市场观察：2011年厚积薄发 批准预售减量入市

    土地出让闸门趋紧

    2011年的楼市可谓是“兵荒马乱”，多事之秋的楼市命运牵动着土地出让市场的神经，低迷的楼市氛围传导到了土地市场。2011年，长沙内六区共挂牌出让土地152宗，土地总面积786.41万m2，其中，商业综合用地挂牌76宗；住宅用地挂牌20宗；工业用地挂牌56宗。全年土地挂牌出让共成交118宗，土地总面积661.01万m2，成交总金额218.09亿元，综合地价为3299元/m2，其中，商业综合用地成交52宗；住宅用地成交17宗；工业用地成交49宗。由土地挂牌出让数据可知，扣除望城的交易数，2011年内五区土地供应与去年的旺市形成较大反差，发生了量与质的变化，用“缓推市，低放量，少竞争，低价格”的降温态势来总结十分贴切。

    为了更好的配合楼市调控，政府2011年对土地市场的监管也异常严格，上有国家连发的几个针对房地产用地、保障性安居工程用地、土地招拍挂等方面的调控通知，下有长沙市政府颁布的《闲置土地处理办法》以及一些土地调控的细化措施，最终目的在于打击“地王”，查处闲置空地，保证土地供给。于是被调控阴云笼罩的长沙土地市场较去年明显降温，总体较为冷清。鉴于土地市场下游的房地产市场不景气，土地需求热情不高，长沙市政府在2011年调整了土地出让闸门，明显放缓了推地速度和数量，特别是纯住宅用地。开发商考虑到后期调控政策趋紧的预期以及房地产融资的困局，大部分开发商，尤其中小型房企早已无心攻城略地。从不同用途的土地供应和成交来看，住宅用地成为此轮调控的重灾区，入市量十分有限，拿地积极性也不高，而商业、工业用地受影响相对较小。但在挂牌竞价过程中，以往轮番激烈竞价的场面难见，底价成交几乎成为常态，更不时有流拍现象传出。内六区中土地市场活跃程度也差异明显，受大河西先导区建设的利好影响，岳麓区、望城区虽地块价格非最高，但推盘大户名副其实。在调控房价合理化的过程中，作为房价重要组成部分的地价受到影响，2011年开发商拿地价格比去年要低，虽说望城区的加入拉低了整体价格，但调控的效果还是明显的。值得注意的是，由于前半段政府推地量较少，部分延后入市，远没完成2011年的供应目标，于是年末土地市场有呈现供地小高潮之势，但相信不会有太大起色。2012年保障性住房用地供应将会是政府和开发商所更加关注的焦点和热点，土地市场回暖迹象还不明朗。

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