八、2009年长沙房地产市场发展趋势

　　基于2008年长沙的房地产业和房地产市场的发展状况，结合全国的经济形势、政策背景以及长沙经济环境与政策调整的基本面，2009年长沙的房地产业及房地产市场将面临新的机遇与挑战。具体表现在以下几个方面。

　　（一）货币政策将适度放松

　　在全球金融形势日趋紧张，外需明显缩减的情况下，“保增长”将更多依靠扩大内需。我国已逐步开始放松货币政策，以拉动内需刺激消费，保持国内经济的稳定和发展。预计随着全球经济形势的变化，明年我国还将进一步放松货币政策，继续降低存、贷款利率和准备金率。同时，由于目前准备金率的下调幅度较小，难以满足众多开发企业融资的需要，预计明年准备金率的下调幅度将加大，并作为一种积极的政策信号反馈给市场。对于个人来说，这将有助于降低购房成本，缓解房贷压力，并使更多家庭获得购房贷款，从而增加市场的有效需求。对于开发商来说，适度宽松的货币政策将有助于降低企业的财务费用，缓解资金压力，增强开发商对房地产行业的信心。

　　（二）财税体制将迎来新的变革

　　鉴于目前严峻的经济形势，中央已开始调整对房地产业和房地产市场的收缩型指导政策，有限度地允许各级地方政府根据当地的实际情况调整对房地产业的财税政策。未来，为实现我国经济发展方式的快速转变，将不排除中央从源头上对财税体制进行改革的可能，通过税费的统一调整和减免，或财税模式的创新，刺激消费，拉动需求增长，以对抗金融危机的风险。

　　（三）供销结构将逐渐趋于平衡

　　鉴于08年的商品房供销比例关系及市场反应，预计09年的商品房供应总量比08年会有所减少，总量在1000万平方米左右；市场需求在08年的基础上将有一定程度的回升。但由于08年的积压、待销量过大，商品房供销结构在短时期内难以达到平衡。短期内，不排除房价面临进一步回调的可能。但从长期来看，长沙房地产市场向好发展的基本面没有改变，各项保增长、扩需求的措施将组合发力。预计市场在09年下半年将逐步回暖，从而促使市场供销关系逐渐趋于平衡。

　　（四）行业洗牌将加快

　　面临销售和融资的双重压力，房地产行业的“洗牌”速度将加快。在需求难以启动，供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来一轮“洗牌”，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。从而实现市场本身所需要的优胜劣汰、适者生存的自然规律，优化行业发展的主体，提升其抗风险的能力。

　　（五）安居工程将激活市场刚性需求

　　2008年，长沙全面实施安居工程动员大会的召开，住房保障市、区、街道、社区四级工作网络体系的建立，经济适用住房全面推行货币补贴，不仅加速解决了低收入家庭的住房困难问题，更有利于推动改善房地产市场供应结构，激活市场刚性需求。此外，从26届房交会安居房源的实际成交上来看，成交套均建筑面积90.87平方米。可见，成交的保障房源多为中小户型，这将有助于去化目前市场上的中小户型房源存量。随着2009年，住房保障覆盖面的扩大，经济适用住房货币补贴凭证发放量的增多，棚户区改造的进一步深入，市属企业危旧房的全面改造，将进一步刺激市场的刚性需求。

　　（六）两型社会和河西先导区的建设将催生新的活力

　　两型社会和河西先导区的建设，无疑对长沙房地产业注入了无限的想象空间，为长沙房地产市场注入新的活力。可以预见，长沙社会经济将保持新的繁荣，就业机会增多，人居环境良好，污染得到综合治理，人地关系和谐。这将吸引越来越多的外地人来长投资和置业，从而催生不少的刚性需求。

　　综合以上各方面因素的影响，对于2009年房地产业及房地产市场的预测，我们认为，2009年长沙的房地产业和长沙的房地产市场将逐步走出调整期，但房地产投资、房地产价格将相对稳定，不排除09年下半年有逐步回升的可能。从市场规模来看，09年的市场供应预计将维持在1000万平方米左右；市场总需求在08年的基础上会有一定程度的上升，预计将达到800万至900万平方米。同时，随着安居工程和旧城棚户区改造的全面铺开，中、长期的市场供求关系将随着需求的明显增加而渐渐趋于平衡，市场供应结构将得以改善，中小户型、普通商品房的供应比例将有望提高，长沙房地产业和房地产市场向好的基本面没有改变。