钟伟：今年四季度全国房价或将松动

    分税制改革是解决房价问题关键

    对政府而言分税制改革是解决房价问题的一个关键，短期内是调整的。我们估计到去年年底开发商手里的资金富余约2.5万亿左右，根据上半年的开发节奏来看，约可以维持半年至一年。所以，到今年年底，房地产企业的资金供求压力就将显现。所以，我个人预估，今年7、8月份，今年年底至明年年初，从全国的角度来讲，房价有可能调整，原因是在今年年底大多数开发商将看到明年房地产行业调控没有任何放松的迹象。所以，有一些企业有可能会从房地产行业退出，这是短期的问题。

    中期波动，中期主要涉及限贷、限购政策有没有可能放松。限购政策不会放松，它将长期化、普遍化、规范化。所谓长期化，就是今年过了，明年一样限购。所谓普遍化，就是除了目前被点名要限购的城市之外，只要有地方的房价上涨过快，就会被加入到限购名单中。所谓规范化，各地地方政府限购的内容有可能会逐步统一。

    限贷，限贷的问题不仅仅是一个政治问题，更多的是一个经济问题。现在，贷款的综合水平约在10%左右，房地产行业如果做信托的话，融资的成本可能在10%-20%。在这种情况下，银行给企业贷款很挣钱，银行对个人提供按揭贷款的热情将显著下降。今年年内，法定准备金率、加息等等，使得商业银行的贷款规模、额度非常紧张。在这样的背景之下，银行贷款资源肯定是优先配置在大型的公司客户手里。那么，即便要做差别化的贷款政策，也是微调。我倒认为，随着情况的好转，随着明年限购政策不会上升，限贷政策有可能会做轻微的调整。比如，对保障房、经济适用房、限价房，如果要贷款的话，对这一块儿有可能会放松。公积金支撑中低收入家庭的政策有可能也会放松。在未来2年，房地产行业的调控调子不会有突然改变的趋势。

    何时泡沫破灭？到2025年，中国的城市化率不到60%，人口仍要进城，货币化、城市化、人口流动的因素都保证了中国的商品房价格在中长期内价格是稳定的。2007年，我说房价在未来5年翻一番。到2009年上半年就实现了翻番。我个人在2009年一季度的判断是，在未来5-8年，中国的房价仍有可能翻番。这有可能是我们看到的商品房最后一次翻番，房价平均在8000-10000元/平方米。北京、上海、深圳这样的城市核心区商品房新房价格，有可能会贵过伦敦、纽约、东京，但不会有香港那么贵，这些都很正常，原因是因为基本因素并没有改变，什么改变了？从总体机会变成了结构性机会。2000-2010年，买房的策略是拿一张地图先开枪，枪打大哪儿都不会错。那么，在2010-2020年之间，买房是结构性因素，必须先在地图上精心选择好地点再放一枪才能挣钱。

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