钟伟：今年四季度全国房价或将松动

    房地产行业将进入结构性机会阶段

    那么，未来对中国房地产行业的结构性分化体现在哪里呢？第一，一线城市的城市核心区机会仍然非常好。比如北京、上海、深圳，城市核心区的城市综合体所能带来的回报是惊人的，如果资本市场有恰当的政策工具使得城市综合体能够套现的话，它的回报将会更高。因此，从城市核心区的综合体，尤其是持有型物业的推出来看，我个人认为万科属于过去，万达属于不远的将来，万达模式值得我们非常仔细地去学习。因为，它的可售物业，公寓、酒店、主力影院、底商和技术商业配套的配比做得特别合适。另外，综合体的体量控制得特别合适。你可以看到在万达中心所在的城市不是做一个万达中心，而是做多个万达广场。为什么不做一个做三四个呢？为什么只做那么大的体量呢？为什么在城市中心而不在郊区呢？由住宅开发的三大因素决定。

    第一，住宅开发的放缓并不能通过持有型物业、商业物业的开发来弥补，这个行业的绝大多数从业人员在未来仍然从事住宅开发；第二，住宅开发模式将放缓。从单纯做住宅变成住宅和商业配套综合开发，从只管拿地做住宅变成更多的关注财务费用的合理调配。比如，怎么样做绿化，怎么样做精装，怎么样做上下游的相关，把税收有效规避掉，这可能是企业内部要做的事情。第三，三、四线城市的住宅开发会做得比较好。目前，机会比较好的三、四线城市往往具有两个特点，一是这些城市的住宅开发业态正好由高层向多层转变，这个地方的经济增长比较快，土地出让价格在抬高，民众对房价的承受能力在提高。二是以前三、四线城市既不通高铁，也不通高速，现在通了高铁或高速，对他们城市房价的影响也是极大的。所以，三、四线城市，比较好的房地产潜力城市，通常都具有这两个特点。

    那么，这些城市从产业布局来讲将集中在哪里？从珠三角向内地辐射，从长三角向内地辐射，从环渤海向内地辐射，带来的机会是湖南机会很好，湖北也有机会。中部城市有比较大的机会，本地化需求比较明显。

    下半年房地产投资增速将放缓，达不到上半年的水平。中国会否步日本后尘？有人说，2012年中国房地产将崩溃，张三先生说中国未来房价将跌一半，别忘记了这位张三先生在2002年10月份说过中国未来房价将崩溃，他讲这个话的时候北京的房价3300元/平方米，上海的房价4300元/平方米，这位学者与上帝同一数量级，我很佩服。拉长来看，中国可能和日本差不多。但是，什么时候会出现中国的房价从中转走向逆转的标志？有四个标志。

    第一，户均套数。

    一般情况是住宅户均超过1.1套的时候，房地产泡沫将降临。而中国现在户均套数是1.14套。如果中国达到住宅户均套数1.1套，还需要5-8年。中国住宅的问题还是总量不够，供不应求，一定要把供略过于求的时候，房地产业才会有真正的调整。

    第二，利率。

    中国5年定期利率超过5%，房价才会有明显的调整。如果年储蓄利率上调至5%，在长沙100万的房子，存在银行一年利息将达到5万，租房花四、五千元应该可以租到很好的房子，怕就怕储蓄利率只有2%-3%。利息的上升将极大地修正中国不合理的租售比。

    第三，本地汇率由温和、持续的升值到突然逆转甚至贬值。

    人民币在今后10年很有可能是温和、缓慢的升值，经济增长7%-8%，通胀3%-4%的水平，使得人民币升值还是比较温和、缓慢的。但是，有没有可能经济增速放缓，通胀增快，人民币贬值呢？也有可能会有那一天的到来。

    第四，人口。

    人口总量若不增加，对房地产的需求就不会增加。即使人口不增加，居住地在变化的话，房地产也会有结构性的调整。

    从这些基本指标来说，我们有理由相信，在未来的5-8年时间内，中国的房价仍然稳中有升，中国在未来5-8年发生剧烈的房价调整或者房地产业崩溃的可能性微乎其微。

    房地产市场的魅力仍将收紧，总体性的机会过去了，未来5年左右有结构性的机会，5年以后甚至更长时间，结构性机会将消失。如果是这样的话，这个行业从长期来看还有翻一番的机会，从转折点来看，现在远远没有到所谓房价泡沫的转折点。从中期来看，政策不明朗仍将持续。从结构性的机会来看，一线城市的持有型物业，三、四线城市产品精细化住宅开发仍然有机会，主要集中在中部一些房价承受能力比较强的、交通设施日渐改善的区域性城市。

    中国经济的‘困境’与房地产的‘不确定性’高峰论坛直播页面：

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