董藩教你如何做海外置业投资大赢家

    为何要选择海外置业？

    第一、分散风险。

    从国际上来看，风险是某个社会的稳定性。所以，很多国际上的大家族财富分布在不同国家，有时候还要有规避税收的考虑。所以，一般不把资产配比在同一个国家。过去的中国人没有国际视野走不出去，但现在不同了，将来有很多人都是有国际视野的，很多人都在海外留学。在座的各位，当您的孩子未来在海外读本科，读硕士是很正常的，那时候您在海外也有资产。

    第二，转移资产。

    第三，利用成熟市场机制、稳定的法律环境寻求高额。

    在中国买房子，买第三套不给贷款，买第二套只贷款40%，杠杆率大大降低了。但是，有的国家杠杆率仍然很高，如澳洲，如果买期房逐天交一成首付就可以了。三年期间，10倍的杠杆率，他们不卖毛坯房，精装修的房子交到你手上，第一阶段你就有了10倍的杠杆率，第二阶段就有了50倍的杠杆率。澳洲的房价每年假定上涨10%，你只要花10%的首付就可以了，你的回报是100%，高于中国市场。

    二是，如果让你贷不到，也有5倍的杠杆率，从第三年开始每年以60%-70%的速度往上涨。第一天，由100万元变成110万元，第二年在110万元的基础上再涨10%，是121万元。第三年由121万元再涨10%，就变成了136万元。到第三年结束的时候，再补交一成，总共就成了60%-10%。精装修的房子，交付之后才开始还贷款。所以，这又比我们有优势了。

    三是，我们可以申请五年内只还利息，不还本金，毫无疑问，这就没有压力了，贷款多也没有压力，一般来说租金可以把利息对冲掉，这就意味着人家的贷款在帮我们赚钱，这是一种很好的投资方式。
 
四是，增值了就变成了投资，银行来评估会把增值的部分打包到你的帐上，让你再去买房，等于是把本钱抽回来了，杠杆率比中国的大多了。

    五是，付出的首付开发商拿不到，钱放在政府和银行共同监管的信托监管帐号上，如果是开发商出现了意外要逃跑，这个钱会由政府退还给我们。但是，有一点，这笔钱是有保障，也不生利息。后来，海外改进了，经过双方沟通和法律的制定，可以将这笔资金变成没有风险的投资产品，会有6%的回报。

    在海外很多国家特别认华人，华人在全世界从来不欠帐，还着还着不还了的都是老外。因为，老外不存款，手里没有钱，一旦危机发生的时候，一旦下岗的时候，他们就不还了。但是，中国人不一样，手里会有一些储备，碰到经济问题，两三年还款是没有问题的。

    如果你名下贷7-8套，你夫人名下再贷7-8套，也就意味着有20来套可以贷出来，1个亿的资产，七年翻一番给你赚1个亿，此生足以。

    当然，金融方面也有优势。比如，汇率。在发达国家中，我最看好的是澳元，加元也不错。但是，我最看好澳元。去年，1月份的时候，16.4元兑换澳元，昨天是6.8元，高峰的时候是7.12元。也就是说，那个时候你投入进去一笔钱，现在买他们的资产，仅仅汇率的变动就帮你把本钱全部收回来了，毫无疑问，回报是很多的。你们说人民币也在升值，但是人民币的汇率是管制的。如果有一天它彻底走向市场的时候，它的真实价格是多少？我们搞不清楚。中国经济增长就将面临一系列的威胁，劳动力成本逐渐上升，市场逐渐萎缩，涉外的外向型中小企业可能空间都会被机得没有了。这样，就会影响人民币实际的币值稳定。在外国金融制度比我们成熟，在法律上比我们稳定，怎么规定的就怎么来，出一个法律又比较费劲，所以，是一个非常稳定的市场环境。

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