每日楼市观察：楼市博弈进入深水区 房价上涨加重调控预期

    房产税试点两周年 扩围缘何步履维艰

    房产税试点扩围屡遭“乌龙”难点是确定税基，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。

    沪渝两地房产税试点运行已满两年，迟迟没有提上日程的扩围急煞了许多人。1月12日，国家税务总局总会计师汪康在中国企业发展高层论坛上表示，虽然税务总局、财政部等部门正在积极研究房产税扩大试点范围的方案，但目前要提出一个完善的方案还有难度。

    　　扩围提法乌龙不断

    虽然没有全国统一明确的房产税开征时间表，但地方版的时间表屡屡被爆出，随后，立即被当地税务部门澄清。关于房产税试点的乌龙消息，近日再次发生。

    “北京房产税人均24平米起征”的传闻引起了舆论的一片哗然，而对于这一严苛的征收标准，北京地税局官方认证微博1月31日上午发布消息称，“尚未接到上级部门有关工作部署的通知”。这是半个月内，关于房产税扩容的第二例乌龙事件。

    1月21日，浙江省社会科学院发布2013年《浙江蓝皮书》，其中预测杭州会成为首批征收房产税的城市。不过，今年上半年实施房产税的可能性很小，最早的实施时间，预计不会早于今年7月。考虑到全国不同地区的具体情况，初步开征房产税很可能比较宽松，此后各地再根据实施后的情况予以适当调整。

    此后，这一消息被解读为杭州即将开征房产税，1月28日，浙江省人大代表、杭州市财政局局长金翔表示，杭州房产税“箭在弦上”，但是暂时不会出现。

    此前在2012年8月初，网传，湖北省地方税务局官员证实湖北房产税改革细则正在制定之中。随后，湖北省地税局官网辟谣，并表示，湖北省目前按照财政部、国家税务总局的统一部署，正在开展二手房交易计税价格评估等项工作，目的在于通过对纳税人申报的二手房交易价格进行市场价值评估，以堵塞“阴阳合同”带来的税收征管漏洞。该项试点工作不涉及对居民已购置的存量房（包括已购置的多套住房）征税问题。

    这之后，湖北试点房产税的消息便如石沉大海。

    　　起征点连年提高

    试点征收房产税的目的是想尝试以税收取代地方财政对土地出让金的依赖，为地方政府财政收入开拓新来源，另一方面，选择在房地产调控初步加强的2011年试点运行，也兼顾有稳定房价、维护房地产市场的考虑。然而，就目前这两点来看，房产税试点的目的似乎并没有达成。

    今年1月1日起，重庆高档住房应税价格开始执行新标准，由去年的建筑面积12152元/平方米提高为12779元/平方米，也就是说，房产税起征点较去年提高了627元/平方米。2011年，重庆高档住房应税价格为9941元/平方米，至今，房产税起征点共上调了2838元/平方米。

    房产税门槛的提高，意味着重庆大部分高端住宅的“价格红线”，提高了627元/平方米。世联地产市场部经理王波就认为，房产税起征点不断调高，在某种程度上反映了重庆楼市价格正稳步上涨。

    中原地产市场总监张大伟认为，重庆仅针对高端住宅进行征税，范围很小，再加上房产税宽松的弹性空间，或对未来房价上涨形成一定推力。

    与重庆存量、增量两手抓相比，上海只针对增量部分征收房产税，其房价也没有出现预期中的平稳回落。2013年起，上海房产税适用税率分界线因与新建商品住宅平均销售价格联动而有所提高，如果房屋单价超过27740元/平方米，则按0.6%征收房产税；若低于或等于27740元/平方米，则按0.4%的税率征收，2012年这一税率分界线为26896元/平方米。

    去年11月23日，上海市税务局公布，截至当前，上海市认定5万套住房需缴房产税。其中80%以上的购房家庭是本地户籍，应税住房比例约占20%。同时90%适用0.4%的税率，主要集中在非中心城区。据悉，该5万套住房中，2011年认定2万余套，2012年约3万套。

    房产税试点最初的构想，并没有成行。一方面，沪渝两地的房价没有如希冀中的平稳运行，两年间，重庆应税价格上调了近三成，上海的应税价格也逐年走高。另一方面，房产税应税范围的窄小，影响了房产税收入。

    虽然说房产税的征收可以为地方政府提供稳定的财政收入来源，使地方税收体系得到重大推进，但是，对于我国地方政府尤其是经济欠发达地方多年累积形成的土地财政而言，房产税的增收部分远不能补充土地出让金的下滑。

    来自上海市财政局的数据显示，2011年上海市地方财政收入3429.8亿元，其中房产税达22.1亿元，而土地收入，则是占据了财政收入的43.5%。上海市税务局此前公布了全市应缴纳房产税的住房最新统计数据。上海两年来共认定约5万套住房需要缴纳房产税，若按2011年房产税征收金额计算，2012年的房产税收入大约在60亿元以内。虽然同比增幅明显，但土地出让金下滑带来的财政上的“捉襟见肘”，是房产税收入无力扭转的。2012年上海土地总出让金额为954.42亿元，同比减少19.6%，这是3年来首次跌破千亿元。

    重庆方面，由于缺少相关的房产税收入数据，不好比较房产税收入的增加与土地出让金之间的关系。2012年初，重庆市透露2011年房产税收入金额达1亿元，同年，重庆土地出让金收入超过700亿元。