金忠

　　福利分房政策终于在1998年全面取消，“房屋”这个商品也终于全面进入市场。人们对商品、服务的要求已经越来越高。在这样的背景下，可以想象，作为商品的“房屋”所面对的是一个什么样的市场和什么样的消费者。

　　对于现在的房地产纠纷，有一种观点主张，解决的途径在于停止预售，只有房屋建成以后的现售，购房者在买房时就看到自己要买的房屋和所在的环境，很多纠纷自然就避免了，但此种想法不现实。

　　允许房屋预售是一个现实的选择。预售房屋有不少不确定的地方，这其中既有开发商不诚信造成的，比如事先承诺用某某进口品牌的电梯，但后来为了降低成本，改用价格较低的国产电梯等违约行为；但也有很多并不是开发商主观恶意造成的，而是由于各种各样不可预知的因素造成的与购房时的期望和开发商的承诺不一致。

　　此外，购房者普遍不满的一个问题，就是房屋质量，我认为，房屋质量问题在一个相当长的时期内都会存在，原因在于，“房屋”这个商品还基本上是个手工产品，要依靠大量工人的手工劳动完成，机械化程度还很低，这就需要高素质、高技能的施工队伍，但现实是，现在的施工队伍大部分都是农民工，他们缺乏比较系统的专业化技能培训，待遇较低，在严格的质量管理上存在着先天的障碍。现在，舆论似乎给人一种印象，就是在开发商和购房者的纠纷中，所有的矛头都指向了开发商，所有关注的焦点也都是开发商如何欺诈、如何违约，但实际上，这种看法并不客观，有失偏颇。这种舆论也不利于购房者和开发商的良性沟通。当然，认识到现阶段房地产行业的发展现状，并不是要购房者容忍落后，对损害自己权益的事熟视无睹，而是说购房者在维护自身权益的时候，一定要理智客观，要依法维权。

　　购房维权六项注意

　　购房时不能忽视权利也不能怀疑处处是陷阱

　　“维权”成了时下最时髦、出现频率最高、最具鼓动性的词汇。到底如何维护购房者的权益，如何约束、防范甚至惩罚开发商，似乎成了时下大家特别关注、特别关心的一个热门话题。本期我们请到中策律师事务所的金忠律师和大家一起来再谈一谈购房者维权这个话题。因为职业的原因，金先生经历和见证了很多这样那样的纠纷，对这个行业的一些问题有实际的了解，也因此有了许多经验和体会。

　　具体说，购房者在维护自身权益方面，应该注意以下几个问题：

　　■要纠正对待购房合同的两种错误倾向

　　房屋的买卖行为是个要式法律行为，必须签订书面的买卖合同，甚至还要到政府房地产主管部门进行登记备案。因此，合同的重要性不言而喻。但在实践中，一方面，有相当一部分人对合同毫不重视，在签订合同时，对合同的内容并不认真阅看，只管签字，对合同约定的双方的权利义务不甚了了，这就可能造成两个后果，一是忽视了自己的权利，应该约定的而没有约定，使自己合法权益的实现没有合同依据；二是不了解自己应当履行的义务，违约了还不知道，或者自己虽然没有违约，但要追究对方的违约责任却没有任何依据，一旦打起官司，不利的后果是可想而知的。另一方面，由于信息的不对称，缺乏专业知识，也有相当多的购房者在洽谈合同时不能抱着正确的心态，似乎到处都是合同陷阱，不知道自己的要求是什么，合同的目的是什么，对房屋的要求尽善尽美本身没有错，但也难免会不切实际，增加交易的难度。其实，对于房屋这种商品，买卖双方当事人能够在合同中约定的仅仅是很少一部分，大量的诸如房屋的质量要求，建材要求、施工要求等，都是由很多强制性的法律法规和行业技术规范专门规定的，购房者只要给予适当关注就可以了，如果对合同条款搞得太复杂，

　　太繁琐，不但没必要，操作起来也很困难。被媒体广泛宣传的“204”条购房宝典之所以不能真正推行，原因恐怕也在于此。

　　■不要将业务员的口头承诺和楼书等广告宣传当做合同

　　在现在的房屋买卖中，绝大部分楼盘都要通过楼书等广告宣传进行推介，同时通过业务员的介绍进行销售，购房者也正是通过这些渠道来了解欲购房屋的详细情况，但是，和所有的市场推销一样，广告宣传和业务员的介绍都难免会有不实和夸大的成分，对此，购房者应有清醒的认识。在法律上，广告宣传是要约邀请，它不是真正的合同条款，一般来说，没有约束力。而业务员的介绍特别是口头承诺，如果没有写进合同，也没有约束力。从严格的法律意义上说，业务员仅仅是代表开发商推介楼盘，他（她）的代理权限是极其有限的，有的购房者拿着业务员口头承诺的录音证据去要求开发商承担某种责任，我认为，这是没有法律依据的，除非开发商对业务员有明确的授权，或者开发商对业务员的口头承诺予以认可。如果购房者对某一方面的问题特别关注，就要和开发商协商写进合同，如果开发商不能答应，你可以不买，如果你买了，就不要对此有任何法律上的期待。

　　■立足于解决问题，不要轻起讼争，因小失大

　　现在，人们的法律意识越来越强，很多人纷纷拿起法律武器，通过诉讼途径维护自身的权益。和几千年来人们缺乏法制的观念和精神相比，这无疑是社会的进步。但是如果不能合理地运用法律武器，

　　法律也是双刃剑，有时它不但达不到维护自身权益的目的，相反可能还会伤及自身。要认识到，法律不是万能的，上法庭只能作为最后的救济途径。只要有协商的余地或协商的可能，就不要轻易放弃。对于解决问题而言，如果能协商解决，对双方都有利，除非万不得已，不要轻起讼争。要知道，诉讼是有风险的。由于诉讼请求不当，证据不足，或者法官对法律的不同理解等等，都可能导致败诉。有的虽然胜诉了，但所花费的时间、精力、费用等已远远超过了所要争取的利益，显然是得不偿失。这样的案例举不胜举。笔者就曾亲历过这样一个案子，某女因为开发商的业务员口头承诺其免交一年的物业管理费（约4000元），在交房时要求开发商兑现，在遭到拒绝后，不但拒绝收房，还愤而起诉，结果败诉，由于诉讼持续了四个月的时间，某女四个月没有入住，其房屋的合理租金约每月5000元，这样一算，即使某女胜诉，也是得不偿失，因小失大。因此，在决定起诉前，一定要仔细权衡利害得失，对于没有把握胜诉的，一定要慎重决定。

　　■要冷静、理智、善意地考量彼此的权利义务

　　有这样一个案例，某男在房屋交付时，发现阳台没有封闭，要求开发商履行合同义务，予以封闭，但开发商认为合同约定就是不封闭，双方对合同的理解产生了歧义，于是，某男拒绝办理房屋交付手续。后来开发商对阳台进行了封闭，某男在合同约定的交付日期5个月后办理了入住。某男据此要求开发商支付5个月的延期交房违约金，开发商只同意支付2个月，双方协商未果，某男起诉至法院。法院判决，某男的诉讼请求没有法律依据，予以驳回。因为阳台没有封闭并不是根本违约，不构成延期交房，只能算是履行有瑕疵。对某男的入住并不构成实质性的影响，某男拒绝入住，实际上是放任了损失的扩大，其责任只能由自己承担。这个案子实际上提出了一个问题，那就是在购房者和开发商发生纷争时，即使是开发商的过错，购房者是不是也有义务合理、善意地采取措施，防止损失的进一步扩大？答案是肯定的，因为法律上对此有明确的规定。因此，购房者和开发商发生纠纷时，不能仅仅揪住对方的责任不放，也要看到自己应该履行的义务，以冷静、理智、善意的态度处理彼此的纷争。

　　■要注意分清不同的法律关系

　　现在，大部分购房者在购买商品房时，都采取银行按揭的方式，通过银行贷款购房。这里既有购房者和开发商的房屋买卖合同关系，也有购房者和银行的借款合同关系，二者既相互联系，也是各自独立的法律关系。实践中，很多购房者对此认识不清。有的购房者因为和开发商产生纠纷，就拒绝向银行偿还贷款，须知，这在法律上是不同的法律关系，如果因此发生讼争，银行起诉购房者，购房者大多是要败诉的。还有，有的购房者因为和开发商发生纠纷，就拒绝缴纳物业管理费和供暖费，须知，如果因此发生讼争，购房者也会面临不利的法律后果。因此，购房者无论遇到什么样的纠纷，一般来说，应尽可能就事论事，不要激化和扩大矛盾，如果认识不清，应请教有关的专业人士，切不可蛮干。

　　■要注意保留和收集证据

　　虽然我并不赞成轻起讼争，但有时诉讼也是不可避免的。掌握充分、可靠的证据是胜诉的保证。即使没有涉诉，掌握开发商违约的充分、可靠的证据，也会使自己在和开发商的谈判中处于有利的地位。因此，在整个交易的过程中，购房者都应该注意保留和收集一切能够证明事实的相关证据，包括合同和所有双方签订的协议，有时还需要采取录音、录像、照相的方法收集证据。当然，到底什么才是有效的证据，如何才能取得有效的证据，有时需要律师等专业人士的指导和帮助。但首先，购房者必须要有这样的意识。如果购房者没有这样的意识和事先的准备，一旦发生纠纷，就可能面临不利的诉讼结果。因为，无论是什么样的客观事实，如果没有证据支持，就不能成为法律真实，不是法律意义上的真实，就不能得到法律的保护。