2012年市场走势——楼市变数 危机并存

    2011年，是房地产市场调控政策最为严酷之年，在一系列的市场与行政组合重拳下，长沙市房地产市场投资投机需求得到有效控制，呈现出量跌价稳的态势。2012年是楼市调控的关键期，长沙楼市的走向成为人们心中最大的问号。在复杂多变的楼市环境下，根据第32届长沙房地产交易展示会上对全市1000名市民的问卷调查结果，结合2011年的宏观经济、调控政策、房地产市场状况等综合因素，对全市房地产市场走势作如下判断：

    （一）宏观调控政策基本稳定，但会适时适度预调微调

    在宏观调控的政策实施上，温总理明确指出我国房地产市场调控正处在关键时期，调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松。住建部也指出对已出房地产调控政策不做方向性调整。因此，房地产宏观调控基本面不动摇，继续贯彻和落实现有政策，仍是2012年房地产发展的主要方向。但在宏观调控政策基本面下，并不排除一些合理的微调。2011年12月5日开始央行首次下调存款准备金率0.5个百分点，货币政策踏出了预调微调的第一步，随着世界金融危机、国家出口锐减、境外资金抽离的持续影响，预调微调力度有望进一步加大，这对稳定我市房地产市场信心有着重要的积极作用。通过对1000位市民的调查，41.32%的人认为2012年房地产调控政策将继续从紧，33.50%的人认为会落实现有调控政策，25.18%的人认为调控会逐步放松。

    （二）保障性安居工程稳步推进，双轨制格局初步形成

    我国1000万套保障性住房现已开工建设，根据十二五规划纲要，未来5年，我国城镇保障性安居工程建设3600万套。我市十二五期间的规划目标是新建廉租住房2万套、筹建公共租赁住房15万套，完成棚户区改造330万平米，国有工矿棚户区改造55万平米，完成1万户农村危房改造。2012年是十二五规划大力实施年，中央财政将继续向中西部的保障性住房建设倾斜，我市也将继续加大对保障性安居工程的支持力度，随着保障性住房的投入使用，房地产市场上的保障性住房供应初步形成，我市房地产市场结构将进一步优化，一个市场与保障相结合的双轨制住房格局初步形成。

    （三）新开工商品房面积下降，但市场供应充足

    密集调控下，我市房地产开发企业面临着量跌价滞、资金吃紧、库存增加等困境，投资热情逐渐减低，土地市场成交持续降温，2011年市内六区招拍挂出让土地面积786.41万m2，就内五区相比同比有所减少，全市商品房新开工面积2300万m2，开工量与去年基本持平，近乎停涨。预计2012年土地市场流拍、溢价率为零现象将增多，商品房新开工面积会有所下滑。在市场供应上，2011年新建商品房成交量逐渐萎缩，开发商库存量增多，2009年至 2011年已取得批准预售证但未销售的新建商品房面积为1033.40万m2，其中住宅796.42万m2，占77.07%。为了快速回笼资金，开发商将加快存量房的销售，总体上看2012年市场供应比较充足。

    （四）刚需依然存在，但成交量仍将低位徘徊

    我市正处于城市化加速发展时期，随着经济的发展与居民收入的增长，人们的自住型需求和改善型需求依旧比较旺盛。通过对1000位市民的调查，74.06%的人购房是为了自主，22.64%的人用来投资，3.30%的人另作其他用途。2012年是长株潭“两型”社会建设的高峰时期，尤其是地铁、轻轨、过江隧道建设的大力推进，带来了部分引致需求。这两部分需求有望形成合力，对我市房地产市场提供较强的心理支持力，但由于调控政策的不放松，房地产价格调整预期增加，对房地产市场预期悲观气氛蔓延，刚性需求虽然存在，但真正出手的却不多，等待和观望的气氛会继续维持，市场成交量将继续在低位徘徊。

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