合力破解购房难题，楼市315教您如何维权

    又值一年315，“消费与民生”越来越被社会所重视，近日更是被提上议程，成为贯穿两会的主题之一。本年度的315，0731房产网立足民生，开通网络、电话、信件等多个投诉渠道，力求帮助业主维权。

    自本网投诉渠道开通以来，捂盘惜售、广告宣传夸大事实、开发商乱涨价、违规收费、偷工减料、绿化面积缩水、物业违规收费、房产证纠纷等各种维权问题被一一曝光，在此，小编特从各种投诉渠道中征集典型案例，并呈上湖南金州律师事务所合伙人、专职律师孙表华及湖南清源律师事务所孙强律师、96148在线咨询的权威解答，为您排忧解难。

    契税问题

    网友：89平米的首套房子契税按2%收取！我们应该如何维权？

    96148：如果是开发商代收的话，开发商交到房产局后会有契税发票，客户与开发商依契税发票据实结。为了防止开发商多征收契税，客户可以不让开发商代交，等要交契税时，自己到长沙市房地局交易管理所办理。如开发商违规多收，且不愿退款，可通过法律途径解决。

    开发商擅自改变规划用途

    网友：开发商是否有权将地下车库出租给超市经营？拟作超市卖场部分的地下车库有两种类型：一是有产权的；二是没有产权的。

    律师解答：如果擅自改变规划用途，将车库的用地用于商铺，属于违法行为，可以去查查该小区规划图。产权归开发商的车库:首先须满足业主需要，然后才能处理。即使首先须满足了业主需要，也不能改变规划用途将停车变为超市。 没有产权的车库：依法为业主共有，谁都不能擅自变动。人防部分：如果不是由开发商投资建设则归全体业主使用收益，变不变超市由业主说了算。

    虚假承诺

    网友：我在河西的高新技术开发区买了一套房子，开发商办VIP时说空中花园和阳台半价，开盘后马上变脸，全部按全面积算，平均每户增加十余平米，请问业主应该如何维权？

    律师解答：除非合同约定只收半面积的钱，否则必须按测绘面积计价。办VIP不构成任何要约和承诺，哪怕开发商说房屋免费又怎样？顶多一虚假广告。VIP的钱随时可退，消费者没什么损失，还没签合同，就不会产生法律关系。

    备案合同纠纷

    网友：我儿子去年11月6日在河西购了一套某品牌开发商旗下的91平米的住房，按照他们的要求签订了购房合同，并交齐其要求的所有款项（包括代收的购房2%的契税），目前自己也在每月向银行供月供。春节前，我到房屋产权交易中去查购房合同备案情况，发现合同根本就没有备案（从长沙市房产政务信息网上未查到备案信息），我搞不清楚，未备案的购房合同，银行为什么会放贷、房屋产权局为什么能收取房屋维修基金的呢？未备案不是就还没有产生法律效应吗！

    律师解答：按常规，先合同备案出窗，银行才放款，凭银行放款还按揭（月供）。但如果，银行充分信赖开发商的实力，也存在备案前放款的情形（比如恒大），那就不难理解为何合同尚未备案就已月供几个月了。如果是一些信誉度不高的开发商，一直无法取得备案合同，可以请求政府部门介入。

    开发商征收合同外费用

    网友：前年底，在湖南工程职院买了一套130平米的指标房（指标花了上W元钱的）。在当时签定的合同中没有任何地方提及要追加任何费用的，包括现在我要说的专改公变电的费用。去年11月底要交房时，并没有寄文件或短信电话通知我们交房，只在学校贴了一个交房通知，我们不在学校的买房人就毫不知情。在得到消息过去收房时，被告知要补交48元每平方的专改公变电费用。这样我130平的房子就要交6240元的费用。而且不交费用就不给收房，而且还不给办房产证。

    律师解答：专改公费用由业主事后负担的依据在哪，如果合同未约定，则无权收取。既然对方不依约交房，自己又不服行，那就可以考虑起诉对方承担逾期交房的违约责任。

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