市场观察：2011年供需拉锯供销结构趋稳定

http://www.0731fdc.com 2012年01月11日 0731房产网

新房待售库存充足

2009年以来，截止2011年底长沙内六区已取得批准预售证且未销售的新建商品房面积为1033.40万m2，较2010年底增加349.25万m2,其中住宅796.42万m2,占比77.07%。从行政区来看，开福、岳麓、雨花区商品住宅待售量依次位居前三位，待售量分别为169.56万m2、165.42万m2、157.44万m2，分别占比21.29%、20.77%、19.77%，望城、天心、芙蓉三区紧随其后。从户型面积段来看，144m2以上的大户型待售量为231.13万m2，占总量的29.02%，是目前市场上待销面积最大的面积段，并且多为以前遗留的剩余房源，新增房源销售较好；120-144m2商品住宅待售量为192.46万m2，占比24.17%，待售量居第二，而60m2以下商品住宅待售量最少。2011年下半年以来，由于新增批准预售量持续增长，但每月商品房备案量基本在100万m2以下，使得累计待售量有所增加。根据一般市场规律，目前新建商品房存在一定库存积压，待售量足以满足部分市场需求，加之新增批准预售的跟进，后期商品房供应将比较充足。用2010年全市商品住宅销售量来衡量，目前的库存量足以维持半年以上的销售，拥有足够市场来消化，适当的库存量对市场来说是必要的，不会对市场造成威胁。从这一点可以预测2012年长沙房地产市场的商品房供应有保证，不会因为严厉的调控而面临房源断档的窘境。

2011年内六区新建商品房待售量较去年年底有所增加，主要是受到调控的影响，开发商对于市场的判断并不明确，市场总体需求不旺盛，于是采取推迟、捂盘销售的办法拖延时间，等待良机。而调控至今，开发商面临的资金链压力越来越大，加之年关正是开发企业年度清算的时点，开发商会急于清空库存回笼资金，2012年大部分开发商不会眼看库存增加而置之不理，想方设法售房才能度过危机。从户型来具体分析，目前长沙商品房市场上以90平方米以上的大户型供应为主，而很多购房者，特别是初入社会的年轻人由于经济条件等原因对小户型更加青睐，同时投资投机者的首选户型也是90平方米以下的商品房，于是在户型结构上的这一供需矛盾直接导致我市市场上待售商品房中大户型房占比较大，90平方米以上的待售量占74.68%，而其中又属144平方米以上户型待销严重。长沙版“限购令”中以90平方米作为调控分水岭，实行“限小不限大”，就是考虑到大户型待售量较大，需要腾出一定的市场空间，出于缓和这一供需矛盾才选取这一限购分界点，以此打击投资投机，促进大户型房的消化销售。

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