每日楼市观察：楼市博弈进入深水区 房价上涨加重调控预期

    楼市博弈进入深水区 房价上涨加重调控预期

    看涨预期普遍形成，政府调控这只“靴子”却迟迟没有落地，看涨预期与调控预期仍在反复博弈，纠结同行。专家普遍认为，如果房价上涨过快，信贷调控将进一步加码。

    近日，一则“一线城市将停贷二套房”的传言在网上不胫而走，引发广泛关注。记者在北京、上海、广州等地采访了解到，目前三地各家银行并未改变房贷政策：首套房最低首付三成，利率最高打八五折；二套房最低首付六成，利率不低于基准利率的１．１倍。各地银行工作人员均对记者表示，没有接到关于“二套房停贷”的通知。

    业内人士普遍认为，“二套房停贷”传言并不靠谱。究其根源，房地产市场普遍回暖，市场看涨预期与调控预期同时加强是调控传言的主因。

    房价上涨加重调控预期

    一位银行研究人员告诉记者，如果从盈利角度讲，银行可能会更倾向于利息更高的经营性贷款，但绝不会主动对二套房停贷：一方面，今年的信贷额度比去年有所增加，且年初贷款额度高，银行基本上不会惜贷；另一方面，房贷相比企业贷款风险更低，属于优质资产，银行不可能放弃。

    中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，从政策层面上讲，目前差别化的信贷政策已经做出了提高首付比例、房贷利率上浮等限制，贷款用于投机、投资的可能性较低；且二套房属于改善性需求，停贷并不符合国家保障住房改善需求的方针。

    尽管如此，“二套房停贷”传言并非空穴来风。去年下半年以来，我国楼市明显回暖：国家统计局数据显示，２０１２年１２月，７０个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的有５４个，持平的有８个；二手住宅价格上涨的城市有４０个，持平的有９个，延续了２０１２年６月以来涨多跌少态势。市场普遍认为，若房价上涨过快，楼市调控可能将进一步加码。

    新年楼市看涨预期增强

    进入２０１３年以来，相较去年同期，一些城市的楼市已经量价齐升。一组组对比鲜明的数据，使市场的神经不断绷紧。

    以北京为例，据链家地产统计，２０１３年１月（截至１月２８日）北京新建商品住宅成交均价环比上涨达９．３％，纯商品住宅成交量达１００３２套，环比上涨２．６％，同比上涨达５．７倍。另有数据显示，今年１月上半月，北京二手住宅网签量为７９４０套，环比上涨６．６％，同比则大幅上涨３６０％。

    业内人士认为，去年１月是楼市谷底，且是春节月份，成交少，基数小，今年１月不是春节，且延续了去年的上涨势头，单纯比较这组数据意义不大。但尽管如此，从去年第二季度起，住宅成交量已开始回升，带动房价止跌反弹，去年下半年已经明确了复苏态势，目前楼市确实在加速回暖。

    中国人民大学财政金融学院副院长赵锡军认为，不排除一些开发商推波助澜，有意引导甚至操控舆论，制造房价大幅上涨的氛围，加强市场的看涨预期，进而推高房价。

    尽管如此，无论是一线城市还是二、三线城市，无论是开发商还是购房者，看涨预期已经形成：今年１月北京土地交易额达到２０５．７亿元，成为近１１年以来北京土地市场最好的开局；作为铁杆刚需，天津某事业单位的李先生告诉记者，他已经观望半年了，预计房价还是会涨，他需要“该出手时就出手”了。

    看涨、调控预期纠结同行

    看涨预期普遍形成，政府调控这只“靴子”却迟迟没有落地，看涨预期与调控预期仍在反复博弈，纠结同行。专家普遍认为，如果房价上涨过快，信贷调控将进一步加码。

    央行数据显示，截至去年年末，我国金融机构人民币各项贷款余额６２．９９万亿元，其中房地产贷款余额为１２．１１万亿元，占比接近２０％。２０１２年末，我国房产开发贷款余额３万亿元，同比增长１０．７％，个人购房贷款余额８．１万亿元，同比增长１３．５％。

    赵锡军认为，２０１２年货币供应充足，资金大量流入房地产领域，是房价回暖的重要原因。如果房价上涨过快，不排除政府通过严格区分二套房投资、改善属性，将二套房调控差异化，进一步限制投资需求。

    天津市房地产协会副会长徐保满认为，在限购、限贷的背景下，一线城市的投资和投机需求已被极大弱化。本轮调控初期，很多刚需都处于观望状态，由于去年楼市调控并加码，看涨预期回升，被长期压抑的刚需集中出手，助推房价上涨。

    徐保满认为，即使是刚需，也有很多不合理需求。“现在的年轻人，如果手中的现金够买４０平方米，肯定会贷款买８０平方米。年轻人盲目追求一步到位，也是助推房价上涨的一个因素，这些都可以通过更细化的信贷措施来调控。”

    陈晟表示，虽然二套房贷彻底停掉的可能性不大，但仍有调整空间。如果未来房价上涨过快，国家可以将二套房的利率上浮比例和首付比例进一步提高，以达到调控目的。