2012年市场走势——楼市变数危机并存

http://www.0731fdc.com 2012年01月11日 0731房产网

（五）高品质楼盘将倍受关注，大户型滞销加剧

在经历了房地产市场的大起大落后，我市消费者的购房行为越发理性，在绿色、环保、节能、低碳等理念深入人心的时代，价格不再是消费者一再聚焦的因素，通过对1000位市民的调查，他们在选择房产时考虑的因素排名依次为：居住环境（44.66%）、价格（26.32%）、企业品牌（11.92%）、教育（8.08%）、地铁（7.56%）、其他（1.46%）。同时，我市大力宣传推广绿色建筑的建设，并指出至2014年我市新建绿色建筑项目占全市新建建筑项目的比例将达到30%，高品质楼盘的开发已然成为未来房地产市场发展的重要趋势。在户型方面，我市刚性需求主导市场，受现实经济条件制约，会更加偏爱中小户型，大户型越来越受到冷落。2009-2011年，我市144m2以上商品住宅待销量最大，占比29.02%，其次是120-144m2商品住宅待销量，占比24.17%，因此，未来我市由信誉良好企业开发的高品质楼盘将会倍受关注，在2011年大户型已呈现滞销状态下，预计2012年滞销形势将更加严峻。

（六）新房市场继续唱主角，二手房市场总体低迷

2011年全市房产一、二级市场累计交易量之比为4.74:1，其中内六区房产一、二级市场累计成交量之比为4.86:1，受房地产交易税费调整及人们心理惯性的影响，全市房产一、二级市场累计成交量对比差距大，二手房市场处于比较低迷的状态。2012年我市新房市场上受刚性需求的影响，有着较大的心理支持力，仍是房地产市场上的主角，但伴随着宏观调控的不动摇，及浓厚的市场观望氛围，即使有限购令继续实施带来的利好消息，二手房市场的低迷状态也难有改观，预计会有一部份二手房主放弃交易转而面向房屋租赁市场。

（七）板块效应力促区域发展，内六区建设前景看好

在“一轴两带，一主七片”的城市空间结构下，伴随着大河西先导区建设全面铺开，地铁1、2号线、长株潭城际铁路、两桥一隧道等项目的顺利开展，棚改区和城市综合体建设的大力推进，内六区建设前景一片光明。芙蓉区中心城区建设越发成熟，天心区省府南迁，欲打造生态新城；雨花区武广新城建设如火如荼，开福区欲打造金融生态圈，大盘云集。岳麓区滨江、梅溪湖、洋湖垸等片区大力建设，望城区成为全市第六区，面临着重大的城市发展机遇。岳麓区、望城区在宏观调控的影响下，房地产仍保持了良好的发展速度，在土地招投标市场上也是最为活跃的两区。2012年我市城市化进程将不断推进，板块效应将愈发明显，岳麓区、望城区在良好机遇前，有望继续发力，大步前进。

（八）开发商转型步伐加快，新地产有望逆势而发

深度楼市调控下，开发商充分意识到单纯依靠增大规模速度、向土地要效益获取利润的战略已无路可行，转型成为其发展的战略方向。2012将会是一个转型之年，由粗放开发灰色建筑转向开发宜居、健康的绿色建筑；由毛坯房的开发转向全装修房的建设；由单一的住宅市场开发转向探索商业地产、旅游地产、文化创新地产、老年地产等新地产开发。明年我市新地产开发面临着重要的契机，“2011福布斯中国大陆最佳商业城市”中我市位列第17名，成为中部最佳商业城市，随着我市区位、交通优势的不断提升，加上住宅投资难度的增大，商业地产将成为开发商追逐的热点。我市旅游资源丰富，2011年出台的首个关于旅游业发展的决议指出，未来5年长沙旅游投资和旅游总收入分别超千亿元，力争实现跻身全国省会城市前五强的目标，这对于拟采取综合开发模式的企业来说，提供了开发酒店式公寓、度假村等旅游地产的新契机。在住宅市场持续遇冷的形势下，新地产有望逆势而发。

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