董藩教你如何做海外置业投资大赢家

    进入海外市场要关注的问题。从长期来看，在海外也有很多稳定而把握的机会。但是，进入海外市场要关注如下几点：一是是否有成熟稳定的法律制度。有个学生听了我的课以后，去泰国买房子了，我问他为什么在泰国买房子？他说，不是你说要到外国买房子吗？我说，是外国，不是泰国。泰国自己的政治制度都不稳定，那是有很大风险的。二是是否属于移民国家，便于今后移民。我们只能去移民国家买房子，不要到西班牙、德国、英国去买房子，在澳大利亚买房子，我的儿子在那里留学，我也可以以移民的身份过去。你在澳大利亚有房产的话，政府会确认你在中国是成功人士，你有这么多房产的话，政府不用管你的保障房，你有多套房产出租有收益，还可以向政府纳税。三是人口增长趋势是否明显。

    一个国家人口增长停滞了的话，就不会有新的需求产生。于是，房价增长、经济增长就会缺乏动力。在发达国家中人口增长得比较快的是澳大利亚和加拿大，有大量的移民进入，有大量的留学生，这就产生了需求。华人移民到澳大利亚的有3万人，人口是需求的3倍，价格当然是哗哗涨的，这是投资需求的保障。四是租赁市场是否好。澳洲平均买房年龄是52岁，在52岁以前大部分人是不买房的，挣了钱就喝酒、谈恋爱、旅游，这是他们爱做的事。我研究了半天，外国人就想两件事，第一是旅游观光；第二是谈恋爱。不管岁数大岁数小，都是想这两件事。中国人想的两件事是权和钱，这和他们不一样。

    但是，澳大利亚人有很完善的社会保障，他们不用担心，年龄的时候都不买房，到了50多岁的时候走不动了，就买套房子吧。政府很无奈，给他们的贷款要贷到52岁！中国人在52岁之前干吗？我们买了房子租给他们住。中国人在全世界有两个产业是非常震撼的，一是餐饮业！住建委的领导陪我吃饭，湖南的湘菜是非常有名的！在国外也做得很好。二是出租业，中国人以后将成为全世界的大房东。那个时候，中国人不愿意租房子给他们，可以把他们都赶出去，他们在街上冻死，在国外买房子有好处，能够提高中国人的政治地位。还有大量的留学生给我们创造了大量的需求。五是经济现状与长期趋势是否看好。一个国家经济高速增长就意味着房价会高速上涨，就意味着我们的投资会有回报。首先，要看这个国家有没有资源，澳洲的资源在全世界排第一；再就是要看教育，澳洲是重视教育的第一梯队的国家，有十几个诺贝尔奖得主。还有，有稳定的民主制度，未来不会有大的动荡。六是金融市场是否成熟、完善，投资杠杆的高低。投资杠杆高的地方才能去，澳大利亚的市场非常完善，金融杠杆非常高，回报非常好，值得我们高度关注。七是是否有战争风险？我评估了一下，最没有战争风险的就是澳大利亚。大家知道，它离我们很远，自己单独待着，你打它，打得了吗？航空母舰走到半道儿就没油了，你没招。有没有领土纠纷？没有吧？这与中国不一样。还有，打不打仗和是否发展核武器、核设施有关，它虽然是大国，但不发展核武器、核设施。还有一点，这个国家如果没有建立民主制度，可能会有很多国家打它。在国际舞台上崇尚的是人权，他们的人权观念与我们的完全不一样。
比如，你的邻居有一个男的，总打他的夫人，经常打得嗷嗷哭，有一天被你碰上了，你看不顺眼，就可以啪啪地把这个男人打一顿。那么，很多战争是这样产生的。美国当年打朝鲜，是为了他的大白菜吗？不是的！

    英国夫妇投资住宅910套，价值2.5亿英镑，折合人民币27亿元，这是我们的榜样。收益状况：全部卖掉，扣掉所有贷款本息以及其他税费支出，应有一半的净收益！所以，大家要做房地产投资的大赢家！

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