1．长沙读者周小姐问：她在市区购买某小户型房屋一套，但在交完全部购房款之后，该开发商只给她开了收款收据，该项目现在已经交房，但是开发商还是没有给她开具正式发票。那么开发商的这种行为是否违反国家相关法律，她该如何维护自己的权益？

　　答复：根据《湖南省消费者权益保护条例》第二十一条规定：经营者出售商品或者提供服务，应当向消费者出具发票和其他凭证；消费者索要发票时，不得以收据、购货卡、服务卡、保修证等代替，并不得加收任何费用。开发商的做法违反了以上规定，周小姐可以向消协、税务等部门进行投诉，要求处理。

　　2．长沙黄女士问:他们购买某商品房之后6、7年没有办理房产证,因此业主拒交物业管理费,在此情况下,该小区物业管理公司给业主停止供水.物管公司此举是否合法?业主该不该交物业管理费?

　　答复：首先，黄女士与开发商之间是商品房买卖合同关系，与小区物业管理公司之间是物业管理服务合同关系，产权证至今未能办好属开发商违约，黄女士可以依法追究开发商的违约责任，甚至可以据此要求解除合同和赔偿损失，但是，产权证的办理与小区物业管理公司无关，因此黄女士不能以未办好产权证为由拒交物业管理费；其次，小区物业管理公司也不是供水部门，物业管理费与水电费同样是两种不同性质的收费项目，只要黄女士未欠缴水费，任何部门均无权对其采取停水措施，因此，小区物业公司采取停水措施来催缴物业管理费显然也是违法的。

　　3．永州市齐阳县曾先生问:2004年他们5姐妹购买齐阳县商业局饮食服务公司改制房并办理了房产证,后他们将原来两层旧房改建成八层新楼.县城有关部门要求他们交纳新建房屋的契税,曾先生认为他们属于旧房改造不应交纳此项费用.按照法律规定,他们是否应该交纳新建房房屋的契税

　　答复：《中华人民共和国契税暂行条例》第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”第二条规定：“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为： 1. 国有土地使用权出让； 2. 土地使用权转让，包括出售、赠与交换； 3. 房屋买卖； 4. 房屋赠与；5. 房屋交换。” 根据以上规定，旧房翻新本身并非必须缴纳契税的情形，但是如果旧房翻新导致了原划拨地的用途发生改变，需补办国有土地使用权出让手续时，则需依法交纳契税。

　　4．长沙读者吴先生问：我是××别墅的业主，我与开发商签订的购房合同，约定花园面积暂定为40㎡（已按400元/㎡交清），后实测房屋南向围合花园面积约34㎡，比合同约定少了6㎡；现在交房时开发商又强行把房屋北面的进车库和进房门的道路（水泥路面约55㎡）算作花园，使花园面积达到90多平米，还需多交2万多元，请问这合理合法吗？该如何处理？

　　答复：小区道路算作花园，显然既不合理，也不合法，业主完全可以拒绝缴纳该项费用。另外，所谓的“围合花园”部分面积如果已经计入小区公摊面积，则开发商同样无权将该部分面积对外出售。

　　5．长沙读者王女士问：我与开发商2005年6月签订《商品房买卖合同》，在该合同附件“房屋平面图”中“第三层平面图”（顶层）露台为开敞式平台，交房时发现这个露台上多出了一个可计算房屋建筑面积（4.5㎡）的双木柱阳台，现在我要求按合同约定收房，开发商却坚持要按实际建筑面积交房，请问这多出来的4.5㎡房价该由谁来承担？

　　答复：王女士所提到的问题应属设计变更引起的房屋面积增加，根据《商品房买卖合同》示范文本的第十条规定，发生经批准的设计变更时，开发商应在10日内通知买受人，买受人有权选择退房或者不退房，买受人要求退房的，开发商应退还购房款并支付利息，买受人不退房的，双方另行签订补充协议，即4.5㎡房价可协商确定由谁承担。如果该设计变更未经过规划部门的批准，则该部分损失应由开发商自己承担。

　　6．株州读者李先生问:自己与开发商约定按揭购买了一间商铺,并预交2.8万元购房款.后因为自己的银行按揭手续没有办下来,所以李先生就不想购买该商铺并找到开发商要求退房,但开发商以对方违约为理由拒绝退房.请问开发商此种做法是否合法,李先生该如何保障自己的利益不受损失?

　　答复：在银行按揭手续无法办理的情况下，一般可根据以下几种情况区别处理：首先，如果合同中约定了此种情况下的处理方式的，可按合同约定执行；其次，如果合同中对此没有约定，且无法办成按揭贷款是李先生的原因造成的（如提供虚假材料等），则李先生应承担违约责任；如果无法办成按揭贷款是开发商的原因造成的（如卖方担保不为银行所接受等），则开发商应承担相应的违约责任；非因双方原因导致按揭贷款无法办成的（如国家政策变化等），则合同解除后各自承担自己的损失。

　　附：

　　本所基本情况：

　　上海市建纬律师事务所长沙分所

　　建纬律师事务所是中国首家以建筑、房地产为专业的律师事务所，经过14年的发展，现已发展成为具有以建筑、房地产、基础设施建设为主，环境保护、金融、知识产权等专业领域全面发展的规模化律师事务所。本所至成立以来相继为中国各大城市的标杆性的建筑项目、基础设施提供法律服务，在业内具有重大的社会影响力。

　　分所主任：戴勇坚律师，现任中华全国律师协会民事业务委员会委员、湖南省律师协会建筑房地产专业委员会主任、建设部中国房地产报特约记者、湖南省房地产业协会常务理事、湖南省工商联不动产分会理事、长沙仲裁委员会仲裁员，在湖南建设工程和房地产法律服务界享有较高的声誉。

　　（文章转自三湘都市报 地产三湘周刊）