的利息。”

　　“有些小开发商一分钱都别想从银行拿到。”一位国有商业银行住房信贷部负责人说。

　　经过几轮政策调整，北京现在已经成为大开发商集中的地方，中小房地产商或者偃旗息鼓或者另投他方。“他们一般是去天津或者主要经营二级土地市场，”北京奥林匹克置业投资有限公司总经理张亚夫说。

　　与“泡沫论”无关的政策市

　　近两年来，房地产“泡沫论”一直此起彼伏。

　　2004年8月份，美国《纽约时报》指出，中国的房屋空置率已超过国际警戒线，质疑中国房地产的泡沫是否已经出现。

　　2004年8月12日，摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠说，世界经济正处于有史以来最大的房地产泡沫之上，这个泡沫将在数月内破裂，中国也在其中。

　　谢国忠认为，中国的地产市场供求失衡，泡沫是低利率政策造成的，不加息导致投机盛行。谢的判断主要是基于市场面的分析，显然对于房地产这个具有高度政策相关性行业来说，这个解释力是薄弱的。

　　事实上，就在谢国忠大呼中国地产出现“泡沫”的同时，摩根士丹利的投资部门连续投资于上海、北京房地产行业之中。2004年下半年，摩根士丹利在上海注资成立了上海盛融公司，其资金主要投向上海房地产项目，业务包括房地产企业的并购。随后，摩根士丹利与复地集团合作投资约5000万美元，建设位于黄浦老城区的“复地雅园”项目。最近，据说摩根士丹利又花3亿元左右购买了位于北京东三环富力城·双子座的两整栋写字楼。

　　其他投资者如李嘉诚等纷纷进驻内地房地产市场。他刚刚在深圳、成都、重庆、西安等地连掀地产投资潮。

　　显然，这些投资家们都明白，中国房地产是一个政策市，与“泡沫论”无关。

　　崩盘的溃穴

　　当然，并不是说中国的房地产就是固若金汤。千里之堤，溃于蚁穴，房地产崩盘的溃穴可能就在地方政府。

　　每当有人警告某个城市存在房地产泡沫时，当地政府都要进行严厉的反驳，在房价方面，地方政府与中央政府一样都不希望房价下跌，但二者的利益出发点确实不同。

　　地方政府并不会自觉考虑到宏观经济过热问题，地方政府希望的是房产繁荣能让土地升值，增加地方财政收入，提升政绩，所以与中央抑制房地产投资政策取向相反，他们有支持房地产投资的冲动。

　　在这个利益驱动下，许多地方政府以重新规划市区、建开发区、大学城等名义圈地，为更大规模的房产开发开辟战场。与此同时，地方政府希望房子价格越来越贵，这样才能吸引更多的开发商，才能卖出更贵的土地价格。

　　但问题是二者不可兼得，一个城市的购买力是有限的，供给增加，需求不变甚至下将，无法同时实现房价的上涨。

　　2004年11月份《南京房地产市场需求研究报告秋季版》称，南京的楼市价格已成强弩之末，需求已基本饱和。由于最近两年土地大量投放市场，2004年度初期南京市累计供销比一直大于1，并且有逐渐增加的趋势。2004年1至9月份全市商品住宅累计供销比为1.24，市场形态已经由“卖方市场”转变为“买方市场”。其中 江宁区在9、10月份的单月供销比则猛蹿至3.4，达到了历史最高水平。

　　据媒体报道，2004年10月底，杭州商品房均价为5651元／平方米，而2004年上半年均价为6613.9元／平方米，其间跌幅高达14.6%。1-10月，杭州市商品房销售额增长只有10.3%，增幅比全国平均水平和上海分别低24.5和27.3个百分点，比浙江全省投资低26.1个百分点。

　　导致杭州市房价下跌的一个重要因素是，政府2003、2004年计划一共投放8000亩地，创历史纪录，这些土地将在2-3年内转化为大量的房产。2005年杭州市计划再推4500亩住宅用地，导致市场供给急剧加大。

　　买涨不买跌，一旦下跌引起消费者普遍的持币待购心理，开发商的末日也就来临了。