七、对2008年长沙房地产业的基本判断

　　2008年，随着珠三角区域的房地产市场步入调整期，市场间的传递效应逐渐蔓延开来，由南到北，由东往西，由一线城市到二、三线城市，这场调整风暴渐渐席卷了越来越多的城市和地区。作为中部省会城市的长沙，伴随前两年大量新开工项目的竣工，商品房空置面积抬升，长沙的房地产市场与房地产行业也渐渐步入了调整的行列。07年高价拿地，商品房成交量价齐升的局面在08年已不复存在。代之而来的，是连续数月商品房成交量的下滑，商品房价格涨幅的趋缓。一时间，由卖方市场转变为买方市场，市场上琳琅满目的打折促销活动仍难以激发大家购房的热情。反倒是政府的住房货币化补贴措施唤起了沉睡的购房需求。

　　（一）土地市场降温

　　07年土地市场成交活跃，成交价大幅高于起拍价，甚至楼面地价接近或贵过当期市场平均房价。如北辰实业和北京城开以92亿元价格拍得长沙新河三角洲地块，高于起拍价46.38亿的近一倍，粗略估算楼面地价超过3000元/平方米。07年的这种局面在08年开始降温，地价下滑，今年以来我市不少土地以接近底价拍出，近9成土地的成交价与起拍价的差距在500万元以内；同时土地流拍的现象有所增多，10月份，先后4宗分别位于高新区麓谷工业园、雨花区大塘村、芙蓉区东岸乡东屯村以及高开区观沙岭茶子山路的地块陷入了流拍的尴尬境地。

　　（二）商品房供销结构失衡

　　从商品房的供应来看，长沙市全年的商品房批准预售面积超过1000万平方米；其中，单月批准预售面积超过100万平方米的月份达6个月，市场供应明显偏大。与此形成鲜明对比的是，受全国范围内“拐点论”和观望氛围的影响，各楼盘去年的门庭若市一去不返，今年以来的销售量连续下滑；其中，单月商品房销售量在50万平方米以下的月份多达9个月。长沙房地产市场的供求关系比例失衡明显；全市商品房的供销比不断拉大，商品房空置率超历史高位。

　　（三）商品房价格涨幅回落

　　随着市场上商品房供应量的激增，供销比的拉大，楼盘间的竞争变得异常激烈。长沙的房地产市场已开始由卖方市场转变为买方市场。一方面，08年以来的房价涨幅较之07年有了较为明显的回落，全年商品房的平均价格涨幅仅为07年的一成左右。同时，今年5月至8月间，全市的商品房价格出现了连续4个月环比回落的新情况。另一方面，自年初以来，借助各种名义，各种活动进行打折促销的楼盘层出不穷；暗降现象普遍，市场上买房送汽车、买房送精装修、买房送品牌家电等各类营销手段屡见不鲜。而临近岁末年终，明折明扣的楼盘也渐渐多起来。虽然大部分楼盘的实际折扣较少，但这种打折降价的趋势却是实实在在的。

　　（四）开发企业由扩张转向收缩

　　自去年国家实行从紧的货币政策，提高二套房贷门槛以来，银行业普遍从紧了对房地产企业开发贷款以及个人住房商业贷款的审批。特别是美国的次贷危机，给中国的银行业又一次敲响了警钟，银行方面对房地产行业的贷款较之以前慎之又慎。这使得一般的房地产企业很难从银行获得急迫的资金帮助。同时，观望的市场氛围减缓了潜在需求者置业的步伐，各大楼盘销售资金的回笼速度较之去年缓慢。再加上全球经济形势的不景气，外资的衰退，上市地产公司股票业绩的下滑，导致融资渠道不畅，房地产企业面临着资金紧张的困境。从而，不得不调整战略，由07年的大幅扩张转向收缩；通过不拿地或少拿地，延迟或停止项目的开工，放慢施工进度，缩减人员、开支等方式，以防止资金链的断裂。

　　（五）行业调控政策明显转向

　　从货币政策来看，07年，央行6次上调存、贷款利率，吸引了大批民间游资由消费转向储蓄，并大幅提高了房地产开发企业的融资成本。同时，央行还在一年内先后10次提高了大型金融机构的存款准备金率，使得房地产开发企业，特别是中、小企业，获取开发贷款十分困难。08年的逆势，迫使央行在下半年频繁下调存、贷款利率，鼓励居民消费以扩大内需，并通过从第三季度末开始降低存款准备金率的方式，让开发企业看到了融资的希望。

　　从房地产的宏观调控政策看，07年，央行对二套住房贷款首付比例和贷款利率的提高，在打击投机性购房者的同时，也极大地降低了改善型需求者的购房热情。同时，国家税务总局对房地产开发企业土地增值税的清算，在相当大的程度上增加了企业的资金压力。08年，随着全国各地救市政策的出台，长沙也出台了一系列新政，通过减免或降低部分房产交易税费，发放保障性住房货币化补贴凭证等措施，以增加市场的有效需求。此外，面对严峻的市场形势，国务院于年底出台了促进房地产市场健康发展的三条措施，对第二套房贷款的限制进行松绑，并对住房转让环节的营业税进行了减免。其鼓励居民住房消费的意图十分明显。

　　（六）租赁市场活跃，二手房市场开始回暖

　　随着长沙近年来期、现房市场以及二手房市场的发展，越来越多的业主拥有了两套甚至更多套房屋，市场上的可出租房源急剧增多。而今年以来，相当数量的房产投资者存在观望心理，使得二手房市场上的部分房源也分流到了租赁市场。与此同时，随着长株潭一体化的发展，外来经商、务工人员的增多，市场上的租赁需求也同步增长起来。此外，由于房价未来走势不明朗，部分潜在需求者推迟了购房计划，选择通过租赁来解决目前的居住问题。因而，租赁的短期替代效应大幅增加了房屋租赁市场的需求。租赁市场呈现出供、求两旺的新局面。

　　二手房市场在经历了前三季度的持续低迷后，随着全市保障性住房货币化补贴凭证的发放，二手房部分交易税费的减免和降低，长沙的二手房市场在第四季度开始出现回暖的迹象，二手房成交量开始出现稳步增长的势头。