（三）纯商品房销售价格分析

　　1.商品房累计成交均价分析

　　2008年全市商品房均价为4285元/㎡，其中，商品住宅平均售价为3906元/㎡；商品房非住宅平均售价为6503元/㎡。（若包含单位集资建房、定向开发和经济适用房，全市商品房均价为3925元/㎡；其中，商品住宅平均售价为3556元/㎡。）

　　分区来看，2008年芙蓉区商品房、商品住宅成交均价最高，均价分别为4723元/㎡、4156元/㎡；岳麓区成交均价最低，均价分别为3856元/㎡、3584元/㎡。今年全市各区商品住宅均价均提升至3500元/㎡以上，而商品房均价也仅岳麓区均价低于4000元/㎡。

　　2.商品房成交均价走势分析

　　从长沙市商品房、住宅均价季度走势来看，2008年商品房季度均价在二季度达到最高，均价为4461元/㎡；商品住宅季度均价呈现逐季回落趋势，四季度相对一季度下跌176元/㎡。

　　从单月情况来看，2008年长沙商品房月均价总体上处于回落趋势。商品房月均价在4月前仍有上扬，5月-8月连续5个月持续下跌，9月突然回升，10月-12月均价略高于4000元/㎡；商品住宅上半年各月基本稳定在4000元/㎡左右，下半年波动较大，整体呈现下行。

　　3.商品房期、现房均价分析

　　2008年商品房期房、现房均价分别为4364元/㎡、3923元/㎡，其中，商品房住宅期房、现房均价分别为4055元/㎡、2726元/㎡。

　　4.商品住宅成交价格指数变化分析

　　2008年12月总体市场商品住宅成交价格指数为156.10点，较上月减少7.94点，今年以来指数平均每月增长1.24点。从走势来看，指数在经历9、10月的下跌之后，11月表现较强的上涨趋势，12月继续回落。

　　从面积子市场指数来看，今年以来，60-90㎡面积段价格指数增幅最大，平均每月增长2.49点；144㎡以上面积段价格指数增幅最小，平均每月增长0.22点。单从12月份来看，60㎡以下、60-90㎡面积段价格指数上升，90-120㎡、120-144㎡、144㎡以上面积段价格指数下跌趋势较明显。

　　从区域子市场指数来看，今年以来，中心城区住宅价格指数平均每月增长2.32点，一环与二环之间区域指数平均每月增长1.36点，二环与三环之间区域指数平均每月增长1.15点。单从12月份来看，各区域指数在经历11月的较快上升后，本月又开始回落，一环与二环之间区域指数跌幅要明显。

　　从板块子市场指数来看，今年以来，东城板块指数增长最快，平均每月增长2.38点；北城板块指数增长最慢，平均每月增长0.86点。单从12月份来看，东城板块指数在经历10月、11月的下调之后，本月开始回升，其余板块指数在经历11月的上涨之后，本月继续回落，中心板块指数跌幅更大。

　　在各类子市场中，60㎡以下、60-90㎡面积段价格指数继续11月的上涨趋势，东城板块指数在10月、11月连续两个月下调之后，12月出现上涨。其余子市场指数在经历11月的普遍上涨后，12月继续回落。今年以来，144㎡以上面积段、一环与二环之间区域、中心板块等子市场指数下跌较明显。

　　（四）新建纯商品住房供求结构分析（按套数计）

　　1.套型结构分析

　　2008年累计住房供应套均面积为107.65㎡，同比缩小2.33%，销售套均面积为116.16㎡，同比增大0.63%。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2008年累计住房供应套均面积为109.08㎡，同比缩小2.13%，销售套均面积为112.12㎡，同比增大1.44%。）

　　从各户型供销结构来看，各户型均供大于求；90㎡以下中小户型供应占比为41.07%，比去年同期增长了4.23个百分点；供应比例降幅最大的是120-144㎡户型，同比比例降低8.48个百分点。（若包含经济适用房、定向开发、集资建房，2008年90㎡以下中小户型供应占比为39.55%，比去年同期增长了3.92个百分点。）

　　2.价位结构分析

　　从2008年实际销售价位段来分析，3000-3500元/㎡楼盘销售比例同比降幅最为明显，同比降低12.27个百分点；大于5000元/㎡楼盘销售比例上升幅度最大，同比增加10.79个百分点。这表明从纯商品房销售价位结构来看，今年全年3500元/㎡以下楼盘销售比例仍呈缩小趋势；同时，市场波动对高端消费者影响相对较小，这使得大于5000元/㎡楼盘销售比例继续提升。当前市场上主导销售价位仍是3500-4500元/㎡。

　　二、房产二级市场（二手房）

　　（一）累计量分析

　　1.二手房交易总量分析

　　2008年全市二手房成交面积171.23万㎡，成交金额为42.08亿元，成交套数为13880套，与去年同期相比分别减少22.74%、23.03%和30.15%；其中住宅成交102.81万㎡，成交金额为19.48亿元，成交套数为11782套，与去年同期相比分别减少31.87%、29.42%和32.73%。二手房非住宅共成交68.42万㎡，成交套数为2098套，与去年同期比分别减少3.27%、11.03%。

　　二手房住宅成交面积、成交金额、成交套数分别占总量的60.04%、46.29%、84.88%，成交套均面积为87.26㎡。

　　2.二手房交易分区分析

　　分区来看，2008年全市二手房、二手住宅成交量最大的均是雨花区，其次是芙蓉区；二手房非住宅成交量最大的是雨花区，其次是天心区。从二手房住宅与非住宅成交比例来看，2008年全市二手住宅与非住宅成交比例为1.50：1，天心区非住宅成交比例最大，占天心区成交总量的47.55%；开福区住宅成交比例最大，占开福区总量的71.55%。

　　3．二手房交易走势分析

　　从各季度二手房成交走势来看，由于此前对二手房交易的限制较多，接着是2008年全国房地产行业出现衰退，使得今年长沙前三季度二手房交易均在低位波动；四季度，由于国家出台降税等一系列措施，以及长沙本土促发展政策推动，二手房交易量有了较明显回升。

　　具体到各月，今年各季度二手房成交均有一个小高潮，分别出现在1月、4月、8月、11月；而从成交量上来看，前三季度波峰较低，波谷更低，到了第四季度，波峰、波谷整体抬升，有两月（11月、12月）均超过此前各季度单月最高值，成交意愿回升明显。

　　（二）二手房交易均价分析

　　2008年全市二手房成交均价为2458元/㎡，其中，二手房住宅成交均价为1895元/㎡，二手房非住宅成交均价为3303元/㎡（注：长沙市二手房的交易申报成交价格与实际成交价有一定差距，本统计数据是以申报成交价格为基础计算所得）。

　　从各区二手房成交均价来看，全市仅天心区、芙蓉区成交均价高于全市平均价，且主要是由于此两区二手房非住宅成交量较大而导致的；各区二手住宅成交均价较为平均，这进一步证实了出于对二手房交易税的规避，二手房交易方隐瞒了成交的真实价格，将价格处理到接近于各区域二手房成交指导价。

　　从各月成交均价走势来看，二手房均价波动主要来自于二手房非住宅部分，住宅交易均价波动极小。

　　（三）房产一、二级市场交易量对比分析

　　从成交面积上看，2008年全市房产一、二级市场累计交易量之比为3.98：1，比2007年比值缩小0.10。开福区比值最大，达5.05，表明该区房屋交易以新房为主；芙蓉区比值最小，仅2.44，表明该区二手房交易相对活跃。各区比值具体见下表：

　　（四）12月二手房网站房源采样均价分析（数据采集自esf.0731fdc.com）

　　从出售采样分析来看，12月份住宅类房源挂牌均价为3873元/㎡，环比下跌1.92%。其中，纯住宅挂牌均价为3868元/㎡，环比下跌2.42%。商住两用房挂牌均价为4210元/㎡，环比上涨28.28%。非住宅中，写字楼类挂牌均价为5492元/㎡，环比上涨16.09%；门面挂牌均价为7356元/㎡，环比上涨47.24%。

　　从出租采样分析来看，12月份住宅类出租房源挂牌月均租金为13.17元/㎡，环比下跌13.07%。其中，纯住宅挂牌月均租金为12.75元/㎡，环比下跌13.73%；商住两用房挂牌月均租金为15.10元/㎡，环比下跌11.80%。纯住宅中，毛坯房挂牌月均租金为8.35元/㎡，环比下跌31.89%；一般装修挂牌月均租金为10.93元/㎡，环比下跌11.28%；中等装修挂牌月均租金为12.99元/㎡，环比下跌6.41%；豪华装修挂牌月均租金为15.93元/㎡，环比下跌11.06%。非住宅中，写字楼挂牌月均租金为18.30元/㎡，环比下跌29.26%；门面挂牌月均租金为31.86元/㎡，环比上涨41.92%（注：价格仅为当期网上挂牌房源均价，并非市场整体均价）。

　　（五）房屋租售比

　　12月份，长沙二手住房出租挂牌月均租金与商品住房平均价格之比（租售比）为1:286。