市场观察：2011年供需拉锯 供销结构趋稳定

    供销结构基本稳定

    在调控组合拳下，长沙商品房销售、供应两方面均面临前所未有的压力，市场供需在不断变化中寻找着均衡。2011年，长沙通过加强新建商品住房总量、结构投放的调控措施，取得了较好的调控效果，新建商品住房供销结构基本平衡，并保持一定的稳定性，未出现严重供过于求或者供不应求的局面。2011年长沙内六区住房供应套均面积为106.77m2，同比缩小0.30%，说明全市住宅户型整体在向中小户型的趋势发展。从全年长沙内六区新建商品住宅各户型段供销关系来看，60m2以下户型的供销比为1，60-90m2户型供销比为1.13，90-120m2户型供销比为1.22，120-144m2户型供销比为1.04，144m2以上户型的供销比为0.75。而内六区总供销比为1.06，表明2011年新增供应和新增销售基本平衡，市场在压力下保持着比较健康的状态。

    商品房的户型供应结构是否符合购房者的最真实需求直接决定着市场的供需是否平衡，如果供应的结构性矛盾长期存在，那么商品房供需矛盾将凸显。对2011年商品房供销结构进行深入分析可知，60-90m2、90-120m2这两类套型在供应与销售上都是主力户型，两者相加总量均分别超过总供应量、总销售量的50%，并且供销比都略微超过1，供销基本平衡。备受关注的列为限购对象的90m2以下小户型商品房全年供应量占总量约40%，同比下降1.49% ，市场份额有所减少。144m2以上户型商品房供应与销售量市场份额均较小，供销比明显小于1，之所以销大于供是因为2011年大户型房供应量减少，很大部分销售房源为以前的库存房源。

    前面已说明，2011年全市商品房的供应受开发商的观望情绪、市场景气影响有所减量，销量方面则因购房者的观望等待出现有需求无市场的局面，虽说供应、销售两方均在缓慢下降，但由于市场的及时调整、监管等，供需结构还是基本保持着平衡，波动不大，仅仅累计库存量有所增加。深究不同户型供销差异的原因：首先，90m2以下小户型房由于面积合适、布局紧凑、价格适中，是刚性需求、投资需求、初次购房的最佳选择，有效需求巨大，加之被列为限购户型，拥有条件者争相购买，销售行情火爆，同时政府部门也鼓励开发中小户型房，满足中等收入家庭需要。第二，144m2以上超大户型房本身的目标客户便是资金雄厚的高端客户，由于超大户型房供应量、需求量均不大，不过现有的客户数量足以消化市面上的新增房源，同时还能消化部分库存房源，因此超大户型房不用担心滞销问题。第三，90-120m2户型房供销比超过1，是所有户型房中供销比最大的，单从数据来看供过于求，存在滞销现象，但90-120m2户型房交易行情其实并不太差，只是由于全年该户型供应量较多，基数大引起相对有房源剩余属正常现象。四是购房者普遍的购房心理“要么买小，要么买大”体现明显，户型分类的两头90m2以下、144m2以上的新增房源销售情况都较好。

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