中国长沙第26届房地产交易展示会于2008年10月30日上午在红星国际会展中心盛大拉开帷幕。在楼市现今观望气息颇浓的局势中，此次房交会的举办无疑成为了市民和开发商密集关注的焦点，房产今后的路该如何走，房价是涨是跌成为市民最关注的问题。

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现象篇——“降价”，“退房”，“保值”，下一轮是什么？

新金鸿置业企划经理李桂雨：春后的房产将百花齐放、欣欣向荣

 主持人 把握楼市脉搏，感受城市心跳。欢迎您来到0731楼市会客室，我是主持人双双。在中国长沙第26届房地产交易展示会现场演播，为您带来房地产热门话题讨论。今天要聊的这个问题我知道是开发商不愿意面对，但是老百姓最为关注的，那就是降价。说到降价是几家欢喜几家愁，有人说长沙的房产降价孕育了整整一年,今年9月才真正开始降,各位奔波在第一线的营销老总们都亲身经历了这一时期,能通过贵楼盘的销售情况谈谈各位的见解和感受吗?请李总先谈。  

 李桂雨 真正说降价是市场之道，没有哪个行业只升不降的，有升有降才是真正的市场经济规律。就长沙的房价而言，我认为9月份开始降价的提法也对，也不对，真正在我看来，长沙的房价1-8月份就已经开始有些松动，只不过是间接地以促销形式来表现的，也就是送东西、打折，这样虽然不是明降，但是还是把实惠给了老百姓，大概僵持到8月份，这段时间如何折合成房价大概是500元的样子。但是，到9月份以来，就像主持人讲的开始了真正意义上的降价，就是赤裸裸的价格战，是谁挑起了这个头呢？也就是我们大家都知道的城南的上海城，可以说上海城把整个长沙的楼价搞了一个分水岭，带头跳水4288元/平米，确实掀起了销售的高潮，其他的开发商就开始跟进，说明也代表了市场的意愿，也符合了老百姓的期望值，一直到现在还在继续。

 主持人李总，目前我了解你们的项目有三个，其中有一个还没有开盘，目前降价风潮对你们有没有影响呢？  

 李桂雨 影响肯定有。刚才，梅总从提高品质来剖析了价值，他的思路也代表了高端的、有品牌的实力开发商的做法，绝对是值得肯定的。因为，这样的做法是对整个房地产市场的托市，保持很大的推动力的。但是，整个市场并不是所有的开发商都那么理性，都那么有实力，都那么有经验的来走这条路，还是有其他的开发商会有别的想法。之所以从去年的4000-6000元/平米，到现在的2000元/平米、3000元/平米的开发，我认为在主流市场上还是喊降的做了主流，真正像梅总这样不降的还是少数。为什么呢？因为，大家都知道全球经济环境，以及国内的经济形势，对老百姓都有了一些干扰。现在，并不是老百姓买不起房子，不需要房子了，不是这样的。老百姓有钱，买得起房子，只是信心不足了，正是因为信心不足导致了大家的观望。

也就是大家所知道的，还是不出手，是想是不是降得还不够低？这对目前房地产市场影响大不大？我认为自从降价以来对市场的触动还是有的，销售量也在增加，但是还是不够的。因为，东玺门也有充足房源在供应。我的切身感受是东玺门从去年4月份开盘，到现在一步一步走，可以说采取的策略是保证品质、保证配套，我们花大价钱把育英学校请进东玺门，把好的物业引进来。但是，我们不会因为配套的完善就不考虑市场，不考虑老百姓新的预期。我们现在采取既做品质，又考虑市场潮流，以及老百姓的期望值，也不带头儿。但是，要做到保持稳定，和市场保持同步。这样，我的销售量在市场上可以说是不好中的好，一片逆势中东玺门今天还算销得不错，最差的一个月就是7月份，可能天气热了，也卖了17套，其他月份都卖了20-30套左右，5月份的春交会我卖了48套，这样搞下来就有了一点点小经验和大家分享一下，就是既要做品质，又要适当考虑市场的动向，这样做对企业、对消费者都算是有个交待，寻求到那个均衡点，我就是想两手抓，抓品质，抓稳中有变。  

 主持人 您是在求平衡。但是，现在的局面是很多房地产开发商都已经不平衡了。就像长沙虽然降价风潮不是特别猛烈，但是也出现了一些端倪。比如说，买房送车、送车库、送阳台、送精装修等等，现在有的开发商还直接打出了特价房，你们的项目有没有什么具体措施出现呢？  2008-11-01 11:11:08  

 李桂雨 有。东玺门在房价会期间推出了一个比较大的优惠活动，就是特价房，我每天推出一套，当然不是全面开花，局面就打破了，我推出少量的特价房，一口价3800元/平米，不分朝向和户型，每天一套。从昨天开始试水，我觉得市场还可以。第一天我们销了8套，昨天销了6套，这样两天14套出货也回了几百万回来，可以说还是有一定的效果的，这是我的一个亲身体会。

 主持人 老百姓面对“保值”计划的时候还是要擦亮眼睛了？
 

 林军 对。  

 李桂雨 我觉得提“保值”计划，可以说开发商的出发点是好的，好心想给消费者一个踏实的承诺。但是，尽管出发点好，风险却比较大。就像林总刚刚讲的，3年后，2年后，市场谁也不知道是什么样子。比如说中国的股市，去年是6000点的时候，那时说低于4000点我给你“保值”，当时以为是要到牛市的10000点。但是，谁也不知道到今年的股市是这种状况。所以，出发点是好的，风险是大的，作为开发商其实做好自己的本质工作就可以了，没必要超出自己的权利和义务冒这个风险。即使我不“保值”，不承诺也没人怪你。但是，一旦承诺了，就构成契约了，如果你收不了场那就闹大了，对你的企业就是一个大的打击。所以，没必要超出自己的义务干冒险的事。

 主持人 聊了这么多的现象和风潮，注定房地产市场是一个不平定的市场，市场是不断变化的，不断发展的，房地产市场处在浪尖风口。我们想问问这一轮风潮过去以后，你们认为下一轮风潮是什么呢？大家可以想象一下。

 李桂雨 现在长沙的房价本来是不高的，利润空间也仅有那么一点点，经过08年1-8月份、9-10月份两个阶段的折腾，也基本上快见底了。打个比喻，原来可能是水豆腐，现在都快变成豆腐干了，基本上快见底了，可能在春节前见底的情况还会继续一下，过了春节4、5月份，我感觉会像春天一样百花齐放、欣欣向荣。