提高准备金率、国债市场正回购、提高房地产等行业自有资本金比例、清查固定资产投资项目……

　　市场调控与行政调节一起上，国务院与央行 “紧缩银根”的决心异常坚定。房地产行业难逃“投资过热”的定性，自然就被金融调控带上了“紧箍咒”。五一前夕，更是有多家媒体及金融界人士预测，央行加息在即。

　　不过，我们更关注的是一系列的金融调控政策对于购房人将会产生什么样的影响。在本期的新闻点击当中，本刊记者特意采访了房地产、金融方面的多位专家，从不同的角度对金融调控对购房人所产生的影响进行分析，以期使购房人对这些影响能够有更为全面、清楚的认识。

　　在指明可能的升息将加重置业者负担、信贷紧缩压缩了房产投资空间的同时，我们也在尽可能地提出可行的规避手段，并对国外个人购房融资的情况进行了介绍，以保证购房人在“银根紧缩”的大环境下，安全地买到房子，并尽可能减少金融调控政策带来的负担。

　　● 升息影响

　　银行加息：你准备好了吗？

　　5月14日，国家统计局发布月度经济形式报告，统计数字表明，CPI（居民消费总指数）较去年同期增长了23%，其中，居住类消费指数上升3.8%；同日，记者从北京个人购房展览会组委会方面获悉，此次参展的商品房价格也再次上涨，涨幅在300元/平方米左右。

　　中国人民大学金融证券研究所所长陆以详指出，上述数据表明，央行将面临更大的升息压力，同时，升息的可能性也进一步加大。此前，在央行举办的一次内部论坛上，央行行长周小川明确表示，“不排除使用货币政策手段，控制部分行业出现的投资过热势头。”

　　国家发改委经济金融研究所、瑞士信贷第一波等机构的研究人员都认为，央行将更乐于采取存款利息不变，先行提高贷款利率的技术手段，来控制包括房地产行业在内的若干行业的投资过热。

　　如果上述预测变成现实，个人购房按揭的利率也极有可能被调高，届时，使用个人按揭贷款的置业者负担将被加重，同时，还将带来其他方面的诸多影响。

　　升息可能殃及购房按揭

　　据北京工商银行住房金融业务部有关负责人透露，截至去年年底，工行房贷客户达到9.5万余户，一年增加51个亿。另一组数据是，在2003年所有的购买商品房的群体当中，85.4%使用个人购房按揭贷款。

　　上述数据证实，绝大部分的购房人都将依赖个人购房按揭贷款来完成置业，而是否升息将直接关系到购房者的实际负担，所以，“升息”的问题引起了广泛的关注，专家认为，从现在的经济形式来看，升息的可能性正在逐步加大。

　　原因一：控制资金流，影响购房按揭

　　北京大学经济学院院长助理崔建华分析认为，在滚动开发的模式下，银行向个人发放的按揭贷款实质上成为了项目开发资金链中重要的一环，项目的开发商将依赖按揭贷款完成项目的销售回款，而通过调高利息紧缩按揭贷款显然可以起到收紧资金链条的作用，最终控制过多的资金留入房地产开发行业，达到控制投资过热的目的。

　　据此，崔建华判断，出于此种目的，从央行的角度而言，个人按揭贷款的利率将极有可能被调高。

　　原因二，控制有效需求，影响购房按揭

　　伟业顾问董事总经理杨泓认为，房地产市场的需求在相当大的程度上是由个人按揭贷款来支撑的，所以，央行完全有可能采用调高个人购房按揭贷款的手段来控制有效需求，“因为利息调高之后，必然导致购房的门槛提高，购房需求相对就会降低，而失去了需求的支撑之后，房地产行业的利润就有可能下降，投资就会相应的减少。”杨泓说。

　　杨泓指出，从根本上说，房地产行业的投资过热与需求不减密切相关，因此，出于控制有效需求的目的，个人按揭贷款的利率也存在相当大的可能被调高。

　　原因三，调控手段未见效果，按揭升息可能性加大

　　伟业顾问董事总经理杨泓指出，从4月下旬开始，金融主管机构进行了一系列金融调控的“动作”，但主要还是针对开发贷款，不过，从相关的数据来看，这些措施没有起到控制资金流向房地产的作用。

　　国家统计局近期公布的数据表明，尽管执行了一系列的金融调控政策，但房地产行业的CPI（居民消费总指数）仍然实现了3.8%的涨幅，从数据分析，房地产行业的投资过热并没有因为信贷紧缩政策的执行而被控制。

　　杨泓分析认为，在一系列紧缩信贷的调控措施没有取得明显效果的情况下，央行将逐步加大调控手段的力度，直至调高个人按揭贷款的利率，来达到控制房地产行业投资过热的目的。

　　按揭升息加重置业负担

　　日前，记者从国务院发展研究中心获悉，5月上旬，货币流通加权指数较4月上旬仍然上涨了3.4%，国务院发展研究中心研究员李国宝分析认为，这组数据说明，在信贷市场上流通的货币并未减少，央行在五一之前所进行的一系列金融调控政策收效甚微，升息的可能性骤增，而这也将给普通买家带来若干方面的影响：

　　置业负担必定加重

　　统计数字表明，2003年全年，在购买商品房的购房人当中，85.4%以上都在使用个人按揭贷款，崔建华认为，如果“调息”的传言变成现实，置业者将负担更多的贷款利息，从而使购房人的置业压力加重。

　　按照现行利率标准，个人住房按揭贷款的年利率为5.5%，例如，一套房屋的总价为80万元，除去20%的首付款16万元，贷款总额为64万元，那么以贷款时限20年计算，需负担利息总额704000元，如果按照普遍的预测，贷款利率首先被调高，即使上幅只有0.5%，同样是上述贷款额，利息总负担将达到768000元，调息之后，购房人负担加重了64000元。

　　早办按揭并非“一劳永逸”

　　中国工商银行北京分行信贷部张帆告诉记者，按揭贷款的还款利率并非是一成不变的，而是需要根据央行所公布的相关利率执行，他特别提醒准备使用按揭贷款的购房人，即使按照现行利率签定了按揭合同，如果央行利率进行了调整，那么，按照规定，将从某一时间结点之后执行新的同期同档次利率。

　　例如，购房人在按揭贷款利率调高之前签署了按揭协议，利率为5.04%，而在第二天，央行调整了按揭贷款的利率水平，利率为6%。据张帆介绍，按照通行的规定，放贷银行将从下一个还款月度开始执行新的利率，原有的利率将被废止。

　　张帆说：“其实，如果买家细看合同都会发现，按揭合同上关于还款利率的条款是这样表述的：个人购房按揭利率执行总行所公布的同期同档次利率，所以，早办按揭仅仅可能省下几个月的钱，而不可能一劳永逸。”

　　等额本息受到影响更大

　　北京汉华律师事务所胡凌律师告诉记者，如果调高按揭贷款利息，不同的还款方式利息负担加重的情况将有所不同，胡凌律师认为，等额本息还款方式利息负担的加重程度要大于其他几种还款方式。

　　胡凌律师认为，上述情况是由两种还款方式的“天生差异”造成的，在利率不进行调整的情况下，两者的利息负担总额就有所相差，在利率提高之后，两者的差距呈现出进一步扩大化的趋势并不意外。

　　例如，贷款总额为100万元，还款年限为20年，利率为5.04%，采用等额本金的利息总负担为515970元，而采用等额本息的还款方式，总利息负担为589280元，两者相差73310元。

　　如果还款利率上调到6%，同样是贷款总额为100万元、年限20年，采用等额本金还款的利息负担总额为600012元，如果采用等额本息，利息总负担为680024元，后者比前者高出 80012元，升息之后，使用等额本息还款方式的买家，其负担显然更重。

　　升息重压并非无从规避

　　如果升息的一天必然会到来，广大购房人最为关心的一定是如何尽可能地减轻自身的负担，《楼市》记者也就这个问题采访了相关领域的专家，他们建议，普通的购房人可以通过增加首付比例、灵活选择还款方式等手段，在可能升息的情况下，把自己的负担控制在最低的水平上。

　　提高首付比例

　　伟业顾问董事总经理杨泓指出，在个人资金实力允许的前提下，买房作为自住的买家可以通过尽可能提高首付的技巧来把自己的利息水平控制在一个较低的水平上。

　　张帆也告诉记者，按揭贷款还款利息的总额负担与贷款的首付总额成反比，首付比例越高，还款利息的总额负担也就越少，因此，有效地提高首付款比例将对降低利息负担有直接作用。

　　例如，如果还款利率水平上升到6%，总房价款为80万元，贷款期限为20年，若首付20%的房款 16万 元，贷款总额为64 元，利息负担总额为760442 元，而如果把首付款比例上升到30%，虽然首付房款为 24万元，但贷款总额下降到56 元，利息负担为730412 元，比前者降低了30030 元。

　　杨泓和张帆都认为，即使是在不调息的情况下，提高首付也是减轻利息负担的基本手段，只不过，如果升息成为现实，这种手段的效果将更加明显。

　　尽量提前还款

　　与提高首付比例，降低贷款总额的原理相同，尽可能地提前还款，降低贷款总额也是必要的手段之一，北京汉华律师事务所胡凌律师表示，按照时下的市场状况，银行通常不会对提前还款收取违约金，在贷款总额降低之后，利息总负担自然就会下降。

　　例如，房屋总价款为100万，某购房人办理了8X20年的贷款，假设调整后的利率为6%，20年利息负担总额为960000元，每月负担的利息额为4000元，当5年之后，这位买家在按月还款的基础上，提前偿还了20万元的贷款，这时，其贷款总额下降到了60万 元，总利息负担下降到了540000元，每月负担的利息额下降到3000元，减轻了1000元的负担。

　　胡凌律师进一步指出，提前还款，缩短还款期限不仅可以在显示层面上抵消升息带来的相应负担，而且还可以尽量规避日后利息进一步调高所带来的风险，“时间拖的越长，个人负担增加的风险也就越大，因为如果经济形势持续过热，那么仍然存在央行继续调高利息的可能，因此，在理论上，缩短还款周期将降低可能出现的负担再次加重的风险”。

　　选择等额本金还款方式

　　在上文当中，已经提到了在升息所带来的利息负担方面，等额本息的还款方式受到的影响往往更大，因此，其专家建议广大购房人，如果利率真的调高，那么，采用等额本金的还款方式将更有利于抵消升息带来的负担。

　　不过，升息的情况下，采用等额本金的方式进行还款也对购房人提出更高的实力要求，因为，等额本金在还款初期往往负担比较重，但尽管如此，专家们仍然认为，采用等额本金的还款方式将有助于抵消升息所带来的负担。

　　金融调控压缩房产投资空间

　　近日，针对“停止向个人第二套住宅发放按揭贷款、调高投资性购房按揭贷款的利率”的传言，中行总行新闻发言人王兆文对记者表示，根据央行的有关政策，各地分行可以对投资性个人信贷业务进行利率上的调节；对于房产投资炒作者要停止发放贷款。

　　分析人士认为，商业银行之所以对投资类房产采用严格控制的态度是由于可放贷资金的减少。 从4月下旬开始，国务院、央行出台了一系列金融调控手段，旨在通过紧缩信贷来控制部分行业的投资过热倾向。

　　在央行眼中，房地产是投资过热的行业，中原物业市场研究总监徐成峰认为，近期以来的一系列调控政策将压缩房产投资的空间。

　　紧缩信贷 银行压缩投资型房贷

　　4月25日，央行宣布，将商业银行的存款准备金从现行的7%调高到7.5%，北京大学经济学院院长助理崔建华告诉记者，这将可以在全国范围内冻结住将近1000亿元的贷款，不出意外，各商业银行的可放贷资金将减少，购房按揭贷款的审核发放将更加严格和困难，投资型房贷有可能成为被控制的主要对象。

　　如崔建华所预料，在央行提高准备金率后，各商业银行纷纷开始停止或限制发放投资型房贷，中行、工行都力图通过限制放贷来控制贷款规模，而光大银行更是准备调高投资型房产贷款的利息水平。

　　专家分析认为，以下三种金融调控手段将会影响到个人房产投资。

　　首先，对第二套住房、投资类购房限制放贷成为了最为“主流”的手段。

　　中国银行北京分行朝阳支行行长尤志山在接受记者采访时明确表示，该行已经叫停了“第二套住宅”的按揭贷款。尤志山解释说：“一人购买两套以上（个人住房贷款），我们现在不允许，这项业务已经叫停了，对高档住房贷款我们将进行严格控制，因为，从银行经营风险来看，支持高档住房、经营类住房也有一定风险。”

　　此后，中国银行新闻发言人王兆文表示，虽然个人信贷是中行方面发展的重点，但是，中行支持各地方分行依据央行的政策，对于房产投资炒作者停止发放贷款的决定。

　　除中行之外，工商银行也基本上停止了第三套住房购买的按揭贷款发放，工商银行相关负责人表示，“如果是超过第三套住房，并且是投资性的用途，银行肯定是要拒绝贷款”。

　　其次，购买第二套及其以上住宅的首付比例也开始有所提高。

　　记者了解到，在金融主管机关一系列紧缩信贷的调控措施出台之后，除工行、中行的部分分行叫停了第二套及其以上的住宅按揭贷款之外，建设银行等“个人购房按揭的大户”都悄然地提高了购买第二套及以上住宅的首付款比例，来控制个人按揭贷款的投放规模。

　　一位不愿透露姓名的建行内部人士告诉记者，该行在北京的不少分行都已经根据相应的政策提高了“第二套及以上”住房的按揭贷款的首付款比例，“基本的情况是，首付款比例从原来的20%提高到30%到40%，上调的幅度将视具体情况而定。”他说。

　　再次，调高“二套及以上”按揭贷款的还款利率已经开始为部分银行所使用。

　　继温州工行提高第三套及其以上住房的个人按揭贷款的还款利率之后，记者从可靠渠道获悉，光大银行已经准备在提高首付款比例的同时，对用于购买第二套住宅按揭贷款，执行商贷的利率5.76%，而不再执行原有的个人按揭贷款利率，并采取相应的“可上浮政策”。

　　光大银行的有关人士透露，央行的存款准备金率上调后，中小银行均感到资金紧张，同时，他还向记者透露，除四大国有商业银行之外，几乎所有的民营银行都在加紧根据央行的相关规定制定对投资性房产按揭贷款的限制性措施。

　　● 投资影响

　　成本渐高 房产投资空间减少

　　伟业顾问董事总经理杨泓指出，之所以强调紧缩信贷的调控手段将压缩房产投资的空间，主要是房产投资的投融资成本逐渐升高，“在信贷紧缩之前，无论在首付比例、利息水平方面，投资房产的成本与买房屋自住都没有太大的区别，但信贷紧缩之后，首付比例、还款利息都在上调。”

　　根据中原物业方面提供的数据，一季度北京市公寓类物业的平均租金仍然处在下滑阶段。中原物业市场研究总监徐成风认为，租金的下滑与投资成本的提高使房产投资的空间受到影响。

　　首付比例提高增加房产投资成本

　　根据戴德梁行对近期金融政策的评估所得出的结果表明，按揭贷款的首付比例每提高5个百分点，公寓类物业的投资回报率就会相应下降0.5—1%，戴德梁行住宅部高级分析师王玉珂认为，虽然这仅仅是一个理论上的估算值，但足以说明首付款比例提高对于投资回报率的影响。

　　中原物业市场研究总监徐成峰告诉记者，在公寓类物业投资方面，决定最终收益率高低并非只有租金水平，还包括买房所承担的成本，如果成本系数上升，纯利润自然就会减少，他还强调，这一成本，主要是由首付款构成。

　　据记者了解的情况，现行房地产投资主要是依靠租金收入偿还月供款，剩余部分作为收益的模式，徐成风指出，在这种模式下，只有在经历若干年后，当收益总额可以抵消房屋的首付款之后，才是净利润，而如果首付款增加，而还款期限不变，收益可以抵消成本的周期将延长，收益自然就会减少。

　　以投资型公寓总价格100万元为例，首付20万元之后，总贷款额为 80万元，以5.04%的利率计算，利息总额为864000元，采取等额本息还款方式，月还款总额为6933元，以10000元/月的租金水平，月收益额为3067元，65个月之后，收益总额抵消首付成本，进入纯收益期，以70年产权计算，收益总额为 2376925元 。

　　但是，如果因为对投资型房贷的限制政策，首付提高到30%之后，首付成本上升到了30万元，同样以租金水平10000元/月计算，完全抵消首付成本将需要82个月，而还款期限尚未缩短，这样纯收益期就相应缩短，收益总额也就相对降低。

　　利息上调压缩利润空间

　　与上述原理相似，部分商业银行上调还款利率之后，会使月收益额下降，王玉珂指出，这同样会推迟纯收益期的到来时间，从而使总收益减少，他告诉记者，戴德梁行方面也曾对这一金融政策的影响进行了理论评估，他告诉记者，他们得出的结论是，每当利率上升0.5个百分点，公寓类投资的回报率就会下降1.5个百分点。

　　同样以投资型公寓总价格100万元为例，首付20万元之后，总贷款额为 80万元，以5.04%的利率计算，利息总额为864000元，采取等额本息还款方式，月还款总额为6933元，以10000元/月的租金水平，月收益额为3067元，65个月之后，收益总额抵消首付成本，进入纯收益期，以70年产权计算，收益总额为 2376925元 。

　　如以光大银行即将上调的利率为标准，采用5.76%的商贷利率，80万元的贷款总额总共需要支付921600元的利息，采取等额本息还款，月还款总额为7173元，以租金10000元/月计算，月收益额为2827元，较前者下降了240元，那么完全抵消首付成本将需要70个月，纯收益期将缩短，总收益额将同样下降。

　　面对紧缩银根，如何安全购房？

　　前些日，经过人民银行批准，各金融机构正式提高了存款准备金率0．5个百分点，共收缩了可贷资金约1100多亿元。国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目（不包含经济适用房）资本金比例从20%提高到35%及以上。五一长假期间，银监会紧急叫停贷款。在商业银行不断收紧房产信贷的同时，银监会也会加强对房产信托的监管力度。

　　房地产金融调控措施频频出台，引起了业界的广泛关注。尤其是该政策的出台，对一般的商品房购买者会带来什么影响更成为人们普遍关心的问题。

　　购房人应关注金融政策调整带来的风险

　　央行要求提高存款准备金率，也就是从总量上减少了金融机构的可贷资金。提高存款准备金率是央行的一个总量控制政策，此次估计会减少金融机构大约1100亿元的可贷资金。

　　尽管有专家称“虽然银行的资金投放量减少了，但并不能说给房地产行业的贷款份额就减少了！”但是，房地产行业所需资金将进一步吃紧的趋势，已经在业内基本达成共识。既然廉价、充分的资金供应市场已经结束；那么，对于购房投资者来讲，应该注意金融政策变动和利率浮动等带来的风险。从前的贷款越多、买房越多越赚钱的“欢乐时光”已经过去。即便买房自住者也应当关注金融政策调整带来的风险，特别是购买期房者。

　　购房人买期房的三个风险增大

　　付款风险

　　为控制个人房贷风险，中国银监会日前出台《商业银行房地产贷款风险管理指引（征求意见稿）》，要求将每笔个人住房贷款和月房产支出与收入比控制在50％以下（含50％），月所有债务支出与收入比控制在55％以下（含55％），并要求商业银行对收入真实性进行调查。如果真的从收入真实性进行实施的话，将会有一部分购房者不能获得或者不能足额获得支付房价的贷款。五一长假后，贷款利率是否提高，尚不明朗。但是在控制金融风险的呼声中，银行肯定会从严审查。如果购买者不切实际地签订了房屋买卖合同，购房者就有不能按时支付房款的违约风险。如果购买者不能从其他渠道筹集房款，将有被追究违约责任的风险，并因此遭受损失。

　　不能交付房屋风险

　　房地产开发是资金密集性行业，去年人民银行就出台政策要求对土地开发、高档房地产项目的贷款项目进行限制，现在资金供应总量减少。房地产投资资本金比例的提高，银行也会加强对在建项目风险的审视。这样必然造成建设资金不足。一旦资金链断裂，出现建设工程“烂尾”，买受人的购买的标的即房屋落空，买受人的损失将是极其惨重的。

　　权利冲突带来的风险

　　由于资金吃紧，开发商有可能在借款和建设单位垫资下完成工程。如果按揭贷款门槛提高，开发商预售房屋受阻，开发商没有足够的资金按期偿付贷款或者施工单位的工程款。施工单位可以按照合同法的规定,行使建设工程的法定抵押权(也有称优先权)；银行可以行使抵押权，造成买受人无法受到房屋或者没法得到具有完整权利的房屋。

　　金融政策调整中的避险策略

　　买房前，购房者要充分考虑到可能的利率变化和自己的经济能力，确定合理的贷款金额和还款期限，作好预算，根据自己的支付能力和收入水平买合适的房屋。自己的贷款金额应当与自己的信用等级（收入水平、支付能力）相适应，以免造成不能取得贷款对开发商的违约或者取得贷款后不能按期还款对银行的违约。

　　面对一系列金融调控政策，购房人如购房自用，只要考虑自己的支付能力就可以，风险不大。买房投资，特别是以房养房，则特别应当关注供求关系，以确定自己的收益和支出。总的说来，贷款买房、以房养房应当谨慎（如果考虑物业税可能开征的因素）。

　　购买即将完工交付的房屋。期房越是临近交工，风险会越小。

　　购买具有资金实力的大房地产开发商的房屋。规模大的开发商，资本信用好，比较容易获得资金。抗风险能力强。

　　聘请中介机构提供专业意见。很多购房者初次买房。缺乏经验，更难识别风险。这种消费者最好聘请一个顾问寻求帮助。尽管多花一些成本，但是可以降低风险。

　　（感谢孟先生律师对此文的帮助）

　　● 国际经验

　　个人购房融资：多元化是最佳选择

　　自4月底以来，金融调控政策的集中出台受到了社会各界的广泛关注，并引发了一系列连锁反应：温州工行已全线“加息”，第三套住房按揭贷款利率悄然上浮近30％、北京工行对购买第二套住宅实行停贷、中国银行也暂时停止了对购买高档住宅的贷款发放。

　　在上述背景下，个人购房融资渠道单一的缺陷就被突出出来。与房地产开发融资不同，所谓个人购房融资是指在个人经济实力尚不足以支付全部房款的情况下，通过不同渠道进行融资，以实现购房目的。

　　从西方发达国家的经验来看，多元化的融资渠道对帮助个人购房将起到推动作用，专家认为，多元化也应该成为我国个人购房融资的发展趋势。

　　目前，我国的个人购房融资渠道只有四个：即银行贷款、信托、私募和住房储蓄。银行贷款是目前最常见也是最普遍的个人购房融资方式，由于其高安全性、操作便捷、门槛低等特点获得购房人的青睐。其他如信托、私募及住房储蓄，都存在欠成熟、风险大等问题。可见银行贷款仍是目前购房人“唯一”的选择。

　　他山之石可以攻玉，在个人购房融资方面，国外的情况又如何呢？就这一问题，本刊记者采访了华高莱斯国际地产顾问有限公司副总经理公衍奎，华高莱斯是目前国际上享有胜名的地产顾问机构，而公衍奎又有着多年的国外从业经验，他的观点可以说具有相当的代表性。在个人购房融资问题上，公认为，它是一个系统工程，目前我国个人购房融资系统的各个环节均处于幼稚阶段，不是简单加强或者完善某一个阶段就可以健全的。为此，他特意介绍了一些国外的先进经验。

　　在美国，购房贷款非常方便，因为私营的金融机构及金融产品很多，可以满足购房者的不同需求。其金融产品包括：可变利率抵押贷款、递增式抵押贷款、分期偿还抵押贷款、循环住宅贷款、标准固定利率抵押贷款、最后巨额付清抵押贷款、分享增值抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款等。

　　如可变利率抵押贷款，是指在一定限度内按照市场利率的变动，调整借贷利率的任宅抵押贷款。贷款利率调整时间一般为一年，也有二至五年的。调整方式有二种：一是抵押贷款合同中规定了利率调整上限，限制每次调整利率的幅度。若实际利率超出了合同中规定调整利率的限度，则可以采取增减还款额进行补偿；二是抵押贷款合同中规定每次还款支付额上限。在此情况下，一般采取负摊法还款，即当按实际利率偿还时，偿还支付额大于合同中规定的上限，则超出支付额上限的差额摊在以后的还款额中。若以实际利率按负摊还法偿还抵押贷款，到偿还期限时，还未还清全部款项，则采取延长贷款期限来进行补偿。

　　再如递增式抵押贷款（又称分级抵押贷款），这种抵押贷款主要是针对年青人设计的，其特点在于，在偿还贷款头几年里偿还金额较低，随着年龄的增长、收入的增加，其还款额也成倍增加。一般贷款银行都要求借款人以一个固定比例（等比序列方式）增加还款额。

　　以上两种住宅抵押贷款都要求有一定的首付款。首付款一般为10%～20%。抵押贷款期限一般为25—30年。

　　综上所述，可见国外个人购房贷款的形式还很多，在此就不一一赘述。

　　除贷款形式多元化之外，国外在照顾中低收入家庭购房也有其独到的特点：在日本，有专门金融机构为中低收入家庭购房提供服务，并且还有相应的优惠政策，综合运用担保与保险措施防范住房贷款风险；在德国，除住房补贴外，还有住房储蓄银行，即先存后贷，并对住房储蓄予以奖励（住房储蓄存款可以从国家那里得到奖金，能获取奖励的最低存款额为8000马克，最低存款期限为7年，奖励系数为25％）；荷兰的房贷与寿险联合营运模式，即将银行购房抵押贷款与借款人的人寿保险结合，购房者在购买与抵押贷款相应年限、金额的人寿保险前提下，只需支付房价30％购房，然后每月缴纳人寿保险费和贷款利息，既买了房屋又享受了人寿保险。人寿保险期满后保险公司以人寿保险金归还贷款，同时保险公司为投保人提供失业、意外伤害等险种，降低了银行风险。在美国，政府为居民购房提供担保，为贷款利息支出提供免税等优惠，为个人抵押贷款提供二级市场便利等。