钟伟：今年四季度全国房价或将松动

    以贷款抗通胀

    怎么样理解房地产短期、中期、长期的可能性？对于民众而言，房地产只是货币现象，为什么要买房？不是因为房子值钱，是因为钱不值钱。话有点儿拗口，我们可以比较一下。1985年到现在，过去了约有25年，价格总水平是怎样的一个走势？可以比较的商品和服务，25年前的价格乘以20-25倍就是现在的价格。例如，大米。当时0.1元/斤，现在2元/斤。当时猪肉7-8毛/斤，现在15元/斤。如果你从80年代开始就把钱买国债，做投资，你到现在会穷得叮当响。我经常看到，中低收入家庭排着队买国债储蓄，心里非常难过，这不是白白把钱送给银行吗？中国的银行是一个巨大的水泵，把民众的利益集中起来输送给政府和国有企业。

    在这个过程当中，作为房地产行业起到什么作用？当房地产行业没有稳定之前，穷人、富人、中等收入家庭都一样受到剥削，房地产业起来了，房价在涨，基本能够和通胀同步，甚至还是覆盖掉通胀，中低收入家庭可以买房，他们买房之后财富得到了保留，可是中低收入家庭的财富有没有通过房地产的方式保留下来？没有。所以，房地产客观上为中高收入家庭提高了一种抵御过度发钞所带来的币值下降，而中低收入家庭没有这种可能性。本来，大家都是余热，一刀子砍下来大家都死，现在房地产成为了一块石头，刀砍不动了，剩下的中低收入家庭照样砍，矛盾就激发了。所以，我一直鼓励诸位的是，如果你要在中国避免贫困，一定要最少首付，最多贷款，最长期限，永不提前还款。因为，你要相信政府印钞票的速度一定是很快的。今年上半年M1的增速13%，M2的增速16%，经济增长的速度只有9.6%，还是钱多。当然，政府的钱增长得很快，政府财政收入增长30%以上，财富越来越向政府集中。所以，对民众来讲一定要理解房子就是一个货币现象，钱不值钱，房价就上去了。

    地方政府财政压力将趋紧

    对于地方政府来说，房子就是税收现象。中央政府对地方政府官员的考核就是GDP，是地方经济。地方政府要发展地方经济，要搞企业。比如一个县有800亩地，一亩地卖200万，一年就收入了10来个亿。1994年以来到现在，我们形容的格局是财力逐步向中央政府集中，中央的日子很好过，省级财政比较舒服，地市级财政勉强能够揭开锅，地市级财政叫苦连天。在这种情况下，深圳模式出现了，卖地可以挣钱了，那就卖吧。对于中央政府来讲，土地财政是分税制，长期没有得到调整，综合税制改革没有得到进一步推动的现象。我们现在可以看到，下一届政府接班，接班之后的一年半年之内分税制度也不会动。我们看到的将是地方融资平台被清理了，土地收益金在减少，企业由于宏观调控税收状况、盈利状况变弱，维护社会稳定的支出增加，社会保障房税费的投入在增加，地方政府在未来2-3年财力都逐渐见肘。

    既然这样，在今年下半年或明年上半年，有可能中央政府会允许地方政府先发债，可以借钱。中央一般会把问题踹给地方，地方把问题踹给银行，银行兜不住问题就踹回给中央，最后中央买单。所以，历来保障房开发都有巨大的危险，保障房解决了一些问题。但是，3600万套保障房带来的问题比它能够解决的问题要多得多，我们是以制造问题的方式去解决问题，我们是以一个人有多么良好的行为动机去为这个行为不太好的结果做辩护，这样是不好的。

    比如，保障房真的给中低收入家庭提供了财富增长的手段吗？廉租房产权不是你的，经济适用房以后是要限价回购的，这就糟糕了。也就是说，你投入的钱在未来不能增值，只有商品房才能市场化的增值。本来大家都买商品房，如果有货币补贴的话，情况可能会更好一些。可是现在把中低收入家庭集中起来去住经济适用房、廉租房了，为什么这些孩子一出生在头上就要打上“穷人”的标签？这是对他们的尊重吗？3600万套保障房在建设过程中真的没有难度吗？比如，目前估算每套保障房不高于50平方米的标准，逼供成本17万，每平方米的建设成本约3400元，如果是高层塔楼，基本上就是建安，加上简单的设备、装修和保安。保障房运行的是零地价，零税费，企业盈利5%-10%。那么，即便去做3600万套保障房，静态投资将会达到5万亿，动态投资将达到6-8万亿。假定未来5年中国政府的经济增长在9%左右，政府财政增长20%左右，中国政府未来5年财政收入的总增量约8万亿。这也就意味着，未来5年中国政府把所有财力增量都放在保障房建设当中才能勉强维持和完成3600万套保障房的建设。但是，保障房建设不能给农民保障房的拆迁补偿，而是应该按照土地市价而为。

    从中期的角度来看，保障房开工率肯定很高，建成率会比较低，交付使用率将更低。我们将在今后2-3年看到一个奇怪的现象，保障房的统计范围将不断扩大，政府完成不了就算了，部委办局、政府机构的自建房上报政府，高校教师分配的房上报政府，只有把统计范围扩大才能完成任务。所以，在今后2-3年地方政府的压力会是很大的。

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